Dernières actualités immobilières – juin 2023

Le mois de juin 2023 est marqué par une actualité très riche au niveau de l’immobilier, notamment avec l’évolution des taux du crédit immobilier, le prêt à taux zéro, la probable relance de la construction, et le problème de la rénovation énergétique. Voici en quelques lignes ce qu’il faut retenir des annonces d’Élisabeth Borne pour contrer la crise du logement avec notamment un plan d’action très attendu par les acteurs de la filière du logement.  De plus, l’autorité de la concurrence s’en prend aux frais d’agence, qu’elle considère comme trop élevés, et comme un frein à l’accession à la propriété.

Comment favoriser l’accès à la propriété

Actuellement nous sommes face à une crise multifactorielle qui touche aussi bien l’offre que la demande et la location, la vente mais aussi la construction.

Le parc privé et public  ne dispose pas assez de logements en location. Cette année, 170 000 nouveaux ménages ont fait une demande de logement social, à titre d’exemple. on construit trop peu de nouveaux bâtiments. et la demande est donc supérieure à l’offre …

Depuis des mois, les professionnels de l’immobilier implorent le gouvernement de passer à l’action.

Pour répondre efficacement à la crise du logement, et « favoriser l’accès à un logement pour tous les français » , voici la liste des décisions prises :

• Favoriser l’accession à la propriété et à la location
• Soutenir la production et la rénovation de logements sociaux
• Relancer la construction
• Accélérer la rénovation énergétique du parc privé.

Pour relancer la construction neuve aujourd’hui en plein marasme, la Caisse des Dépôts et Consignations va aussi racheter 47 000 logements qui n’ont pas été vendus ! La crise que nous traversons actuellement est d’une telle ampleur qu’elle nécessite sans tarder des solutions d’urgence pour éviter une crise sociale car 2,42 millions de ménages sont dans l’attente d’un logement social et plus de 300 000 personnes sont sans domicile fixe !

L’accès au crédit immobilier demeure un obstacle

Les témoignages du terrain ont été nombreux sur les blocages qu’a engendré le relèvement trop tardif des taux d’usure par rapport aux hausses de taux de la BCE. Cela a amplifié le recul des transactions et est venu aggraver l’impact de l’explosion des taux.

Côté crédit bancaire, le gouvernement n’envisage aucun assouplissement des conditions d’octroi des prêts. Les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) ne bougent pas non plus et le taux d’endettement reste bloqué à 35% des revenus nets, quel que soit le niveau de ressources du foyer emprunteur. Une aberration, quand on sait que le reste à vivre d’un ménage à l’aise financièrement, a bien évidemment une tout autre amplitude que celui d’un foyer au Smic, à taux d’effort équivalent.

La durée maximale de remboursement est donc maintenue à 25 ans, sauf exception pour une acquisition dans le neuf (VEFA) ou dans l’ancien avec travaux d’envergure où elle peut, à ce moment là, aller jusqu’à 27 ans.

Le seul changement concerne le taux d’usure. Sa révision mensuelle depuis le 1er février 2023 a pour but que ce fameux taux ne devienne pas un blocage. Il y a quelques semaines, les banques s’étaient dites prêtes à assouplir les critères d’octroi des demandes de prêt afin de faciliter l’accès à l’emprunt. Rappelons que la demande de crédit a chuté de plus de 40% depuis 1 an….et c’est pas fini !

Prolongement du PTZ et fin du Pinel

• Le PTZ ou Prêt à Taux Zéro, constitue un soutien pour les ménages accédants de leur résidence principale, notamment pour les primo accédants et notamment les jeunes actifs. Ce dispositif sera prolongé jusqu’en 2027, alors qu’il devait prendre fin en décembre 2024, mais il sera recentré sur les logements neufs en collectif dans les zones dites tendues et ailleurs dans les zones détendues sous conditions de rénovation énergétique.

• Côté locatif, le Pinel sera abrogé fin 2024, car jugé inefficace et trop coûteux pour les finances publiques. Le gouvernement va mettre l’accent sur le logement locatif intermédiaire, c’est-à-dire le logement proposé à loyers modérés, sans pour autant être social.

Accélération de la rénovation énergétique des logements

La rénovation énergétique est un impératif pour notre transition écologique et pour améliorer notre qualité de vie, avec des factures allégées…

• Simplification de Ma Prim’Renov et augmentation des crédits pour une rénovation globale. L’objectif du gouvernement est d’atteindre 200 000 logements rénovés d’ici fin 2024.
• Augmentation du nombre de « Mon accompagnateur Rénov ». L’objectif est de passer de 2000 à 5000 en 2024 sur tout le territoire national, et les guichets France Rénov’ passeront de 150 à 450.
• Solutions complémentaires de financement pour inciter à rénover le logement, notamment en facilitant l’accès au Prêt Avance Rénovation.
• Soutien aux plus modestes avec un parcours aux aides simplifiées et avec un reste à charge réduit.

En quelques lignes, peu de mesures incitant les professionnels de l’immobilier à sortir de cette nouvelle crise, et des constructeurs qui risquent d’être encore pénalisés par l’augmentation du coût à la construction, et par des crédits peu octroyés aux acheteurs potentiels. Un besoin, un conseil, une envie d’acheter à Paris, en Ile de France ou en province,  contactez notre équipe de chasseurs immobiliers homelike home, et laissez vous tenter.

En 2021, est-il préférable de revendre avant d’acheter son nouveau bien immobilier ?

Est-il préférable de revendre avant d’acheter ou bien d’avoir recours à un prêt relais ? That is the question pour bon nombre d’entre vous en ce début d’année 2021.

On peut dire que l’année 2020 que nous venons de traverser a été plus que chaotique pour l’économie à cause de la Covid 19, et comme vous le savez si bien, l’immobilier est directement lié à la tendance économique.

Quand l’économie se porte bien, le marché immobilier aussi, et l’inverse est aussi très vrai…Mais globalement, le marché de l’immobilier a plutôt bien tenu en 2020, malgré une crise sanitaire et économique inédite.

Tendance du marché immobilier sur l’année 2020 : 980 000 biens immobiliers ont été vendus en 2020, soit – 8% par rapport à 2019, mais c’est loin d’être un scénario catastrophique, comme certains économistes l’envisageaient lors du 1er confinement en mars 2020. Pour autant, il n’est pas facile pendant cette période liée à la Covid, d’obtenir un prêt relais.

Définition du prêt relais.

Le prêt relais consiste à emprunter de l’argent pour acheter un bien immobilier alors que l’on n’a pas encore vendu un autre bien dont on est déjà propriétaire:

• le prêt relais est à taux fixe ;
• la durée du prêt relais correspond à la durée de vente du bien : 1 an renouvelable une fois et d’une durée généralement limitée à 2 ans maximum ;
• montant du prêt compris entre 50 % et 80 % de la valeur nette du bien à vendre.

Deux cas de figure peuvent se présenter :

• vous avez déjà signé un compromis de vente pour votre bien; la banque ne prendra pas beaucoup de risque et le prêt relais  obtenu pour financer votre nouveau logement sera d’un montant relativement élevé et d’une durée courte ;
• vous n’avez pas encore d’acheteur potentiel ; la banque conservera alors une certaine marge de sécurité et l’avance accordée sera plus limitée. La durée du prêt relais s’aligne sur le temps de vente de votre bien, habituellement entre 1 et 2 ans. Son taux correspond souvent au taux de votre prêt immobilier mais est susceptible de varier selon les établissements financiers.

Les avantages du prêt relais.

Le prêt relais offre de multiples avantages :

• il évite la location pendant la période de transition et notamment le coût d’un second déménagement ;
• il permet de saisir une opportunité d’achat tout en prenant le temps de revendre un autre bien immobilier dans de bonnes conditions financières.

Les inconvénients du prêt relais.

Le prêt relais présente toutefois quelques risques:

• la banque a le droit d’exiger le remboursement du prêt relais à la date prévue par le contrat, la reconduction de crédit n’étant pas automatique. Selon votre situation, elle peut proposer une prolongation de quelques mois du prêt ou une transformation en crédit à long terme ;
• d’un point de vue financier, le prêt relais s’avère être un crédit risqué, notamment si le marché immobilier local est stagnant, voire baissier. Le principal risque est de ne pas réussir à céder son  bien au prix de vente sur lequel a été bâti le plan de financement, et de devoir alors faire face à 2 crédits ;
• le prêt relais peut donc s’avérer très couteux.

Le principal inconvénient du crédit relais, notamment en période d’incertitude économique comme celle que nous vivons actuellement, est de ne pas vendre son bien immobilier pendant le laps de temps imparti, c’est à dire lorsque la durée maximale du prêt est atteinte. Vous n’aurez pas d’autre choix que de baisser le prix de vente, voire brader votre bien, si le marché immobilier devient baissier. Les intérêts d’un crédit relais peuvent être élevés et donc coûter très cher si le délai de vente est long. De plus, les banques mettent toute en oeuvre pour que la vente se réalise, ce qui signifie souvent des baisses de prix pour trouver rapidement un acheteur. En dernier recours, c’est la banque qui saisit votre logement et le vend à un prix bradé pour récupérer l’argent prêté !

En revanche, ce début d’année 2021, malgré l’épidémie de la Covid 19 qui continue de faire des ravages, notamment en Europe,  offre plus da facilités pour obtenir un prêt immobilier. Ainsi, l’octroi d’un crédit immobilier pourra se faire plus aisément par une banque dès les premiers mois de l’année 2021. Alors, profitez-en pour lancer votre projet d’achat immobilier.

Obtenir un prêt immobilier plus facilement en 2021, qu’en 2020.

Depuis fin décembre 2019, le Haut Conseil en Stabilité Financière (HCSF) qui conseille les banques en matière de risques, avait imposé des mesures très contraignantes pour les emprunteurs qui voulaient un prêt immobilier. Chaque banque était très vigilante sur le taux d’endettement, mais aussi sur le niveau d’apport personnel, et beaucoup moins flexible sur la durée des crédits.

Heureusement pour les emprunteurs, ces mesures restrictives ont été un peu adoucies pour les mois à venir.

Il sera ainsi plus facile d’obtenir un prêt immobilier en 2021 qu’en 2020, même si le niveau d’apport personnel est devenu un critère pour de nombreuses banques.

Voici les principaux changements :

• le taux d’endettement maximum pour 2021 sera de 35 %, contre 33 % en 2020 ;
• la durée maximum des crédits passe à 27 ans en 2021 contre 25 ans en 2020 ;
• les banques ont le droit de déroger à ces critères pour 20 % des dossiers de financement en 2021, contre 15 % en 2020.

Autre paramètre important, les taux semblent s’orienter à nouveau vers une baisse en ce début d’année 2021, ce qui va permettre à nouveau d’emprunter plus facilement pour un plus grand nombre d’acquéreurs.  Plusieurs professionnels ont essayé d’évaluer l’impact de ces restrictions pour les prêts immobiliers en 2020 et, il y aurait près de 100 000 projets d’achat immobilier qui auraient été abandonnés ou repoussés.

Le prêt immobilier et notamment le prêt relais, est donc un bon moyen pour financer l’achat d’un nouveau logement avant d’avoir vendu son bien actuel. Seulement, quand le marché immobilier ralentit, comme actuellement à cause de la Covid 19 qui fragilise l’économie de certains pays européens, il faut prendre toutes ses précautions avant de signer un crédit relais. Comme en 2009, les dangers du prêt relais se font de nouveau sentir fortement en 2021.

Les banques accordent moins facilement des prêts relais et sont notamment beaucoup plus prudentes sur les estimations immobilières faites par les professionnels de l’immobilier. De plus, elles fixent le montant du crédit relais que sur une partie de la valeur estimée de votre maison ou de votre appartement (60 à 80 %).

Il y a 6 mois, on vous aurait conseillé de chercher un appartement , en faisant bien entendu appel à un chasseur immobilier, avant de revendre votre bien immobilier actuel. En ce début d’année 2021, la situation n’est pas la même et le marché immobilier commence un peu à s’essoufler. Afin de ne pas faire prendre de risque inutile à nos clients, nous préférons vous conseiller de revendre votre bien immobilier, puis de chercher un nouveau bien. En effet, les banques se montrent frileuses, notamment pour l’obtention de prêt relais, même si elles ont dans l’ensemble « assoupli » leurs conditions d’obtention de prêt. En combien de temps vais je vendre mon bien immobilier ? C’est justement cette donnée que vous ne maîtrisez pas puisqu’elle dépend du dynamisme du marché immobilier local, et des acquéreurs prêts à acquérir votre bien au prix souhaité. Chez Homelike Home, on travaille avec un courtier, notamment la CAFPI afin de bien valider votre capacité d’emprunt en amont et d’être certain que vous pourrez réaliser votre achat immobilier en toute sérénité.

En dépit de la crise, le marché immobilier reste solide et finalement bien orienté pour l’année 2021. Les prix ont tout de même progressé de +2% en 2020, versus 2019, alors que bon nombre d’économistes prévoyaient un effondrement du marché immobilier en 2020 ! En période de crise, la pierre conserve un côté valeur refuge, surtout que le confinement a montré qu’avoir une maison ou un appartement agréable à vivre, était très important. Selon les experts, le marché immobilier en 2021 devrait être stable ou en très léger recul sur les prix comme sur les transactions, car on ne peut pas exclure un léger attentisme, en attendant que nous soyons tous vaccinés !

Changement de vie…avant et après le Coronavirus

 

 

Chez Homelike Home, nous n’avons pas de boule de cristal, et ne prétendons pas savoir déterminer l’évolution du marché immobilier, à la sortie de cette crise du coronavirus et de cette période incroyable de l’histoire que nous aurons connue.

Fortiches seraient ceux qui seraient capables de se prononcer et qui auraient bon à tout !

Néanmoins, nous pouvons tenter d’entrevoir un scénario envisageable…

Après tout, nous en avons vu passer des crises !

L’immobilier s’est toujours octroyé l’image de la valeur refuge, contrairement aux placements bancaires dont le capital est plus enclin à se déprécier, il constitue une réserve monétaire sûre, le fameux « bas de laine ».

Evidemment, même si il ne s’effondre pas, l’immobilier vacille à chaque crise et celle à laquelle nous faisons face, va certainement amener les français à modifier leur façon de consommer profondément, et plus globalement, leur façon de vivre !

En attendant, nous sommes confinés dans un lieu de vie qui est le nôtre, et chacun prend conscience d’avantage chaque jour, combien il est important d’être bien chez soi.

Il est probable en conséquence, que les grandes agglomérations, en commençant par notre capitale, se dépeuplent encore un peu plus. Nous avions déjà observé cette tendance depuis quelques années chez Homelike Home : de plus en plus de clients recherchent une qualité de vie, que l’urbanisation ne propose plus.

Il y a fort à parier que demain, nous recevions des demandes encore plus nombreuses d’acquéreurs en besoin d’espace et de lumière, convaincus par le télétravail qui aura prouvé son efficacité !

Les citadins auront tous noté la chance qu’ont ceux qui disposent d’un espace extérieur privatif, même petit, en ces temps où l’ennemi est à l’extérieur et invisible.

Alors pourquoi ne pas y réfléchir sérieusement ? Au final, nous avons peu de moments pour penser, rêver, organiser et planifier nos envies, c’est le moment !

Pour vous aider dans votre changement de vie, Homelike Home vous accompagne dans votre acquisition à Bordeaux, Aix en Provence, Lille, Nice, Lyon, en Normandie, mais aussi le grand Est et les Banlieues Parisiennes où il fait bon vivre.

 

Les jolis biens se font rares, il est difficile de trouver la perle quand on habite à des centaines de kilomètres de là. Nos chargées de recherches vous accompagnent quotidiennement sur le terrain et nous avons développé des outils, pour vous permettre d’acquérir à distance en toute sérénité.

 

En images, voici quelques unes de nos trouvailles en province, mais aussi dans le Grand Paris…

 

1°- Exemples de nos recherches à Aix en Provence :

Pour des clients qui cherchaient une résidence secondaire proche d’Aix, mais aussi une maison pouvant devenir une résidence principale à la retraite . Le brief en quelques lignes, trouver une maison avec 3 à 4 chambres sur 1000 à 1500m² de terrain et avec un budget de 850 000 €. Voilà ce que Fabienne a déniché pour eux…

 

Une autre recherche pour un de nos clients, en quête d’une maison dans un lotissement à proximité d’Aix en Provence, avec 3 chambres, un petit jardin et une terrasse au calme…

 

2°- Exemples de nos recherches en banlieue parisienne :

 

Voici un exemple de recherche pour des clients expatriés souhaitant revenir en france à la fin de leur expatriation. Le bien immobilier est destiné à la location dans un premier temps, en attendant leur retour en France. Audrey a trouvé en 2 mois et demi, une maison de 176 m2 avec travaux, négociée à 1 150 000€ , à Vanves. Maison composée de 4 chambres, un jardin de 40 m2, et surtout une école primaire juste à côté, et le métro à 2 minutes montre en main…bref, une trouvaille qui cochait 100% des critères de choix du cahier des charges de notre client.

Une autre recherche dans l’est de paris :

Une maison pour un couple recomposé, avec deux enfants et un espace pour travailler à domicile. Secteur, Fontenay-sous-bois, autour du parc des Beaumonts, pour la tranquillité et la qualité de vie, tout en étant à moins de 15 minutes de Nation en vélo.

Ingrid a trouvé cette maison de 200 m2 avec un jardin de 800m2 dont un verger planté de pommiers, pruniers et cerisiers.

Une qualité de vie assez rare tout en étant très proche de Paris intra-muros. Maison achetée 1 000 000 €.

3°- Un exemple de nos recherches en Normandie :

La recherche de la fameuse longère normande pour parisiens en mal de verdure et de calme…Nous avons déniché une longère de 140 m2, avec 3 chambres et surtout un terrain de 3500m2 avec une grange, une mare et un cabanon…De quoi passer des week-ends au vert et surtout à 1h15 de Paris en train, direct depuis le gare Saint-Lazare !

4°- Exemples de nos recherches à Bordeaux :

Une recherche pour une famille de 4 personnes, avec 2 enfants qui vivaient déjà en région bordelaise, mais sans transports pour se déplacer à Bordeaux…pas facile à gérer avec des adolescents ! Ils cherchaient une maison contemporaine, très lumineuse, fonctionnelle, proche de la Rocade (pour accès à leurs lieux de travail), proche de transports, avec un espace extérieur facile à entretenir. Lara a trouvé une maison des années 50 entièrement réhabilitée par un architecte, baignée de soleil, avec de jolis matériaux, une grande terrasse avec piscine , située à 5 minutes à pied du tram et à moins d’1 km de la rocade….Cahier des charges rempli à 100%…BRAVO Lara.

Un autre exemple de recherche à Bordeaux, pour une famille parisienne avec 2 jeunes enfants, qui habitaient en plein centre de Paris, et qui souhaitaient quitter la capitale…. Ils voulaient acheter une maison ancienne, avec du charme, 4 chambres, et souhaitaient surtout conserver un accès rapide au centre de Bordeaux (à pied), tout en ayant un jardin de 100 m2 minimum. Lara a déniché une maison ancienne en hyper-centre avec un jardin de 250 m2, ce qui est rarissime dans le centre de Bordeaux…une baguette magique ! non, une connaissance parfaite de tous les endroits où Homelike Home s’est implantée, et une équipe de choc pour vous dé-nicher le bien de vos rêves.

Alors, convaincus, vous allez rêver de votre petit jardin, de votre espace vert…

Bien entendu, les visites sont suspendues pour le moment, l’heure est au confinement et c’est bien là le plus important !

Réfléchissez, respirez et projetez vous, c’est peut être le moment de changer de vie, nous sommes là pour répondre à toutes vos questions.

Et d’ici là STAY HOMELIKE HOME !