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    S’offrir une résidence secondaire en toute sécurité

     

    Jamais 2 sans 3…nous voici au troisième confinement avec cette épidémie de Covid 19, et vous ne supportez plus votre appartement sans balcon, ni terrasse. Vous rêvez d’un jardin, et l’approche des beaux jours vous pousse plus que jamais à vous projeter dans l’achat d’une résidence secondaire.

    Avant de vous lancer dans un projet d’achat de résidence secondaire, vous devez vous pencher sur le budget que vous pouvez y consacrer. Les prix des résidences secondaires varient entre 150 000 et 350 000 € en moyenne. 268 100 € correspond au budget moyen d’une résidence secondaire en France en 2021.

    Mer, montagne, campagne… Faites votre choix !

    Vous achetez une maison pour les vacances ou pour passer quelques week-ends ? Si vous avez en tête de passer le plus de week-end possible dans votre nouvelle résidence secondaire, évitez d’acheter votre future maison à plus de 2 h de trajet de votre résidence principale. Si  en revanche, cette résidence secondaire servira de lieu de vacances, alors vous pouvez même envisager de prendre l’avion pour vous y rendre….A vous la Corse, Ibiza et le sud de la France…

    Etes-vous plutôt mer, montagne ou campagne ? Bien sûr, vous allez choisir en fonction de vos goûts, mais pensez à l’avenir. En effet, si vous souhaitez la louer durant votre absence à des touristes, il vaut mieux que cette résidence se situe dans un lieu touristique, donc plutôt à la mer ou à la montagne.

    Si vous souhaitez récupérer cette résidence lors de votre retraite pour vous y installer, veillez à ce qu’elle soit proche des commodités pour vous permettre de bénéficier d’un certain confort pour vos vieux jours. En effet, une maison isolée en pleine nature, c’est très agréable, mais il faut aussi envisager un ravitaillement facile. Renseignez-vous sur les commerces à proximité : commerces de bouche, pharmacies, moyens de transport…

    Si vous voulez y vivre à terme, prenez également en compte le fait que si votre résidence secondaire est implantée dans un lieu touristique, vous serez vous-même envahi(e) par les touristes quelques mois par an !

    En ce qui concerne le choix de la maison en elle-même, pensez à bien définir votre cahier des charges en fonction de l’usage que vous voulez en faire  :

    • une maison pour recevoir de nombreux amis nécessitera un nombre de couchages importants, sans oublier les sanitaires qui vont avec, afin que le passage à la salle de bain ne se transforme pas en file indienne tout le week-end !
    • Vous rêvez de vous retrouver seule dans cette maison, optez peut-être pour un appartement, plus facile à « mettre en route » et moins contraignant.

     

    Tout est question de budget, car une maison « perdue » en pleine campagne pourra être dénichée aux alentours de 150 000 €, alors qu’une maison au bord de la mer est rarement en dessous de 300 000 €.

    Quels sont les frais d’entretien, travaux et taxe diverses à envisager ?

    L’acquisition d’une résidence secondaire signifie également que vous êtes redevable d’un certain nombre de taxes et impôts :

    • Vous devez payer la taxe d’habitation au même titre que pour votre résidence principale.
    • Vous paierez aussi la taxe foncière, souvent beaucoup plus élevée dans les petits villages que les grandes villes.
    • A la revente, vous êtes également redevable d’une taxe si vous effectuez une plus-value de plus de 50 000 € sur votre résidence secondaire.

    Une résidence secondaire engendre comme tous les logements des frais d’entretien, voire des travaux. Ainsi, on estime qu’une résidence secondaire engendre en moyenne des frais de chauffage et d’eau chaude qui s’élèvent à environ 300 à 400 € pour 3 mois d’occupation dans l’année, mais les frais d’entretien et de travaux globaux s’élèvent à environ 3 000 à 4 000 €/an. Sans oublier l’assurance habitation, l’installation d’une alarme, notamment pour les maisons très isolées. De plus, certaines résidences secondaires peuvent octroyer des charges très importantes, notamment les appartements au ski, mais aussi face à la mer qui nécessitent un entretien très régulier, avec ravalement de façade notamment en bord de mer, changement de toiture plus fréquent dans les stations de ski…

     

    Vous pouvez faire les bons choix dès le départ pour réduire les factures courantes :

    • Acheter une résidence neuve vous permettra de limiter les travaux. De plus, si vous n’êtes pas bricoleur dans l’âme, fuyez les biens à rénover, car votre rêve se transformera en contraintes.
    • Refaire l’isolation dès le départ afin de payer des factures de chauffage moins élevées.
    • Installer un système de récupération d’eau de pluie pour économiser l’eau au maximum.
    • Mettre votre bien en location ponctuellement afin que les locataires fassent vivre le logement, et pour que les loyers perçus couvrent une partie des frais d’entretien courants.

    Une résidence secondaire est donc un rêve pour beaucoup d’entre vous, mais un rêve qui coûte cher. En effet, en moyenne tous les frais sont multipliés par 2 par rapport à votre logement principal….pensez-y avant d’acheter !

    Homelike Home se tient à votre disposition pour vous aider dans votre recherche de résidence secondaire, aussi bien dans le sud vers Aix en Provence, Marseille et Nice que vers l’ouest de la France en Normandie et aussi dans le Perche, mais aussi à la campagne à moins de 200 km de Paris, sans oublier le Grand Paris, vers la forêt de Rambouillet par exemple.

    Homelike Home vous aide dans votre recherche de maison au bord de la mer et maison de campagne, car là aussi une seule règle s’applique : acheter au bon endroit. Pour cela, faites appel à notre équipe de spécialistes.

    Les conséquences de ce 3ème confinement sur le marché immobilier en France

     

    Jamais deux sans trois, nous voilà face à un 3ème confinement tant redouté. Qui l’eut cru, 1 an après le 1er confinement qui a eu lieu du 17 mars au 11 mai 2020, nous sommes toujours dans la même situation ou presque. Nous nous intéressons particulièrement aux conséquences économiques de ce 3ème confinement, et notamment les répercussions sur le marché immobilier au niveau national.

    La France a dépassé ce jeudi 15 avril le seuil des 100 000 morts de la Covid-19 depuis le début de l’épidémie. Malgré les efforts faits sur la vaccination, la troisième vague est rude et la perspective de rouvrir commerces et restaurants mi-mai devient incertaine.

     

     

     

    Ce troisième confinement permet heureusement aux particuliers de faire avancer tous leurs projets immobiliers : visites, état des lieux, déménagement…tout est possible pour acheter, vendre ou louer un logement. En revanche, les déplacements pour les vacances sont interdits !

     

    Le marché immobilier résiste pour l’instant

    Dans ces zones rouges, si les agences immobilières doivent garder le rideau baissé, le gouvernement a précisé que les visites immobilières liées à l’acquisition ou à la location d’une résidence principale sont autorisées, lorsqu’elles ne peuvent pas être différées. Autrement dit, les déplacements en vue d’acheter ou de louer une maison de campagne ou toute autre résidence secondaire sont interdits.

    Même si cette mesure peut paraître restrictive, elle l’est beaucoup moins que celle mise en place lors du premier confinement, pendant lequel les visites immobilières étaient tout simplement interdites.

    Le marché de l’immobilier au niveau national résiste probablement à un énième confinement, puisque les prix des logements, loin de reculer ni même de ralentir, continuent d’accélérer. Selon Michel Mouillart, porte-parole du baromètre LPI-SeLoger, « rien ne vient freiner la hausse des prix constatée depuis le printemps 2019 : ni la crise sanitaire, ni deux confinements, ni leurs conséquences économiques et sociales, ni le resserrement de l’accès au crédit ». En revanche, on note que depuis ce début de l’année 2021, le marché de l’immobilier dans l’ancien a été affecté par la montée des incertitudes.

    Aujourd’hui, la tendance est favorable pour emprunter et concrétiser ses projets immobiliers. Si le contexte économique est fortement impacté par la crise sanitaire, le marché immobilier semble être un exemple parfait de résilience.

     

    Un marché en pleine mutation

    Les professionnels du secteur immobilier ont démontré leur capacité d’adaptation et d’innovation en mettant en place des démarches 100 % dématérialisées. « Visitez de votre fauteuil » est notre baseline depuis longtemps chez Homelike Home, avec pour but de faire déplacer notre client uniquement pour visiter « le bon produit immobilier », et en réalisant des visites en vidéo, photos avec des comptes rendus de visite ultra détaillés, permettant de voir toutes les qualités et les défauts d’un bien immobilier visité.

     

    Autre point positif, certaines villes de province gagnent en dynamisme : Nantes, Strasbourg, Lyon et Marseille voient leurs prix progresser sur ce début d’année. À l’inverse, Paris intra-muros note une baisse des prix de 0,5% sur la même période. alors que les prix des villes au sein de la petite et grande couronne augmentent légèrement : Hauts-de-Seine (+0,5%), Val-de-Marne (+0,4%), Seine-et-Marne (+0,6%). De plus en plus de propriétaires aspirent à une « vie meilleure » avec un jardin, une maison, une terrasse, une maison à la campagne, une maison avec vue sur la mer, et ont du mal à « supporter » la promiscuité des voisins qui est imposée de force avec ces confinements successifs.

    Il est donc un peu tôt pour voir quel  sera l’impact de la covid 19 sur le marché immobilier, mais ce que l’on peut dire avec notre oeil de chasseur, c’est que le marché sera à deux vitesses :

    • un marché avec un bien immobilier type confinement, qui trouvera toujours preneur, même à un prix de vente très élevé. L’exemple type est un appartement en dernier étage, avec balcon et idéalement terrasse, et encore mieux une maison avec jardin en s’éloignant des grandes métropoles françaises.
    • un marché avec un bien immobilier « moyen », avec des défauts certains tels que vue sur un boulevard bruyant, promiscuité avec les voisins, vis à vis pesant…qui lui verra son prix diminuer au cours des prochains mois, voire même sur plusieurs années.

    Il est donc plus que nécessaire d’être bien accompagné pendant cette période de doute, par un professionnel de l’immobilier et notamment un chasseur immobilier pour « dénicher » le bon achat immobilier au bon endroit !

     

    Comment obtenir un prêt immobilier en période de covid avec ce 3ème confinement !

     

    Jamais deux sans trois…C’est reparti pour un 3ème confinement, alors que le printemps est généralement synonyme de dynamisme en immobilier avec une folle envie de changement, de déménagement et surtout d’achat immobilier !

     

    Fort heureusement avec ce 3ème confinement, les visites de biens immobiliers restent autorisées uniquement pour l’achat ou la location. Interdites au printemps 2020 puis du 30 octobre au 28 novembre dernier, les visites sont cette fois autorisées, sans limite de distance. Il est donc possible de quitter, de rejoindre et de parcourir un des départements soumis à des mesures renforcées pour des visites.

    Qu’en est-il des banques et organismes de prêsts : Les banques et établissements de crédit continuent pendant le confinement de traiter les demandes de crédit immobilier. Fortes de l’expérience des confinements et mieux organisées, elles prévoient des délais d’instructions des dossiers dorénavant plus ou moins normaux.

    Pour l’instant, les taux moyens restent stables à 1,05 % sur 15 ans, 1,25 % sur 20 ans et 1,45 % sur 25 ans.

    En avril 2021, après un mois de mars marqué par les premières remontées de taux de crédit immobilier de l’année, on observe des stratégies divergentes de la part des banques. Alors que certaines remontent faiblement leur barème (+ 0,05 % à + 0,10 %) d’autres au contraire baissent leur taux de 0,05 à 0,20 % et même jusqu’à -0,35 % pour une banque nationale, sur certains profils.

     

    Avec l’extension du confinement à l’ensemble du territoire et la fermeture de certains commerces, de potentiels emprunteurs vont être à nouveau mis au chômage partiel, avec de probables difficultés pour obtenir un crédit immobilier.

     

    Pourquoi les banques refusent-elles certains dossiers ?

     

    1°- Chômage Partiel :

    Avec ce TROISIEME CONFINEMENT, davantage de personnes se retrouvent au chômage partiel, et sont donc, hélas, plus difficiles à financer dans les prochaines semaines…

    Il est possible de financer des emprunteurs qui se retrouvent au chômage partiel, au cas par cas, à condition qu’ils aient de l’ancienneté professionnelle et de l’épargne de précaution… Mais cela dépend aussi du secteur d’activité dans lesquels ils travaillent. S’il s’agit d’un secteur très touché par la crise, la banque refusera.

    Cela varie donc beaucoup d’une banque à l’autre. Certaines acceptent de prendre en compte le salaire à taux plein si l’emprunteur a suffisamment d’ancienneté, alors que d’autres tiennent compte systématiquement de la baisse de revenus liée au chômage partiel. D’autres encore demandent que l’emprunteur ne soit plus au chômage partiel depuis au moins un mois, au moment de la demande de crédit pour l’accorder…

    Conclusion : Être au chômage partiel peut être un frein pour certaines banques car se pose la question de l’avenir de l’emprunteur lorsque le dispositif de soutien du gouvernement prendra fin…

    2°- Certains éléments du dossier peuvent être des causes de refus de prêt:

    Le découvert bancaire, et plus largement la gestion des comptes en est une. La présence d’agios indique en effet au conseiller une mauvaise gestion des comptes. Mais ce n’est hélas pas la seule raison….

    • Un taux d’endettement dépassant les 33% en est une autre, tout comme le niveau d’épargne, le reste à vivre après crédit immobilier, le niveau d’apport, la stabilité professionnelle ou encore la santé de l’emprunteur…

    Le taux d’usure est le taux maximum auquel doivent se référer les banques lorsqu’elles financent des particuliers. C’est-à-dire que le taux immobilier qu’elles vous proposent est encadré. Et tous les frais liés au crédit sont intégrés au coût total du prêt immobilier, qui ne doit pas dépasser le fameux taux d’usure.

    Le but de ce taux est de protéger les emprunteurs. Toutefois, dans certains cas, et en raison de taux d’emprunt très faibles, il peut s’avérer excluant pour certains profils d’emprunteurs. Le taux d’usure est défini par la Banque de France chaque trimestre.

    • La stabilité professionnelle est un élément clé pour souscrire un prêt immobilier. La banque se basera en effet sur vos revenus, pour établir votre capacité d’emprunt en fonction d’un seuil qu’elle ne peut pas forcément dépasser : 33% de vos revenus. Mais elle ne s’arrête pas à votre taux d’endettement ou au montant de votre salaire.

    Ce qui intéresse aussi le banquier est votre type de contrat de travail. Etes-vous en CDI ? Etes-vous ancien dans l’entreprise ? Votre période d’essai est-elle validée ? Autant de questions qui rassureront ou non le banquier, qui évalue le taux d’intérêt et l’octroi du crédit immobilier en fonction du facteur risque. Si vous exercez une activité professionnelle à votre compte ou que vous êtes en CDD, vous devrez démontrer votre stabilité depuis au moins deux ans. Mais si vous êtes dans cette situation, obtenir un prêt peut être plus compliqué, surtout si vous empruntez seul !

     

    • Le niveau d’apport ou la durée du crédit immobilier. Si certaines banques acceptent les financements sans apport, également appelés crédits à 110%, certaines exigent un apport de 10% à 20% minimum du coût de l’acquisition. Somme qui permettra de couvrir les frais liés à l’achat, notamment pour payer les frais de notaire.

     

    • L’assurance emprunteur. L’état de santé de l’emprunteur peut être un élément bloquant pour souscrire un crédit immobilier. Et ce, malgré la convention Aeras qui a pour vocation l’accès au crédit des profils à risques.

    Dans certains cas, le coût de l’assurance du crédit immobilier est tellement élevé (avec donc des risques importants pour la banque) que le TAEG (taux annuel effectif global) dépasse le taux d’usure. Dans ce cas, la banque ne peut pas financer le particulier.

    Les établissements bancaires sont donc particulièrement attentifs :

    – au reste à vivre : part des revenus restant à la disposition d’un emprunteur une fois soustraites les charges de remboursement des emprunts. Cette somme doit être suffisante (800 € pour une personne seule en moyenne, 1500 € pour un couple, et 250 € par enfant) pour payer chaque mois les charges courantes du ménage.

    – aux découverts bancaires : ils sont rédhibitoires, notamment s’il y a un saut de charge, c’est-à-dire une mensualité de crédit supérieure au loyer actuel.

    – à l’épargne résiduelle après projet : elle évitera à l’emprunteur de devoir souscrire un crédit à la consommation en cas de dépenses imprévues ou permettra de faire face au remboursement de quelques mensualités en cas de difficultés financières.

     

    Comment réagir face à un refus de prêt ?

     

     

     

    Même si la banque n’a pas à justifier un refus de prêt, renseignez-vous pour savoir quels aspects du dossier ont été bloquants.

    Est-ce qu’il s’agit de votre taux d’endettement, de votre niveau d’apport trop faible, de la mauvaise gestion courante de vos comptes bancaires…?

    Le découvert est souvent rédhibitoire pour obtenir un prêt. En effet, pour certaines le découvert bancaire est rédhibitoire quand d’autres se montrent moins regardantes? en fonction des autres données du profil de l’emprunteur.

    Le premier refus bancaire est toujours un peu stressant, surtout qu’on a une durée limite inscrite dans le compromis pour trouver une offre de prêt. Mais il ne faut pas se décourager et « frapper » très rapidement à d’autres portes ! Vous n’avez pas le temps de chercher votre financement, faites appel à un courtier qui fera le tour des banques à votre place, avec la garantie de trouver certainement un meilleur taux que vous.

    « Les primo accédants et les investisseurs exclus en nombre ces derniers mois, relancent désormais leurs projets immobiliers. L’espoir d’un financement semble de retour pour ces acheteurs », selon Philippe Taboret, Directeur général adjoint de la CAFPI, courtier en prêt immobilier.

     

    Toutefois, même si depuis la publication de la notice précisant la recommandation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) fin janvier 2021, la plupart des banques indiquent pouvoir aller jusqu’à 35 % d’endettement, elles restent tout de même vigilantes. D’ailleurs, peu de banques à ce jour acceptent de financer à nouveau sur 25 + 2 ans, et certaines même se limitent encore à 20 ans pour les investissements locatifs.

    Bien qu’à la recherche de clients, les établissements ne font pas l’impasse dans leurs études de dossiers des risques futurs sur l’emploi et les revenus. Pour accorder un crédit, les banques vérifient si le montant total des emprunts contractés n’est pas trop important par rapport aux revenus, et si le remboursement pourra être assuré à long terme.

     

    Chez Homelike Home, nous validons toujours la capacité d’obtention de prêt, en amont du dossier. En effet, lors de la définition du cahier des charges avec notre client, nous précisons toujours le montant d’apport personnel, le montant d’emprunt possible, et l’engagement de la banque avec une lettre d’accord de principe. Chercher un appartement ou une maison pour un client qui, au final ne pourra pas obtenir son emprunt pour acheter le bien déniché par l’équipe Homelike home, est très déceptif et une perte de temps et d’argent pour tout le monde. Alors mieux vaut tout valider en amont et rendre son projet d’achat immobilier réalisable…

     

     

    Comment réaliser un investissement locatif à distance, quand on ne peut pas se déplacer pour effectuer les visites

     

    Homelike home cherche des appartements pour des clients qui n’ont pas le temps ou qui n’habitent pas sur place, typiquement par exemple, le cas d’expatriés qui habitent à Dubaï.

     

    Homelike Home cherche aussi bien des appartements familiaux, résidences secondaires en province, mais aussi votre futur pied à terre à Paris ou dans les grandes villes de province ainsi que votre futur investissement locatif.

     

    Le 1er contrat que nous établissons avec des clients, notamment que nous n’avons pas la possibilité de rencontrer à cause de l’éloignement géographique, est la définition d’un cahier des charges. Ce cahier des charges permet d’une part, de bien définir le but de l’achat (investissement locatif avec une bonne rentabilité, résidence principale, résidence secondaire, pied à terre…), et d’autre part de valider la localisation géographique. Le budget, et notamment le financement est aussi l’un des principaux critères à bien vérifer en amont de la définition de votre cahier des charges. Il est important de bien comprendre aussi comment se fait le financement, si c’est par un apport personnel, ou bien au contraire par un emprunt, validé par votre banque ou par un courtier, car les conditions d’obtention de prêt ne sont pas les mêmes selon que vous êtes expatrié, résident en France ou au contraire, étranger sans aucune attache fiscale avec la France.

    Dans le cas précis de cette cliente de Dubaï, l’achat portait sur un investissement locatif, dans Paris intra-muros mais sans spécificité de quartiers avec un minimum de surface de 40 m2 et +, donc un vrai 2 pièces. 

    Le but pour notre cliente, était non seulement d’acheter à distance par notre intermédiaire, mais aussi de signer chez le notaire et de mettre en location, sans avoir besoin de se déplacer à Paris. Le fait qu’ Homelike Home puisse vous représenter pendant toutes les étapes des visites, de l’acquisition,  jusqu’à la vente définitive est particulièrement appréciable en ce moment, car pas facile de prévoir des déplacements avec cette épidémie de Covid.

     

    Raya a déniché un appartement de 47 m2, au 2ème étage avec ascenseur, dans un immeuble moderne de 1990, sécurisé, dans un quartier en pleine évolution, vers les Puces de saint-Ouen, aux abords de la Recyclerie.  

    L’appartement était refait à neuf par un architecte, avec de nombreuses astuces et sans aucune perte de place, et donc prêt à être louer, à moins de 10 000 €/M2 l’acquisition. L’appartement a même été vendu meublé en partie, et surtout avec la cuisine totalement équipée. 

     

    Pour la signature de la promesse, Raya a conseillé de faire appel à un notaire spécialisé dans les non résidents, et notamment pour les ressortissants des pays anglophones. L’accompagnement a été jusqu’au delà de l’acquisition, puisque Raya s’est rapprochée de l’agence Paris Cabane, qui s’est occupée de la location mais aussi de la gestion locative de cet appartement pour notre cliente. Cet appartement est actuellement loué 1500 €/mois, en location meublée. 

    Notre cliente a donc acheté un appartement « clé en main, et a visité de son fauteuil, en évitant tous les déplacements inutiles entre Dubaï et Paris.  
    Raya a rencontré uniquement cette cliente à 2 reprises pour cette acquisition, rondement menée.
     
     
    Homelike Home s’occupe de tout et vous offre un service clé en main, sur mesure, qui vous évite les déplacements et visites inutiles et la perte de temps. Ainsi, vous ne conservez que le plaisir de l’achat…la preuve en photos !

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