Étiquette : derniers chiffres des notaires
L’immobilier en baisse au 1er trimestre 2023 selon les chiffres des notaires
La baisse de l’immobilier se poursuit en 2023, aussi bien en volume qu’en valeur, d’après les derniers chiffres publiés par la Chambre des Notaires. Ainsi, les volumes de ventes de logements anciens en Ile de France baisse de -22% au 1er trimestre 2023 par rapport au 1er trimestre 2022, après un repli de -6 % au 3ème trimestre 2022 et de – 11% au 4ème trimestre 2022.
Pour la plupart des marchés, les acheteurs ont des difficultés à concrétiser un achat immobilier. On devrait donc assister à une baisse annuelle des prix, désormais proche de -5% pour les appartements et de -3% pour les maisons, à l’horizon de cet été, en juillet 2023.
Une baisse du volume des ventes
Paris ne résiste plus : avec seulement 8 000 appartements anciens vendus au 1er trimestre 2023, l’activité recule de – 18% en un an. Les volumes de ventes de logements anciens ont baissé de -22% au 1er trimestre 2023 par rapport au 1er trimestre 2022, soit une perte de 9 400 ventes, uniquement en Ile-de-France.
Le recul de l’activité constaté du 1er trimestre 2022 au 1er trimestre 2023 affecte tous les segments de marchés sans exception. Paris, qui a connu une activité exceptionnelle en 2022, est désormais en baisse de -18% au 1er trimestre 2023, avec seulement 8 000 ventes enregistrées.
Entre le 1er trimestre 2022 et le 1er trimestre 2023, le volume des ventes d’appartements anciens diminuent de -21% en Petite Couronne, et -22% en Grande Couronne.
Le marché de la maison est plus impacté que celui de l’appartement avec une chute des volumes de ventes de -14% sur les 12 derniers mois et une baisse de -25% entre le trimestre 2022 et 2023, avec 3100 ventes de maisons en moins ! Marché, rappelons le, extrêmement dynamique depuis la crise sanitaire, qui est à l’heure actuelle le plus affecté par la baisse de l’activité.
Vers une baisse des prix
La baisse des volumes de ventes impacte désormais les prix.
A l’exception de la Capitale, qui a constitué un cas à part avec une érosion des prix commencée depuis l’automne 2020, les prix commencent à se replier partout en France.
Au 1er trimestre 2023, les prix au m² varient de 7 870 € dans le 19ème arrondissement, à 16 810 € dans le 7ème et 4ème arrondissement, vers Notre Dame. Ainsi, les écarts se creusent entre les arrondissements les moins chers et les plus chers de Paris ! 12 arrondissements affichent une baisse des prix tandis que les plus onéreux enregistrent encore des augmentations entre +2% et +4% , tels que Paris centre, le 6ème et le 7ème arrondissements notamment. Les arrondissements les plus touchés par la baisse des prix sont situés en périphérie de Paris.
Au 1er trimestre 2023, les prix commencent à reculer pour les appartements en Ile-de-France avec -1,4% de baisse en un an en Petite Couronne. Ils stagnent avec une hausse annuelle de +1% en Grande Couronne, tant pour les appartements que pour les maisons. Les variations annuelles sont du même ordre pour les maisons en Petite Couronne (+0,6%).
A Paris, le prix moyen/m2 est actuellement de 10310 €, soit une baisse de -2% en 1 an.
En Ile de France, le prix moyen/m2 est de 6 640 € avec une baisse de -1,2% en 1 an, ce qui n’était pas arrivé depuis 2015. Cependant, pas de quoi renverser le marché immobilier, qui, rappelons le, a connu des augmentations de prix à 2 chiffres dans certaines villes de province !
Les indicateurs avancés sur les avant-contrats indiquent que les baisses annuelles de prix se généraliseraient à l’ensemble des marchés de l’Ile-de-France à l’horizon du mois de juillet 2023. Le rythme annuel de baisse devrait s’accélérer , avec une baisse estimée à -4,8% pour les appartements et à -3,2% pour les maisons, en juillet 2023. Comme pour les appartements, les prix des maisons devraient continuer à baisser dans les prochains mois et la baisse annuelle des prix pourrait atteindre -3% de juillet 2022 à juillet 2023.
Avec des prix élevés, la hausse des taux d’intérêt et la baisse de la solvabilité des ménages, la maison en Ile de France devient difficilement accessible.
La baisse des prix des appartements, amorcée en septembre 2022, devrait s’accentuer dans les prochains mois. Les prix pourraient baisser de -5% en un an en juillet 2023 et approcher les 10 000 € le m² !
Quand les banques vont-elles prêter à nouveau ?
Le marché immobilier reste pénalisé par les difficultés toujours croissantes d’accès au crédit et par des hausses de taux qui se poursuivent, toujours à un rythme rapide.
Le marché et la demande des ménages restent bridés par des conditions financières qui continuent de se durcir. Les taux d’intérêt des crédits à l’habitat ont continué d’augmenter à un rythme soutenu pendant les premiers mois de l’année 2023. Les notaires observent toujours de nombreux refus de prêts, y compris pour des dossiers paraissant solides, ainsi que des exigences accrues en termes d’apport personnel et de « reste à vivre ».
Parallèlement la situation économique, sociale et internationale reste très difficile et elle pèse sur le moral des ménages.
La baisse des prix qui s’est amorcée semble être devenue la seule variable d’ajustement permettant de limiter la baisse de la solvabilité des ménages qui se prolonge.
Si l’immobilier reste encore et toujours une valeur refuge, il est devenu très préoccupant de voir se figer progressivement l’ensemble de la chaîne du logement et de ses marchés aussi bien pour le neuf, l’ancien et surtout pour les investissements en locatif, dont la fluidité est indispensable pour permettre de loger les ménages franciliens. Un conseil, un besoin, faites appel à notre équipe de chasse immobilière Homelike Home, qui saura vous guider dans votre futur achat.
Les derniers chiffres des notaires au 1er trimestre 2022
Pendant que vous êtes focus sur vos vacances de Pâques et sur les futures élections législatives, le marché immobilier continue à tourner, fort heureusement. Voici la publication des derniers chiffres des notaires.
Au 1er trimestre 2022, le marché des transactions a été un peu moins dynamique :
L’activité est restée en demi-teinte, avec 38 160 ventes de logements anciens en Ile-de- France de novembre 2021 à janvier 2022, soit une baisse de 14% par rapport à la période novembre 2020 – janvier 2021.
Le recul est encore plus notable (-20%) pour le secteur de la maison individuelle qui avait alors connu une forte poussée.
Cependant, les volumes de ventes sont encore supérieurs de 5% à la moyenne des ventes des dix dernières années pour cette période, avec des évolutions similaires pour les appartements de +5% et de +4% pour les maisons.
Ce tassement de l’activité, qui se prolonge, présente des nuances selon les secteurs géographiques.
Si l’on compare novembre 2021 – janvier 2022 à la même période un an auparavant, l’activité a bien résisté à Paris, comme les mois précédents, peut-être parce que les prix s’assagissent et redonnent un peu de pouvoir d’achat aux acquéreurs.
Dans le même temps, les ventes d’appartements reculent de – 19% en Petite Couronne et de – 10% en Grande Couronne.
Pour les maisons, la comparaison avec une période de très forte activité fait apparaître une baisse de – 18% en Petite Couronne et de – 21% en Grande Couronne.
Après une période exceptionnelle et atypique en 2021, malgré une pandémie toujours présente, ce retour de l’activité à des niveaux proches des moyennes des dix dernières années ne surprend pas, mais devra être suivi avec attention dans le contexte difficile que nous connaissons (guerre en Ukraine, inflation et prix vertigineux du litre d’essence !)
Dans les prochains mois et d’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats, les tendances actuellement observées se poursuivraient. On attend un prix au m2 des appartements de 10 440 € en mai 2022 à Paris, en baisse de -1,6% en un an.
Des évolutions de prix contrastées et toujours plus fortes pour les maisons en Grande Couronne :
En Ile-de-France, de janvier 2021 à janvier 2022, les prix des logements ont augmenté de 2,3% mais toujours avec d’importantes différences selon les marchés et à un rythme plus modéré que courant 2021.
Malgré la baisse des volumes de ventes, la hausse du prix des maisons reste soutenue, avec une augmentation +6,5% en un an.
A l’inverse, le prix des appartements est stable en Ile-de-France en janvier 2022 et depuis un an avec une augmentation de +0,3%. On constate que la baisse des prix se prolonge dans la capitale avec une baisse de -1,6% et un prix moyen de 10 570 €/m2 .
A l’inverse, la présence d’un jardin, d’une maison avec de l’espace pour télétravailler justifie les hausses en Petite Couronne avec une augmentation des prix de +1,3% en un an et surtout en Grande Couronne avec une augmentation des prix de +3,7% en un an.
D’après les indicateurs avancés sur les avant-contrats des notaires, pour les appartements en mai 2022, les hausses annuelles de prix se prolongeraient à peu près au même rythme que précédemment avec une augmentation de +1,8% en Petite Couronne et de +3,9% en Grande Couronne. Parallèlement, les hausses annuelles de prix resteraient situées autour de 7% pour les maisons en Petite et Grande Couronnes.
Quelle est la taille des appartements et des maisons les plus recherchés ?
Les ventes se réorientent vers les appartements de 3 pièces et plus. Ainsi, le nombre de pièces par appartement vendu en Ile-de-France est passé de 2,66 pièces en 2001 à 2,77 en 2021… une envie d’espace en plus, en augmentation depuis 20 ans.
De même, la surface médiane des appartements vendus est passée de 52 m2 à 56 m2.
Cependant, la part des studios dans les ventes en Ile-de-France a progressivement diminué de 18% il y a 20 ans, à 15% en 2021. En ce qui concerne les 2 pièces, la demande est passée de 30% à 28%, au profit des 3 pièces qui sont passés de 28% à 31% En ce qui concerne les grands appartements, le volume des ventes est passé de 17% à 18% pour les 4 pièces et de 7% à 8% pour les 5 pièces et plus.
Les évolutions sont donc minimes et elles sont notamment dues au déplacement des ventes vers la banlieue et la Grande Couronne, alors que le rôle de Paris dans l’activité se réduit. En effet, Paris, dont le parc est ancien, dense et essentiellement composé de petits logements, enregistre 55% de ventes de studios et 2 pièces, alors que cette catégorie d’appartements ne totalise que 34% des ventes en Grande Couronne et 41% en Petite Couronne.
Mais on observe aussi parallèlement que la part des ventes de petits logements s’est réduite, y compris dans Paris, sans doute sous les effets de l’amélioration du parc qui conduit à la transformation et au regroupement des logements petits et souvent vétustes et surtout à l’encadrement des loyers et au nouveau DPE, qui freinent bon nombre d’investisseurs à acheter dans la capitale.
Chez Homelike Home, le coeur de cible de nos acquéreurs est l’achat d’un appartement de 3 pièces avec 2 chambres, une grande pièce à vivre avec une cuisine ouverte, en moyenne 75 m2, sans perte de place ! Bien au-delà de la surface médiane de 56 M2 ! En effet, nos acquéreurs ne veulent plus payer des m2 inutiles tels que couloirs, entrées …
Un constat chez Homelike Home : Depuis la crise de la covid 19, les maisons et appartements recherchés sont de plus en plus grands, avec une prépondérance confirmée pour les 5 pièces. On a découvert le télétravail et il est donc important de pouvoir « loger » 1 bureau, voire 2 bureaux, dans nos appartements ou maisons.
L’évolution de la taille des maisons est nettement marquée : le nombre moyen de pièces des maisons vendues a augmenté d’une demi-pièce, passant de 4,73 en 2001 à 5,24 en 2021. Cette progression s’est surtout accélérée ces dernières années, la crise sanitaire venant confirmer la tendance. La surface des maisons vendues en Ile-de-France, en surface médiane, est passée de 100 m2 à 107 m2, de 2001 à 2021, soit une augmentation de +7 m2 en 20 ans.
Ainsi, en 20 ans, les ventes de grandes maisons (7 pièces et plus) ont plus que doublé, passant de 5 500 à 12 600, alors que les ventes de petites maisons (3 pièces et moins) ont reculé de 9 700 à 6 400. Les maisons peuvent facilement bénéficier de transformation par l’ajout de pièces (combles, garages, sous-sols) ou de surfaces complémentaires, grâce notamment à la loi Alur.
Le marché anecdotique de Paris compte environ 200 maisons et est composé de maisons de grande taille, avec 46% de maisons de 7 pièces et plus et 5,84 pièces en moyenne.
Chez Homelike Home, on vous aide à dénicher votre maison aussi bien à Paris que dans le Grand Paris. Contactez-nous et nous vous conseillerons sur la ville où acheter en proche banlieue ou en Grande Couronne.
