Mois : juillet 2015

Le Corbusier, génie de son temps…

Le Corbusier, un génie de son temps, dont les créations continuent de meubler nos appartements…

Le Centre Pompidou consacre une exposition à l’œuvre de Le Corbusier. Plus que quelques jours pour en profiter car l’exposition se termine le 3 août 2015…

Architecte et urbaniste visionnaire, théoricien de la modernité, mais aussi peintre et sculpteur, Le Corbusier a profondément marqué le 20ème siècle en bouleversant la création architecturale. Il est plus que dans l’air du temps actuellement, notamment avec la réédition des lampes projecteur qui datent de 1954, par Cassina.

Le Style international est un courant architectural qui s’est épanoui entre les années 20 et la fin des années 80 dans le monde entier. Sa caractéristique principale est de construire des bâtiments en rupture totale avec les traditions du passé. Ses architectes décident de mettre en valeur les volumes par des surfaces extérieures lisses et sans ornementation. Ils souhaitent appliquer le principe de régularité et utiliser pour cela toutes les possibilités offertes par le béton, l’acier et le verre. Le Style international se présente donc comme une tendance résolument moderniste et recherche le dépouillement dans la décoration.

La villa Savoye est un exemple de modernisme, dont sont inspirées de nombreuses maisons actuelles. Les 5 points fondamentaux de l’architecture moderne selon Le Corbusier sont exprimés dans cette oeuvre architecturale :  les pilotis, le toit-jardin, le plan libre, la façade libre, la fenêtre en bandeau.

Le Corbusier a également œuvré dans l’urbanisme et le design. Il a développé le concept « d’unité d’habitation », qui est l’expression d’une réflexion théorique sur le logement collectif. Sa conception envisage dans un même bâtiment tous les équipements collectifs nécessaires à la vie — garderie, laverie, piscine, école, commerces, bibliothèque, lieux de rencontre….très avant-gardiste.

Par contre, on n’est pas fans de son idée intitulée Le Modulor. Il a inventé cette silhouette standardisée en 1944. Elle était destinée à concevoir la structure et la taille des unités d’habitation dessinées par l’architecte, comme la Cité radieuse de Marseille, la Maison radieuse de Rezé ou l’Unité d’Habitation de Firminy-Vert. Elle devait permettre, selon lui, un confort maximal dans les relations entre l’Homme et son espace vital. Ainsi, Le Corbusier pense créer un système plus adapté que le système métrique, car il est directement lié à la morphologie humaine.

Heureusement que cette idée n’a pas connu beaucoup de succès car vous imaginer la monotonie des villes, si tous les immeubles et appartements se ressemblaient.

Un idée de voyage, si vous êtes fan de l’architecture Bauhaus  : courez à Tel-AViv !

Peu des vacanciers qui viennent à Tel Aviv savent que la ville abrite la plus grande collection au monde de maisons et de bâtiments construits dans le style Bauhaus.

Entre les deux guerres, Tel Aviv a connu une période dynamique provoquée par l’immigration en provenance d’Europe. Quand le Bauhaus doit quitter l’Allemagne nazie en 1933, plusieurs étudiants juifs émigrent aux Etats-Unis et en Palestine. C’est l’époque de l’expansion du foyer juif, Tel-Aviv est en plein boom, les juifs allemands peuvent jusqu’à la guerre importer des matériaux de construction d’Allemagne.

Les bâtiments construits à cette époque dans le style européen et peint en blanc ont donné à la ville son surnom célèbre – la Ville Blanche.

Cette époque a également vu la création de coopératives de construction avec les appartements des travailleurs, construits dans le style européen. Ces immeubles contenaient des services qui étaient disponibles pour les résidents, tels que les magasins de proximité, une école maternelle et un bureau de poste. La plupart des bâtiments ont été construits avec du béton armé qui ne nécessite pas le recrutement de travailleurs qualifiés et s’avère relativement facile à travailler.

 

La plupart des bâtiments ont des balcons longs et étroits qui ont été ajoutés à une date ultérieure.

Les Colonnes sur pilotis ont été construites dans le style Le Corbusier pour laisser l’air circuler, car il fait très chaud à Tel-Aviv. D’autres adaptations majeures comprennent des toits plats qui servent tous aux résidents. Bien que dans la plupart des cas, les toits ne contiennent pas les jardins dans le style de Le Corbusier.

Il est par contre assez curieux que l’influence du Bauhaus en Israël se soit limitée à l’architecture, alors que le mouvement allemand était multi-disciplinaire…

Et nous au quotidien, dans notre quête d’appartement parisien, on est bien triste car on est loin de pouvoir visiter les 4000 immeubles de style Bauhaus, beaucoup d’entre eux ont été malheureusement détruits après la guerre….heureusement qu’il nous reste les immeubles haussmanniens !!!

 

 

 

Le plafonnement des loyers entre en vigueur le 1er août 2015, à Paris exclusivement

Si pour les parisiens, le mois d’août rime souvent  avec soleil, coquillages et crustacés, cette année pour les bailleurs, il va aussi rimer avec …. encadrement des loyers (ce qui est nettement moins réjouissant 😉 ), et ce dès le 1er août 2015.

 

C’était l’engagement électoral numéro 22 de François Hollande lors de sa campagne présidentielle: « Dans les zones où les prix sont excessifs, je proposerai d’encadrer par la loi les montants des loyers lors de la première location ou de la relocation. »

La loi ALUR de Cécile Duflot prévoyait d’appliquer cet encadrement dans les 28 agglomérations tendues, là où s’applique la taxe sur les logements vacants. Mais sitôt Mme Duflot partie, Manuel Valls limitait rapidement sa mise en oeuvre à Paris, et quelques villes volontaires (Lille et Grenoble seraient les prochains sur la liste).

Qui dit encadrement des loyers, dit loyer de référence: l’observatoire des loyers de Paris (OLAP), a publié le 5 mai dernier les loyers de référence en prix/m2, pour 80 quartiers parisiens, regroupés en 14 zones, déclinés par type de logement (studio, deux, trois, quatre pièces et plus) et époque de construction (4 époques).
Le préfet de Paris a signé le 26 juin l’arrêté entérinant ces critères et valeurs, majorés de 10 % pour une location meublée.

Pour trouver le loyer de référence en entrant une adresse précise, voir ce site : www.referidf.com

Voici en bref, les modalités d’application de cette mesure tant décriée :

A quels logements s’applique l’encadrement des loyers ?

A tous les logements parisiens du parc privé, en location vide ou meublée, constituant la résidence principale du locataire (à l’exception des biens loués en loi 48 et des logements sociaux)

A quel moment ?

A partir du 1er août, dès la première mise en location, lors du renouvellement du bail, ou du changement de locataire. Le nouveau bail devra mentionner le loyer payé par l’ancien locataire.

Comment s’applique l’encadrement des loyers?

Dans le cadre du nouveau bail, le propriétaire ne peut pas demander un loyer excédant le loyer de référence défini par l’OLAP, majoré de 20%.

Une double règle s’applique cependant:

• celle du plafonnement de loyer ainsi définie, à partir du 1er août 2015
• celle en vigueur depuis le 1er août 2014, qui interdit au propriétaire d’augmenter  le loyer entre deux locataires successifs de + de l’indice de révision des loyers. Exception: les logements neufs, ou ceux reloués après 18 mois de vacance, qui échappent à cette limite de l’ancien loyer indexé, mais pas au plafonnement des loyers.

La loi permet également au bailleur de réaligner son loyer à la hausse (avec un préavis de 6 mois) si le loyer est situé 30 % (ou plus) en dessous du loyer de référence.

Un propriétaire peut-il fixer un loyer supérieur au plafond ?

Oui car le décret d’application de la loi, prévoit que le propriétaire puisse demander un complément de loyer, si le bien présente « des caractéristiques particulières »…. notion assez floue, mais qui ne pourra pas prendre en compte des éléments déjà intégrés dans le calcul des loyers de référence (quartier, nombre de pièces, époque de construction, meublé ou non), ou dans les charges (présence d’un gardien…).

Ces caractéristiques doivent être «déterminantes pour la fixation du loyer, notamment par comparaison avec les logements de la même catégorie situés dans le même secteur géographique» (Il peut s’agir par exemple d’une terrasse, d’une vue rare ou d’un jardin, à condition que les logements des alentours en soient dépourvus.)

Cette définition plutôt vague et sujette à interprétation du «complément de loyer» reflète la difficulté, pour le gouvernement, à rédiger ce décret : l’an dernier le Conseil constitutionnel avait retoqué la formulation inscrite dans le projet de loi Alur, qui évoquait les caractéristiques «exceptionnelles» d’un logement.

Comment vont être gérés les conflits ?

Le locataire pourra contester la pertinence de son loyer, dans les 3 ans suivant la signature du bail, auprès de la commission de conciliation des loyers (composée de professionnels de l’immobilier, d’associations de bailleurs et de locataires, et auprès de laquelle les démarches sont gratuites)

La commission donnera un avis dans les 2 mois. Faute d’accord, c’est le tribunal d’instance qui tranchera.

Pour contester un complément de loyer, le locataire pourra saisir la même commission dans les 3 mois suivant la signature du bail.

Dans tous les cas, si le locataire obtient une réduction de loyer, celle-ci sera rétroactive.

Et si un locataire déjà en place au 1er août 2015, veut faire baisser son loyer s’il est supérieur au plafond, il devra attendre le renouvellement de son bail, et réclamer une révision cinq mois avant l’échéance du bail (son bailleur ne pourra pas se « venger » en lui donnant congé, puisqu’il doit signifier le congé 6 mois avant la fin du bail)

Et… notre avis ?

Comme tous les professionnels de l’immobilier, nous craignons le blocage du marché immobilier, déjà bien fragilisé par les crises successives, et l’instabilité fiscale permanente.

Nous constatons que les investisseurs privés sur la Capitale se font de plus en plus rares, les rendements locatifs se réduisant comme peau de chagrin.

Nous aimerions pouvoir les rassurer de manière certaine avec la possibilité du « complément de loyer », car les biens que nous faisons acheter à nos clients sont généralement « au-dessus du lot ». Mais cette notion a été définie de manière tellement floue que personne ne peut prédire comment elle sera interprétée côté tribunaux…..

Vraisemblablement, l’étage élevé ne constituera pas une justification pour ce complément, car les statistiques montrent que cet élément influe peu sur le prix de la location. Mais pour un meublé, est-ce que la qualité des meubles ne pourra pas à elle seule justifier le complément de loyer?

Voilà qui risque en tous cas de créer très rapidement une inflation de contentieux, et l’engorgement de l’instance qui les gère…

Nous craignons bien sûr, d’autres dommages collatéraux, comme la dégradation du parc locatif (quel propriétaire investira en travaux dans son appartement ou dans sa copropriété s’il ne peut répercuter la valorisation de son bien sur son loyer?), ou les pratiques illégales (par exemple des enveloppes supplémentaires données « au black » aux propriétaires qui ne souhaiteraient pas afficher le « vrai loyer » sur le bail).

En Suède où les loyers sont encadrés, le marché officiel de la location est complètement bloqué: il faut parfois attendre 10 ans sur d’interminables files d’attentes avant d’avoir un logement à Stockholm.

En marge du marché « légal », s’est organisé un système parallèle, avec des propriétaires ou des locataires bénéficiaires d’un loyer modéré, qui sous-louent au noir et à prix d’or leurs logements…

D’autre part, le découpage vraiment trop imprécis de l’OLAP, risque de donner lieu à de sérieuses dérives: seulement 14 zones ont été définies, alors que Paris compte 20 arrondissements, au sein desquels on change parfois totalement d’environnement à 200m près ! A ce sujet, Lodgis (agence de location de meublés) dénonce:« une famille défavorisée louant un appartement de 4 pièces dans un immeuble haussmannien au métro Château Rouge, dans des rues très populaires comme la rue Poulet ou la rue Doudeauville (loyer médian de 20,4€/m2), paiera un loyer plus cher qu’une famille aisée ayant les garanties nécessaires pour louer un appartement identique place des Victoires ou rue Saint Honoré (loyer médian de 20,3€/m2). Exemple encore plus frappant, un 4 pièces dans un immeuble récent se louera 40% plus cher du côté des numéros impairs de l’avenue de Choisy que du côté des numéros pairs (loyers médians de 24.3€/m2 vs 19€/m2) »

Voilà un sujet dont on n’a pas fini d’entendre parler…

… d’autant plus que des actions sont déjà lancées en justice contre cette loi, dans les 2 sens: par ceux qui jugent qu’elle va trop loin, ou par ceux qui au contraire trouvent qu’elle ne va pas assez loin 🙂

Julien Bayou, représentant d’ Europe Écologie-Les Verts (EELV), qui préside une association contre le mal-logement, a déposé deux séries de recours: l’une devant le Conseil d’Etat, dirigée contre la décision de Manuel Valls de n’autoriser l’encadrement des loyers qu’à Paris, et l’autre devant le tribunal administratif de Paris, dirigée contre la décision du préfet de région de n’encadrer les loyers qu’à Paris alors que la loi impose que toute l’agglomération parisienne soit concernée.

En parallèle, la Chambre Nationale des Propriétaires, une association de défense des propriétaires et copropriétaires, a décidé de contester le décret instaurant l’encadrement des loyers à Paris.
Deux motifs sont invoqués: d’une part, l’imprécision actuelle des textes qui ne permettent pas de fixer clairement le montant du loyer et de son complément éventuel, et d’autre part, une décision de la Cour Européenne des Droits de l’Homme de 2012 qui a considéré (en Norvège) que l’impossibilité pour les propriétaires fonciers d’augmenter les loyers « a porté atteinte à leur droit au respect de leurs biens ».

Et ce n’est pas fini, car plusieurs représentants des professionnels de l’immobilier, dont la FNAIM, étudient également la possibilité de déposer des recours…

 

A suivre donc à la rentrée !…

 

L’annonce LOL du jour #6

Décidément, c’est toujours sur Leboncoin que nous trouvons des annonces qui nous font sourire…. normal, pour les particuliers les annonces y sont gratuites, on imagine aisément que le « contrôle » du contenu est plutôt light 🙂

A la lecture de cette annonce, on déduit aisément que l’appartement est situé en pleine Goutte d’Or, a quelques défauts, mais que son prix n’est pas soldé pour autant :)…. pas très vendeur!

Micro-quartier qui monte à Paris, la rue du Faubourg Poissonnière dans le 10ème arrondissement

C’est le repère des bobos, des foodistas, des jeunes créateurs hyper hype …Bref la rue du Faubourg Poissonnière a vraiment le vent en poupe, tout comme la rue du Faubourg saint-Denis. Bistrots et restaurants se créent tous les jours ou presque et on visite souvent des appartements atypiques, comme des lofts, des anciens ateliers transformés, des réhabilitations d’anciens immeubles de confection….

Un peu d’histoire : A l’origine, ces quartiers étaient situés en dehors du bourg, c’est-à-dire au-delà des murailles qui ceinturaient Paris depuis le Moyen Âge. Louis XIV décide de les raser, créant nos actuels «grands boulevards» comme le boulevard Poissonnière, Saint-Denis, Saint-Martin et le Temple, édifiant des portes, dont ne restent actuellement que Saint-Denis et Saint-Martin.

Au XXème siècle, c’est le quartier des fourreurs de Paris, d’ailleurs de  nombreuses boutiques de fourrures perdurent au milieu des restaurant à la mode, notamment rue d’Hauteville.

Les rues changent beaucoup, de nouvelles enseignes de food et restaurants se créent sans arrêt. On trouve beaucoup de  restaurants pour le lunch, car c’est un quartier dans lequel il y a de nombreux bureaux.

Quartier très agité et fréquenté la semaine, il est beaucoup plus calme le week-end, contrairement à la rue du Faubourg Saint Denis qui est un haut lieu de sortie pour les noctambules du samedi soir…

Spécialiste de ce quartier qu’elle affectionne et sillonne lors de ses recherches, ESTELLE de l’équipe Homelike Home nous fait partager quelques unes de ses découvertes…

 » J’adore le restaurant le Richer , on y mange très très bien, c’est une très bonne table….Le chef a d’ailleurs ouvert plusieurs endroits dans le coin, je n’ai pas essayé ses autres restaurants, l’Office mais aussi le 52 Faubourg Saint-denis sont à découvrir.

Il y a un petit restau Thai qui ne paye pas de mine,Chez Pai, il y a toujours une longue queue dans la rue, un jour j’ai donc décidé d’essayer, je n’ai pas été déçue, plat pas trop chers et surtout DELICIEUX.

Il y a aussi une institution des burgers implantée dans la rue : au 55 ru du Faubourg Poissonnière, Big Fernand qui s’est agrandi avec un 2^ème restau non loin appelé Little Fernand qui propose des hots dogs, et ils ont ouvert une boulangerie : Mr Fernand rue de Chabrol. Ils travaillent en partenariat avec Michalak pour les pâtisseries, qui  a lui aussi, sa boutique de cours de cuisine au 60 rue du Faubourg Poissonnière. 

Il y a un nouveau restau asiatique qui a ouvert depuis peu, au 67 rue du faubourg Poissonnière, mais que je n’ai pas encore testé : Huabu. La chef américaine du Camion qui Fume a lancé  son concept sur le pouce de restauration chinoise de qualité. 

En terme de japonais, ABRI, à tester les yeux fermés au 92 rue du Faubourg Poissonnière…C’était jadis le plan des initiés, que l’on s’échangeait sous le manteau avec un menu dégustation concocté par un chef japonais dans un restaurant de 15 m2 et tout ça pour moins de 40 €.  Aujourd’hui, il faut compter un mois pour avoir une table le soir et les prix se sont aussi un peu envolés…succès oblige.

En terme de boutiques sympas, elles ne sont pas encore très nombreuses sur le Faubourg Poissonnière, car on trouve essentiellement des magasins de fourrure et  surtout des restaurants.

J’adore Lili Cabas situé rue des petites écuries, c’est une créatrice de sacs, trop mignons, il y a aussi quelques chaussures et accessoires à découvrir.

N’oubliez pas de passer à la boutique Nationale 7 au 114 rue du faubourg Poissonnière, véritable caverne d’alibaba avec une culture années 50 assez marquée en terme de mobilier. Vous pourrez aussi bien acheter une jolie édition d’une chaise Knoll que repartir avec quelques vinyls sous le bras.

Il y a aussi une petite librairie franco-italienne….Bref encore de la place pour de nombreuses boutiques dans ce quartier en perpétuel mouvement « 

Et surtout, une demande soutenue pour dénicher des appartements dans ce coin du 10ème arrondissement…Par contre si vous recherchez le calme et si vous n’aimez pas les quartiers de nuit, passez votre chemin

En terme de prix, en bas du faubourg, il faut compter 10000 €/M2 pour un joli produit dans une jolie copropriété, et voire davantage avec ascenseur dans une copropriété bien entretenue, car c’est souvent le défaut du quartier. A l’inverse, plus on monte dans la rue, moins c’est cher et il faut compter 9000 €/m2.

En ce qui concerne les produits atypiques, on est en moyenne à 8700€/M2…en tous les cas, c’est les prix constatés lors de nos dernières visites…