Mois : mars 2020
Un achat d’appartement à Aix en provence en toute sérénité grâce à notre chasseuse Fabienne
Envie d’acheter un appartement à Aix en Provence, sans habiter sur place…notre chasseuse, Fabienne est votre interlocutrice privilégiée.
Qu’il s’agisse d’un investissement locatif, d’une résidence secondaire, d’un appartement pour prendre sa retraite au soleil, Fabienne « chasse » toutes les bonnes opportunités sur Aix en Provence et ses environs.
Pour cet appartement situé cours Mirabeau, Fabienne a réalisé un service sur mesure, de la recherche de l’appartement, à la livraison clés en mains, travaux finis.
C’est après avoir visité 7 appartements que Fabienne a trouvé l’appartement de rêve pour nos clients. Lors des contre visites, elle a bien entendu fait un chiffrage estimatif des travaux, afin que l’enveloppe budgétaire globale corresponde bien au cahier des charges, et qu’il n’y ait pas de mauvaise surprise…
Cet appartement est au dernier étage , dans le quartier calme de Mazarin et donne sur l’Hôtel Caumon. D’une surface de 84 m², au 3eme et dernier étage sans ascenseur, comme dans de nombreux immeubles dans le centre historique de Aix en Provence, cet appartement est composé d’une entrée, d’une cuisine fermée semi-équipée, d’un salon, et de 2 chambres, avec une salle de bain et un WC séparé.
L’appartement a été acheté 469.500 € HAI et nécessitait de nombreux travaux pour le moderniser.
Fabienne, ingénieur de formation, gère les travaux dans sa globalité. A titre d’exemple, pour cet appartement de 84 m2, un budget travaux de 60.000 €TTC était nécessaire , sans compter la rénovation de la cuisine. Cette enveloppe incluait la démolition avec reprise de la structure, murs redressés et préparés, peinture de l’ensemble, menuiseries extérieures , électricité et plomberie refaites entièrement avec sanitaire, sol carrelage dans pièces humides…Voilà ce que Fabienne a préconisé comme travaux dans cet appartement et voici le résultat en photos..
AVANT TRAVAUX :
PENDANT LES TRAVAUX :
APRES TRAVAUX :
Chez Homelike Home, on est très très fières du résultat, et nos clients sont aussi ravis.
Vous aussi, si vous êtes intéressé pour réaliser un achat immobilier à Aix en Provence, faites appel à notre équipe Homelike Home et en particulier à Fabienne Lathuille…
En attendant, prenez soin de vous et attendons la fin de la crise du Coronavirus pour recommencer les visites au soleil !
Notre activité de chasse immobilière est en pause…
Notre activité de chasse immobilière est à l’arrêt total, mais pas de pause pour notre blog dé-nicher, même si l’actualité est moins riche !
À l’heure où chacun doit prendre soin de soi, où nos enfants suivent l’école connectée, et que la famille crée une nouvelle manière d’être ensemble, nous tenions à vous dire combien nous pensions à vous tous et à vos proches.
Chez Homelike Home, nous croyons toutes à la capacité que nous avons de traverser au plus vite cette crise, en nous adaptant au terrain, pour remporter votre satisfaction et votre confiance…., peut être parce que nous avons l’habitude de relever des défis depuis 17 ans !
La sécurité de nos clients et de notre équipe est une priorité majeure, aussi nous suspendons provisoirement et jusqu’à nouvel ordre nos visites et re-visites. Ce qui signifie, un arrêt de notre activité de chasse immobilière, une pause longue de 15 jours, 1 mois, 45 jours on ne sait pas encore. Même les signatures chez le notaire se feront, soit de façon électronique, soit par procuration, afin que nos clients signent de leur fauteuil….! Une révolution numérique est enfin en marche, une autre façon de consommer également, et surtout une prise de conscience du temps qui passe.
En attendant, Respirez et …STAY HOME-LIKE HOME ❤ et on vous retrouve en pleine forme très vite…
Quelles sont les Tendances du marché immobilier au 1er trimestre 2020
Ca grimpe…ça grimpe…! Mais jusqu’où ?
Nous avons eu la chance d’être invitées à la réunion du club notarial immobilier et d’avoir les dernières tendances du marché immobilier en Ile de France et en France…Le marché est tendu aussi bien à Paris qu’en province en raison de ce même déficit de logements…Phénomène qui risque de s’accentuer dans les années à venir, car la pierre est devenue un placement idéal pour la retraite. En effet, avec entre autre le phénomène « grèves » des mois de Décembre et Janvier, les français ont pris conscience de l’importance de se constituer leur propre retraite, et notamment grâce à l’immobilier.
Selon Thierry Delesalle, une chose est rassurante : nous ne sommes pas dans un contexte de bulle immobilière même si l’immobilier en France a connu une année record en 2019…mais ça on vous le répète souvent car les prix au m2 sont parfois affolants dans certaines quartiers de la capitale !
Pour autant, les ménages restent désireux d’accéder à la propriété, particulièrement en Ile-de-France où le taux de propriétaires reste inférieur de près de 10 points à la moyenne nationale. La pierre est LA valeur-refuge. En effet, le manque de logements locatifs, les évolutions socio-démographiques, les risques relatifs aux placements alternatifs, incitent toujours plus les ménages à l’acquisition immobilière. De plus, l’impôt sur la plus value à 30 ans « poussent » les propriétaires actuels à attendre avant de mettre en vente leur résidence secondaire, pied à terre ou investissement locatif.
Le marché en volume
En Ile de France, on enregistre 176 580 transactions, record absolu, en augmentation de +4% par rapport à l’année dernière et en province, +4,9%.
La Grande Couronne enregistre toujours les meilleures performances, grâce à son offre abondante et à des prix qui ont moins progressé qu’ailleurs.
A Paris, on est dans un marché atypique puisque on assiste à une baisse du volume des ventes de -3% par rapport à l’année 2018 avec 35 160 transactions, et surtout -9% par rapport à 2017 ! L’effet grève va encore plus peser sur les chiffres de vente à Paris car de plus en plus d’acquéreurs se tournent vers la province. En effet, les grèves ont mis en avant le télétravail et le home office semble se développer encore davantage avec le Coronavirus. Plus les produits sont rares, plus les prix augmentent, loi de l’offre et de la demande oblige !
Le marché en valeur
Un nouveau record pour les volumes de ventes cette année et des évolutions de prix de l’ordre de 5% partout en France .
Les prix continuent de grimper avec une augmentation de +6,6% à Paris en 1 an et le prix moyen au m2 s’établit actuellement à 10 210 €.
On compte 7 arrondissements à moins de 10 000 €/M2 et 15 arrondissements augmentent en moyenne de +5% par an. La projection pour Avril 2020 est même de 10 560 €/M2…un record absolu avec une augmentation de +8,2%.
Depuis 2015, on note une augmentation de +28% et selon l’agence immobilière Barnes, Paris est la ville la plus attractive du monde…malgré l’effet gilets jaunes et les grèves !
En Ile de France, l’augmentation des prix est de + 5.6% en 1 an.
Tous logements confondus, la hausse annuelle des prix a été de 3,9% en Ile-de-France au 4e trimestre 2019. Elle a été beaucoup plus forte pour les appartements (+5,6% en un an) que pour les maisons dont les prix sont stables (+0.4%).
L’ évolutions des prix des appartements reste tirée par la Capitale (+6,6%) et la Petite Couronne (+5,3%) et +3,2% en Grande Couronne !
Le prix de vente moyen d’une maison en Ile de France fin 2019, était de 312 900€ et la prévision pour le 1er trimestre 2020 sera de 320 600€.
La hausse des prix des appartements en Petite Couronne varie de +4,3% à +5.8%, avec un prix moyen/M2 de 4940 € à fin 2019..et une tendance qui continue pour le mois d’Avril 2020 avec un prix moyen/M2 de 5040 €
En Grande Couronne, la tendance est aussi dynamique, puisque le prix des appartements a augmenté de +3,2% en 1 an, avec un prix moyen/M2 de 3080€., et une projection à 3140 € pour le mois d’Aril 2020.
L’augmentation est bien nationale avec un marché immobilier qui reste dynamique sur l’ensemble du territoire, car on ne vend plus à perte aussi bien en Ile de France qu’en province.
Quel est l’impact du Grand Paris ?
La Métropole du Grand Paris est composée de Paris et de 131 communes qui accueilleront au total les 69 gares du Grand Paris Express….
Les indicateurs avancés sur les avant-contrats des notaires du Grand Paris montrent que le prix de vente d’une maison en Ile-de-France s’établirait à 320 600 € en Avril 2020, soit une hausse annuelle de 4,3%. Cette poussée s’explique par une augmentation des prix en début d’année 2020 alors que, traditionnellement, les prix évoluent peu à cette période…ce qui signifie que les gens achètent effectivement moins dans Paris intra muros et d’avantage en Petite et Grande Couronne.
En Grande Couronne on constate une augmentation des volumes, car l’offre et la demande sont très élevées, avec +5.3 % en avril 2020
Il faut attendre que les projets de construction de Métro et RER soient un peu plus avancés, pour voir l’impact sur les prix à proximité des futures gares.
Si l’on s’intéresse aux prix autour des gares, on observe des prix très variés allant de 1 640 € le m2 pour la gare de Sevran– Beaudottes (ligne 16) à 10 530 € le m2 pour la gare de Pont Cardinet (ligne 14) dans le 17e arrondissement de Paris.
Actuellement, en Grande Couronne, les prix augmentent plus dans les quartiers éloignés des gares, qui sont souvent des quartiers plus résidentiels avec des grandes maisons et jardin. Les prix forment naturellement un éventail très large allant de 2 560 € le m2 au nord-est de la Seine-Saint-Denis (Paris Terres d’Envol) à 7 380 € le m2 dans les Hauts-de-Seine ( Grand Paris Seine Ouest).
Pour une même ligne de métro et compte-tenu de leurs étendues (la ligne 15 notamment sera longue de 75 km et couvrira trois départements), les écarts entre les prix peuvent être considérables d’une station à l’autre.
Par exemple, la station de Bagneux (à côté d’Arcueil-Cachan) se situe à 4 320 € le m2 quand la station suivante celle de Châtillon-Montrouge atteint 6 100 € le m2. Deux stations plus loin à « Issy RER » c’est un prix de 7 410 € que l’on observe (soit 72% plus cher que Bagneux).
De la même façon, le prix atteint 10 530 € le m2 à Pont Cardinet puis ensuite 6 520 € à la station suivante de Porte de Clichy.
Et la gentrification dans tout ça ?
Les arrondissements les moins chers augmentent le plus…
Au 4e trimestre 2019, les prix oscillent entre 7 370 €/m2 dans le quartier « Pont de Flandres » dans le 19ème arrondissement et 15 870 €/m2 dans le quartier « La Monnaie » du 6ème arrondissement de Paris.
Le rapport entre le quartier le plus cher et le moins cher est à 2,15 et reste historiquement bas, traduisant la valorisation progressive des quartiers les moins onéreux.
Conclusion
Les prix dans l’ancien ont encore progressé de 3,7% à travers la France en 2019.
Alors que les prix évoluaient jusqu’alors à un rythme nettement moindre en province qu’en région parisienne, leurs hausses se sont établies à des niveaux proches l’an dernier. Ils signent des hausses respectives de +3,9% en Île de France, 3,6% hors de la région parisienne et de +6,6% à Paris. Une 4ème année de hausse qui s’accompagne d’un nouveau record du nombre de ventes: 1,07 million en volume !
La pierre reste le placement chéri des français et la retraite est devenue un véritable déclencheur pour acheter.
Les taux sont bas et restent encore bas, mais les conditions d’octroi des emprunts sont plus drastiques, ce qui laisse supposer qu’il y aura sans doute encore moins de primo accédant.
En ce qui concerne la construction, après une année 2019 marquée par un nouveau repli, elle donne en effet des signes d’amélioration en Janvier 2020, tant pour les maisons que pour les immeubles. Entre Novembre et Janvier, le nombre de permis de construire qui donne une idée plus avancée des tendances à venir, s’est établi à 112.800, soit un bond de 8,3% par rapport à l’année dernière, selon le ministère de la Cohésion des Territoires….peut-être une inversion de tendance avec enfin davantage d’offres par rapport à la demande ! Enfin, ça c’était avant le Coronavirus…!
Transformer des bureaux en logements, simple formalité ou véritable casse tête
Les immeubles de bureaux sont souvent obsolètes car ils ne correspondent plus forcément à l’évolution actuelle du monde du travail…donc dans un marché tendu avec une demande bien supérieure à l’offre, il semblerait logique de pouvoir les transformer aisément en appartements, plutôt que de les laisser vides…plus facile à dire qu’à faire ! Mais ce serait la solution idéale pour faire face à la pénurie de logements que connaissent les grandes villes en France.
Pourtant la solution existe : il suffit de prévoir dès le départ la réversibilité du bâtiment. Longtemps les normes et réglementations telles que incendie, isolation phonique, thermique…des bureaux et des logements ont été inconciliables. mais maintenant, c’est possible moyennant un surcoût de 5 à +20% au moment de la construction.
Les professionnels reconnaissent qu’il y a 750.000 m² de bureaux vides dans la capitale et la ville ne parvient à transformer que 400 immeubles par an. Le potentiel de la ville permettrait de doubler facilement ce chiffre !! Une chose est sûre: ce type de transformation de bureaux en logements ne peut se faire qu’avec une solide volonté politique, car l’équation économique est difficile à trouver.
Avec des taux de vacance historiquement bas dans Paris et des loyers à la hausse, le bureau traditionnel est actuellement bien plus rentable. D’autant que les opérations doivent compter une proportion de logements sociaux qui viennent encore alourdir la facture.
Des investisseurs frileux
Ajoutez à ces incertitudes, la fiscalité élevée, une rentabilité réduite et la complexité de la gestion de logements, et vous comprendrez que les investisseurs sont frileux. « Je suis sceptique, affirme Marc Bertrand, président de La Française Real Estate Managers. Il y a des freins partout et nous n’avons pas encore assez de recul pour puvoir apprécier les éventuelles économies d’une conversion en logements. » Pour Fabrice Bonnifet, directeur développement durable du groupe Bouygues, « aujourd’hui, la stratégie d’investissement est la seule limite de ces projets. Si l’investisseur est purement spéculatif et veut revendre son bien après trois ans, le surcoût généré par une conception plus sophistiquée n’aura pas beaucoup de sens pour lui. Par contre, s’il a comme objectif de conserver les biens sur le long terme, il s’y retrouvera à tous les coups ». Résultat, seuls les investisseurs long terme poussent aujourd’hui à la réversibilité. La Caisse des dépôts finance ainsi des recherches sur de nouveaux systèmes constructifs. L’un d’eux sera bientôt mis en œuvre à Bordeaux
Des métropoles comme Lyon, Paris ou Nantes favorisent elles aussi ces projets ? Dans les plus petites communes aussi, de plus en plus de maire lient la construction de bureaux à leur convertibilité. Mais c’est aussi le cas de certains maires du Grand Paris qui, attirés par les revenus des bureaux, craignent de se retrouver, plus tard, avec des bâtiments vides sur les bras.
Une législation plus favorable
De son côté, l’Etat fait des efforts pour adapter la législation : ainsi, la loi Elan permet désormais de déroger aux quotas de logements sociaux et de bénéficier, jusqu’à 30 %, de droits à construire supplémentaires en cas de conversion en logements d’un immeuble de bureaux. Le texte crée aussi une nouvelle classe de bâtiment aux normes, notamment en terme de sécurité et harmonisée. Le code de la construction et de l’habitation est également revu et corrigé pour éviter, comme le souligne le ministère du logement, les obstacles à la réversibilité. Il veut entre autre modifier les permis de construire, notamment via le permis d’innover. Pour le village olympique, l’Etat utilise déjà un permis à double détente pour des usages, pendant et après Paris 2024. A Lyon, le Work#1, nouveau projet David Chipperfield Architects, met en oeuvre le principe réversible Office Switch Home conçu par Bouygues Construction. Pensé pour un usage de bureaux pour son premier cycle de vie, le bâtiment de 5 442 m2 sur 8 étages et un niveau en attique pourra donc aisément évoluer en logements d’ici quelques années. Une transformation possible car intégrée dès la phase de conception. C’est ainsi que la profondeur des plateaux de bureaux est moins importante qu’à l’accoutumée pour pouvoir aménager des logements sans perte de surface à la transformation et que des espaces extérieurs ont été prévus à tous les étages.Ses 8 plateaux de bureaux sont convertibles en logements…une grande première
Le bâtiment réversible WORK #1 sera livré fin 2020.
Construire réversible sera de toute façon bientôt une nécessité. De plus, avec le développement du télétravail et du home office, mis en exergue avec les grèves que nous avons connues en Décembre et l’épidémie du Coronavirus, Les investisseurs n’auront pas le choix : ils seront bien obligés de suivre…
L’Etat peine à trouver des bâtiments à convertir
Pour faire face à la pénurie de logements en Ile-de-France, dix grands acteurs de l’immobilier ont signé une charte avec le ministère de la cohésion des territoires en Mars 2018. Ils s’engagent à trouver 500 000 m² de bureaux vacants d’ici à 2020 pour en faire 5 000 à 10 000 logements d’ici à 2022. Un an et demi plus tard, à peine 200 000 m² de bureaux transformables ont été identifiés. Pour encourager la conversion des bâtiments vacants, le groupe Action Logement vient de lancer une foncière dont l’objectif sera de faciliter l’équilibre économique de ces projets.
A Paris, les entreprises misent désormais davantage sur la location. Aujourd’hui, 90% des entreprises franciliennes sont locataires de leurs bureaux. En effet, les prix de vente sont souvent trop chers, et bien au delà des 10 000 €/M2, voire beaucoup plus pour les bureaux situés dans le QCA , le Quartier Central des Affaires, ainsi que Levallois, Neuilly, Boulogne…De nombreux dirigeants de société préfèrent louer plutôt que d’immobiliser une forte somme d’argent et préfèrent investir ailleurs pour le développement de leur entreprise.
L’offre disponible est extrêmement réduite, avec un taux de vacances de moins de 2% en moyenne à Paris…du jamais vu. Si vous cherchez un bureau à la location ou à l’achat, Dominique Geoffray et son équipe Homelike Office sont là pour vous aider, de la définition de votre cahier des charges, jusqu’à la signature définitive du bail ou de l’achat…et même au delà avec le suivi de travaux, grâce à olivia Samson et sa société d’architecture so-workshop.
