Les détails à ne pas manquer quand on visite un bien immobilier

Les points à vérifier avant d’acheter un appartement ou une maison sont nombreux : ambiance du quartier, voisinage, projets urbains en cours ou à venir à proximité, montant de la taxe foncière, analyse du marché pour évaluer la cohérence entre le prix demandé et les prix du secteur, état intérieur et extérieur du logement, analyse des diagnostics techniques…sans oublier la cave qui est le « squelette » de l’immeuble, dans le cas d’un achat d’appartement.

Une règle d’or : préparer sa visite ainsi qu’une liste de questions

Nous allons voir en détail les points clés à ne pas négliger lors de la visite d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’un investissement locatif, d’un achat de résidence secondaire ou un achat de résidence principale. Bien entendu, les points de vigilance ne seront pas les mêmes selon les régions. Si vous recherchez un bien au bord de la mer, quid du risque de submersion marine. Le littoral breton présente un linéaire important de côtes basses dont le niveau topographique se situe sous celui des niveaux marins exceptionnels, donc attention!… En Provence-Alpes Côte d’Azur, il faudra faire attention au vent et notamment aux maisons très exposées au mistral.

Localisation et Accessibilité

Chez Homelikehome, une seule règle d’or depuis que nous effectuons des chasses immobilières pour nos clients, depuis 22 ans : la localisation !

C’est le point auquel vous devez faire le plus attention.

Le choix d’un logement ne se limite pas à ses murs et son extérieur : le quartier joue un rôle essentiel dans la décision d’achat. Prenez en compte les points importants comme la proximité des transports, commerces, équipements sportifs et accessibilité des écoles, en fonction de vos besoins.

Demandez également des informations au service urbanisme de la mairie qui peut notamment vous fournir le PLU (Plan Local d’Urbanisme), sur les 4 ou 5 prochaines années. Ce serait dommage de voir la jolie vue mer, encombrée par la construction d’un nouvel immeuble de 4 étages, juste devant la vue de la baie vitrée de votre salon !

Quel chauffage pour quel type d’habitat ?

Au moment de visiter la maison, renseignez-vous sur l’âge de la chaudière, et sur l’entretien de la maison en général. Votre but est de connaître les coûts liés à ces équipements : maintenance, réparations, remplacement, notamment s’il s’agit d’une chaudière ou d’un poêle fonctionnant aux énergies fossiles comme une chaudière au fuel ou au gaz. Pensez à l’installation d’une pompe à chaleur si le climat le permet. Si vous êtes dans une région où l’hiver est froid et où les températures sont souvent négatives, oubliez ce type de chauffage.

Dans le cas d’un chauffage électrique, sachez que les nouveaux convecteurs type radiant offrent un confort de chauffage digne d’un chauffage au gaz. Le radiant diffuse essentiellement la chaleur par rayonnement. La chaleur ressort à travers une grille qui couvre une grande partie de la surface de l’émetteur. Elle est donc diffusée de façon plus homogène dans la pièce. Mais attention à la facture !

De plus, la connectivité vous permet de piloter et maîtriser votre consommation à distance et en toute simplicité. Aujourd’hui, la plupart des radiateurs électriques nouvelle génération, appelés « radiateurs connectés », peuvent être pilotés à distance depuis votre téléphone. Où que vous soyez, vous avez la possibilité de contrôler chaque radiateur de votre logement du bout des doigts.

Double vitrage pour les fenêtres et autres accès extérieurs

Vérifiez s’il s’agit de simple ou double vitrage. Si la maison donne sur la rue, mieux vaut avoir cette information au plus tôt. En cas de simple vitrage, il faudra prévoir un poste de dépenses pour changer les fenêtres. Vérifiez aussi leur capacité d’isolation acoustique en ouvrant chaque fenêtre et accès extérieur, sans oublier les portes fenêtres et baies vitrées.

Lumière et/ou soleil entrant

Etudiez la luminosité de la maison dans chaque pièce de la maison. Sachez qu’il est difficile de rajouter des fenêtres, surtout dans un appartement en copropriété. Mais le nombre et la taille des fenêtres n’est pas le seul critère déterminant pour bénéficier de la lumière naturelle à l’intérieur du logement, l’exposition a un grand rôle à jouer. Si la maison est orientée est-ouest ou nord-sud, la luminosité sera très différente selon les heures et plus ou moins intense. Pensez à demander l’orientation de la maison pour savoir si vous aurez plus de lumière naturelle dans votre cuisine pour le petit déjeuner ou plutôt en fin de journée dans votre salon. Chez Homelike Home, on fait toujours la différence entre luminosité et exposition. Une exposition nord vous permettra d’avoir une lumière constante et une jolie vue sur Montmartre par exemple, mais sans soleil entrant. D’ailleurs, à Paris, les ateliers d’artiste sont souvent exposés au Nord car le peintre avait besoin de cette lumière constante pour bien travailler dans son atelier. Regardez et levez le nez dans le 14ème arrondissement, mais aussi le 9ème et 18ème arrondissement de Paris qui regorgent d’anciens ateliers d’artistes.

Visitez plusieurs fois et à différents moments de la journée pour jauger le quartier à différents moments de la journée : accessibilité, embouteillages, nuisances sonores. C’est ce que l’on appelle la « contre-visite » qui permet de bien valider son choix avant de faire une offre immobilière.

Le diagnostic assainissement sera obligatoire dès juillet 2022

Encore un, vous allez dire…Et oui, encore un diagnostic à faire qui s’ajoute à la longue liste des diagnostics obligatoires, avant une signature, aussi bien en agence que chez le notaire. Rappelons que les diagnostics obligatoires, à juin 2022,  au nombre de 10, sont les suivants :

• le diagnostic amiante,
• le diagnostic d’assainissement non collectif,
• le diagnostic électrique,
• le diagnostic d’état des risques naturels,
• le diagnostic gaz,
• le diagnostic loi Carrez,
• le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui a fait coulér beaucoup d’encre depuis 1 an !
• le diagnostic plomb,
• le diagnostic termites,
• Dans certains départements, l’information sur les mérules.

Dès le 1er juillet 2022, les propriétaires vendeurs de biens situés dans certains territoires spécifiques, vont être obligés de faire réaliser le diagnostic assainissement collectif avant la signature de leur transaction.

Nouveau diagnostic assainissement collectif :

En effet, la loi Climat et Résilience indique qu’il sera obligatoire de faire réaliser le diagnostic assainissement collectif dès que le bien (maison ou appartement) se situe au sein d’un territoire où l’évacuation des eaux usées et pluviales, via le réseau public, est susceptible de porter atteinte à la qualité de l’eau de la Seine. Mais Paris n’est pas la seule ville concernée…Ce diagnostic est-il uniquement lié aux jeux olympiques ? Fort heureusement non.

L’article L.2224-8 du Code Général des collectivités territoriales prévoit que : « Le contrôle du raccordement est notamment réalisé pour tout nouveau raccordement d’un immeuble au réseau public de collecte des eaux usées conformément au premier alinéa de l’article L. 1331-1 du même code et lorsque les conditions de raccordement sont modifiées. A l’issue du contrôle, la commune établit et transmet au propriétaire de l’immeuble ou, en cas de copropriété, au syndicat des copropriétaires un document décrivant le contrôle réalisé et évaluant la conformité du raccordement au regard des prescriptions réglementaires. La durée de validité de ce document est de dix ans. Le contrôle effectué à la demande du propriétaire ou du syndicat des copropriétaires est réalisé aux frais de ce dernier et la commune lui transmet ce document dans un délai fixé par décret en Conseil d’Etat.»

Qui sera concerné par ce nouveau diagnostic à faire ?

La liste des communes dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine a été divulguée par le décret de 1er février 2022. Paris y figure naturellement, mais aussi quelque 70 communes du bassin parisien.

Non réglementé jusqu’à présent, le contrôle assainissement collectif devient obligatoire, et, en région parisienne, il sera même intégré au DDT (Dossier de diagnostic technique).

L’obligation est dictée par l’arrivée des Jeux olympiques 2024 qui prévoient des épreuves de nage dans la Seine. Les pouvoirs publics veulent s’assurer que les athlètes ne baigneront pas dans des eaux troubles, alors que beaucoup de bâtiments déversent toujours leurs eaux usées et pluviales dans le fleuve, sans passer par la case épuration.

La nouvelle obligation, prévue par la loi Climat et Résilience, s’adresse donc aux “territoires dont les rejets d’eaux usées et pluviales ont une incidence sur la qualité de l’eau pour les épreuves olympiques de nage libre et de triathlon en Seine“.

Le contrôle assainissement collectif sera obligatoire en 2023 pour le reste du territoire français.

Dans ces communes, depuis le 1^er janvier, un contrôle est devenu obligatoire en cas de nouveau raccordement ou de modification sur un raccordement existant. La loi Climat et Résilience ne parle pas de “diagnostic”, mais de “document établi à l’issue du contrôle du raccordement au réseau public de collecte des eaux usées”, “décrivant le contrôle réalisé et évaluant la conformité du raccordement au regard des prescriptions réglementaires”. Le document valable 10 ans est établi par la commune et transmis au propriétaire, ou au syndicat s’il s’agit d’une copropriété. En cas de non-conformité, le propriétaire de l’immeuble dispose de deux ans pour mener à bien les travaux.

À partir du 1^er juillet 2022, il est aussi prévu que ce document soit annexé au DDT comme pour le diagnostic assainissement non collectif, et que les notaires en informent le SPAC (service public d’assainissement collectif) dans un délai d’un mois.

Pour les autres territoires, la loi Climat et Résilience se montre moins exigeante. Il est aussi prévu, dans les mêmes conditions, que la commune établisse ce document en cas de nouveau raccordement ou de modification de raccordement, mais à partir du 1^er janvier 2023.

Rappelons que dans les zones JO Paris 2024 ainsi définies par le décret n° 2022-93 du 31 janvier 2022, le syndic est chargé de faire réaliser le contrôle des raccordements de l’immeuble au réseau public de collecte des eaux usées et de tenir à la disposition des copropriétaires qui en font la demande le document établi à l’issue de ce contrôle (loi n° 65-557, art. 18).

Enfin, et toujours à compter du mois de juillet prochain, une obligation de notification des ventes sera également en vigueur dans les zones JO Paris 2024. Ainsi, Au plus tard un mois après la signature de l’acte authentique de vente, le notaire rédacteur adresse à titre de simple information par tous moyens, y compris par voie dématérialisée, à l’autorité compétente en matière d’assainissement émettrice du contrôle du raccordement au réseau public, une attestation contenant la date de la vente, les informations nécessaires à l’identification du bien vendu ainsi que les nom et adresse de l’acquéreur de ce bien.

Ce nouveau contrôle fait partie intégrante du dossier de diagnostics techniques prévu par l’article L. 271-4 du Code de la Construction et de l’Habitation, obligatoirement annexé à la promesse de vente et à l’acte authentique de vente.

S’agissant des maisons, le contrôle est effectué, à la demande du propriétaire et à ses frais, par le service communal de l’assainissement.

S’agissant des appartements, le contrôle est effectué à l’initiative du syndic de copropriété qui doit tenir le compte rendu à la disposition des copropriétaires qui en font la demande.

Lorsque le contrôle révèle la non-conformité de l’installation, le propriétaire doit faire procéder aux travaux prescrits dans un délai de deux ans.

À noter que le notaire chargé de la vente a l’obligation d’adresser à l’autorité compétente en matière d’assainissement une attestation contenant la date de la vente, les informations nécessaires à l’identification du bien vendu ainsi que les nom et adresse de l’acquéreur. Voilà, vous savez tout ou presque sur ce nouveau diagnostic assainissement. En attendant, on a hâte de pouvoir patauger dans la Seine, mais aussi de se baigner, surtout quand il fait si chaud à Paris !

Allez, on sourit, vive les JO 2024 et vive la Seine propre…