Mois : décembre 2009

Le marché de Noël

Le grand froid, la course aux cadeaux, et les préparatifs du repas de Noël, n'ont pas affaibli les ardeurs des acquéreurs. Le marché (immobilier) de Noël est fou!

Petit exemple….

Samedi dernier, 10h. Début des visites pour un 3/4 pièces dans le quartier Commerce, dernier étage avec ascenseur, plan classique, balcon filant, bon état. Rien à dire, le bon produit familial, dans le bon quartier familial. 7500 euros/m2, soit dans la fourchette basse du prix marché. Samedi soir, fin des visites…. et 17 offres au compteur, dont certaines avec propositions de surenchères.

Nous finissons donc 2009 baskets aux pieds (+ crampons ces jours-ci!), prêtes à sprinter vers les apparts zéro défaut qui peuvent encore sortir, avant le grand gel de la semaine Noël-1er de l'an.

Rendez-vous en 2010 avec, nous l'espérons, un retour de l'offre de qualité sur le marché, et d'ici là, joyeux noël à tous!

Marché immobilier parisien: vers une fin de crise?

En 2 mois, le prix moyen du m2 résidentiel a augmenté de 2.6%.

C'est ce qu'indique le baromètre Meilleursagents.com, calculé avec les promesses de vente signées par les 250 agences partenaires. Des chiffres autrement plus "temps réél" que les chiffres des notaires, qui arrivent avec quelques mois de décalage.

Après une -finalement courte!- période de baisse, la reprise serait déjà là?

Pas réellement. Le prix/m2 moyen est actuellement dopé par le marché des petites surfaces (studios et 2P), très plebiscitées par les primo-accédants et les investisseurs. Taux bas, doublement du prêt à taux zéro, recherche d'investissement "sûr", ,sont les raisons principales qui boostent le prix des petits appartements (<300 000 euros): d'après Meilleursagents.com, toujours, leur prix moyen aurait augmenté bien plus que celui des grands, +6% contre +1% en 6 mois.

Même son de cloche dans le Figaro de jeudi dernier, qui souligne le tonus de ce marché des petites surfaces, mais conclut quand même "le marché immobilier reste grippé". Le schéma classique "je revends pour acheter plus grand" est en panne: les propriétaires craignent de ne pas vendre assez vite, et d'être coincés avec un prêt relai (ou de ne pas avoir de prêt relai, d'ailleurs, les banques restant assez frileuses).

Vendre son bien avant de racheter? C'est l'idéal, mais le risque de se retrouver "dehors" entre deux apparts est grand, vue la pénurie de biens de qualité. Pas très confortable de partir en loc meublée avec sa petite famille sous le bras, pour redéménager quelques mois plus tard….

Chercher le bien idéal puis vendre? Tous nos clients réalisaient leur projet dans cet ordre-là il y a 2 ans, plus aucun aujourd'hui. Trop peur du prêt relai.

Les biens de qualité, ceux que l'on guette, sont donc bien là, potentiellement prêts à être vendus, mais coincés par des propriétaires qui n'osent pas en changer. Damned.

La liste de recherches Homelike Home, à l'instant t, reflète tout à fait la situation:

– Aucun de nos clients n'est vendeur de son bien. 

– Plus de la moitié de nos recherches sont des recherches de studios ou 2 pièces.

Et au quotidien, nous voyons se vendre des studios ou 2 pièces médiocres en 5 minutes au prix affiché, parfois même avec surenchère quand la qualité est au rendez-vous….

La hausse des prix est donc bien réelle, et d'ailleurs confirmée par le dernier rapport des notaires, publié la semaine dernière: +1,4% dans l'ancien à Paris, au 3e trimestre 2009. Mais on ne peut pas parler de vraie reprise tant que la confiance n'est pas revenue, c'est-à-dire tant que les familles ne revendent pas pour acheter plus grand (et elles nous manquent, nous, ces familles!)

Espérons que d'ici là, la hausse des prix n'ait pas découragé les primo-accédants….

Prix/m2: les « détails » qui font la différence

J'ai bien aimé ce que j'ai lu dans le dernier Nouvel Obs Spécial Immobilier (oui, encore un!), de mi-novembre.

Dans cette note-là, je regrettais que les prix/m2 donnés dans ce type de dossier soient inutilisables. Etage, ascenseur, modularité du plan, …., sans tous ces éléments, un prix/m2 ne veut rien dire.

Cette fois-ci, l'Obs consacre 2 pages entières à ces caractéristiques qui "tirent" le prix d'un produit dans un sens ou dans l'autre, (et déterminent son délai de commercialisation, également).

Bruit et lumière sont les défauts "plombeurs de prix"cités en premier: jusqu'à 30% de décôte pour un appartement sur artère très bruyante, d'après le Nouvel Obs.

On y pense moins souvent, mais la hauteur sous plafond est également un défaut qui peut bloquer la vente d'un bien et faire chuter son prix: quelle que soit la lumière, la vue et la distribution d'un bien, on s'y sentira toujours comme dans un clapier si la hauteur sous plafond est inférieure à 2m30 (je me rappelle de ma première visite en tant que chasseuse d'appart en 2005, j'avais consciencieusement checké tous les critères de mon client, et pensais avoir déniché la perle: un peu déçue en arrivant dans un studio avec 2 m de hauteur sous plafond!)

La distribution de l'espace est également capitale. La surface la plus plebiscitée par nos clients de profil "jeune famille" est 65-75 m2, distribuée en 3-4 pièces. "Plan compact, pas ou peu de couloir, vaste pièce de vie, idéalement avec cuisine américaine, et 2 chambres, qui peuvent être petites", voilà la demande type. Sur ce type de recherche, dans l'ancien en tous cas, on croise plus généralement des 3p de 70 m2 avec salon et chambres sensiblement de même taille, une grande gallerie d'entrée, une cuisine séparée, et des murs porteurs partout…. il est logique que ces m2 là, peu fonctionnels, soient moins valorisés (10-15% de décôte d'après l'Obs)

Le Nouvel Obs cite également la déco comme élément de décôte -"formica", "collection de poupées",…- je suis moins d'accord sur ce point-là, en tous cas pour nos clients. Les gens qui s'adressent à nous ont très souvent la capacité de se projeter dans un espace mal décoré (même s'il faut parfois les aider un peu), et si les caractéristiques principales et "inchangeables" sont là, parviennent à s'enthousiasmer pour un appart couvert de moquette marron du sol au plafond.

A l'inverse, certaines caractéristiques font décoller les prix.

Vue, étage élevé avec asc, standing de la copropriété, calme, etc…. sont évidemment les critères qui nous viennent tout de suite. Dans le centre de Paris par exemple, où les ascenseurs sont rares, un étage élevé avec ascenseur et vue dégagée s'arrache facilement à 15% au-dessus du prix marché, et dans des délais record. J'ai visité hier un 3p dans le Marais, en 5e étage avec ascenseur, assez banal par ailleurs, présenté à 9200 euros/m2, à refaire du sol au plafond. Il était en vente depuis quelques heures, et 3 offres au prix avaient déjà été déposées.

Mais parfois c'est réellement un détail qui hisse le prix en dehors des moyennes, un tout petit élement qui différencie le bien du tout-venant: un arbre dans la cour, un bout de verrière, une poutre métallique, quelques marches qui séparent 2 pièces et créent un esprit "maison"…. c'est le détail qui nous fait conclure "appartement au charme fou" sur nos compte-rendus de visite.

Pour toutes ces raisons-là, nos clients ne recherchent que très rarement des produits que nous avons une chance de trouver au prix moyen du marché. Outre les critères classiques de lumière, d'étage, d'état de l'immeuble, …. (tout ce qui caractérise un "bon produit"), ils cherchent généralement un "petit +" qui déclenchera le coup de coeur…. et qui a un prix, malheureusement.

Acheter un appartement, est ce le bon moment ?

 

On nous demande très souvent :  "Nous avons lu dans la presse que les prix de l'immobilier avaient beaucoup baissé à Paris, alors est ce le moment d'acheter ?"

Dans cette question, il y a plusieurs attitudes à adopter :

-  Nous sommes toute la journée en visite, et avec l'expérience, on vous affirme que les bons produits se vendent dans la semaine,voire même la journée pour certains…Vous avez du mal à le croire car vous avez lu et entendu que nous étions dans une crise immobilière avec une baisse des prix ; il faut arrêter de croire tout ce que les journalistes écrivent sur le sujet et surtout bien différencier le centre de la ville par rapport à sa banlieue.

– Il y a une demande très forte et peu de produits en vente. Conséquence classique de la loi de l'offre et de la demande, qui explique que les prix ne baissent pas.

– Il existe un décalage de plus en plus important entre les produits à défaut et les bons produits. Un produit à défaut subit une décote importante de son prix, alors que le bon produit sera vendu à un prix bien supérieur à la moyenne des chiffres publiés par les notaires.

– Il existe une réelle baisse des prix en banlieue éloignée car le phénomène est exactement à l'inverse de celui que nous connaissons à Paris, avec une offre très importante / à une demande en baisse.

– Les taux d'intérêt sont très bas car ils sont en moyenne à 4% pour des prêts d'une durée de 20 ans. la baisse de ces taux d'intérêt explique en grande partie, le retour des primo-accédants sur le marché.

Toutes ces raisons expliquent que le marché immobilier reste très tendu dans les grandes villes comme Paris, avec une offre de produits bien insuffisante par rapport à la demande réelle, et donc pas forcément de baisse des prix. Alors, est ce le moment d'acheter…tout dépend de votre besoin mais n'espérez pas une baisse des prix importante dans une ville comme Paris dans les mois à venir.