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Rentrée immobilière et petit déjeuner de rentrée de l’équipe Homelike Home

Rentrée littéraire, rentrée immobilière et premier petit déjeuner de rentrée d’une partie de la team          d’Homelike Home sous un soleil éclatant.

Nous avons eu la chance de pouvoir nous réunir dans l’enceinte du Musée Carnavalet, dans le restaurant Fabula, et de pouvoir profiter des derniers rayons de soleil de ce mois de septembre, avec une toute petite partie de l’équipe Homelike Home.

 

Le musée Carnavalet nous tient particulièrement à coeur, car il rassemble plus de 625 000 œuvres, des origines à nos jours, pour raconter l’histoire de Paris. Peintures, sculptures, maquettes, enseignes, dessins, gravures, affiches, médailles et monnaies, objets d’histoire et de mémoire, photographies, boiseries, décors et pièces de mobilier…le musée Carnavalet a été ouvert en 1880 et occupe deux magnifiques hôtels particuliers des XVIème  et XVIIème siècles. Dans ce cadre architectural remarquable, on découvre les riches collections du musée, sans oublier la visite de l’orangerie, entièrement restaurée en 2000. De grandes expositions sont régulièrement organisées, et nous attendons avec impatience l’exposition intitulée « Parisiennes citoyennes », qui aura lieu du 28 septembre 2022 au 29 janvier 2023.

 

L’occasion d’échanger sur les perspectives d’un marché immobilier un peu chamboulé en ce moment, avec une interrogation sur la stabilisation, la montée ou la baisse des prix du marché immobilier aussi bien à Paris qu’en province, et de comprendre quand l’octroi de prêt allait enfin être facilité pour nos clients acquéreurs. Nous avons eu de nombreux refus de prêt cet été, à cause de ce fameux taux d’usure, actuellement trop bas, qui doit enfin être remonté au mois d’octobre et permettre à nouveaux aux futurs acquéreurs de pouvoir emprunter plus facilement.

Cette rentrée 2022 est aussi marquée par la fusion entre les 2 fédérations de chasseurs immobiliers qui existaient jusqu’à présent, avec la FNCI et la FFCI. Voici la naissance de la FCI, Fédération des Chasseurs Immobiliers, dont j’ai la chance d’être présidente avec Stéphane MEIGNANT de la société de chasse immobilière Côté Acheteur.  La FCI regroupe actuellement près de 100 chasseurs, parmi les cabinets de chasse les plus importants au niveau national.

 

A très vite pour votre prochaine recherche d’appartement à Paris ou de maison en province, avec l’équipe Homelike Home qui se tient à votre disposition partout en France ou presque…!

 

 

 

Transformer des bureaux en logements, simple formalité ou véritable casse tête

 

Les immeubles de bureaux sont souvent obsolètes car ils ne correspondent plus forcément à l’évolution actuelle du monde du travail…donc dans un marché tendu avec une demande bien supérieure à l’offre, il semblerait logique de pouvoir les transformer aisément en appartements, plutôt que de les laisser vides…plus facile à dire qu’à faire ! Mais ce serait la solution idéale pour faire face à la pénurie de logements que connaissent les grandes villes en France.

Pourtant la solution existe : il suffit de prévoir dès le départ la réversibilité du bâtiment. Longtemps les normes et réglementations telles que incendie, isolation phonique, thermique…des bureaux et des logements ont été inconciliables. mais maintenant, c’est possible moyennant un surcoût de 5 à +20% au moment de la construction.

Les professionnels reconnaissent qu’il y a 750.000 m² de bureaux vides dans la capitale et la ville ne parvient à transformer que 400 immeubles par an. Le potentiel de la ville permettrait de doubler facilement ce chiffre !! Une chose est sûre: ce type de transformation de bureaux en logements ne peut se faire qu’avec une solide volonté politique, car l’équation économique est difficile à trouver.

Avec des taux de vacance historiquement bas dans Paris et des loyers à la hausse, le bureau traditionnel est actuellement bien plus rentable. D’autant que les opérations doivent compter une proportion de logements sociaux qui viennent encore alourdir la facture.

 

 

 

 

 

 

 

 

Des investisseurs frileux

Ajoutez à ces incertitudes, la fiscalité élevée, une rentabilité réduite et la complexité de la gestion de logements, et vous comprendrez que les investisseurs sont frileux. « Je suis sceptique, affirme Marc Bertrand, président de La Française Real Estate Managers. Il y a des freins partout et nous n’avons pas encore assez de recul pour puvoir apprécier les éventuelles économies d’une conversion en logements. » Pour Fabrice Bonnifet, directeur développement durable du groupe Bouygues, « aujourd’hui, la stratégie d’investissement est la seule limite de ces projets. Si l’investisseur est purement spéculatif et veut revendre son bien après trois ans, le surcoût généré par une conception plus sophistiquée n’aura pas beaucoup de sens pour lui. Par contre, s’il a comme objectif de conserver les biens sur le long terme, il s’y retrouvera à tous les coups ». Résultat, seuls les investisseurs long terme poussent aujourd’hui à la réversibilité. La Caisse des dépôts finance ainsi des recherches sur de nouveaux systèmes constructifs. L’un d’eux sera bientôt mis en œuvre à Bordeaux

Des métropoles comme Lyon, Paris ou Nantes favorisent elles aussi ces projets ? Dans les plus petites communes aussi, de plus en plus de maire lient la construction de bureaux à leur convertibilité. Mais c’est aussi le cas de certains maires du Grand Paris qui, attirés par les revenus des bureaux, craignent de se retrouver, plus tard, avec des bâtiments vides sur les bras.

 

Une législation plus favorable

De son côté, l’Etat fait des efforts pour adapter la législation : ainsi, la loi Elan permet désormais de déroger aux quotas de logements sociaux et de bénéficier, jusqu’à 30 %, de droits à construire supplémentaires en cas de conversion en logements d’un immeuble de bureaux. Le texte crée aussi une nouvelle classe de bâtiment aux normes, notamment en terme de sécurité et  harmonisée. Le code de la construction et de l’habitation est également revu et corrigé pour éviter, comme le souligne le ministère du logement, les obstacles à la réversibilité. Il veut entre autre modifier les permis de construire, notamment via le permis d’innover. Pour le village olympique, l’Etat utilise déjà un permis à double détente pour des usages, pendant et après Paris 2024. A Lyon, le Work#1, nouveau projet David Chipperfield Architects, met en oeuvre le principe réversible Office Switch Home conçu par Bouygues Construction. Pensé pour un usage de bureaux pour son premier cycle de vie, le bâtiment de 5 442 m2 sur 8 étages et un niveau en attique pourra donc aisément évoluer en logements d’ici quelques années. Une transformation possible car intégrée dès la phase de conception. C’est ainsi que la profondeur des plateaux de bureaux est moins importante qu’à l’accoutumée pour pouvoir aménager des logements sans perte de surface à la transformation et que des espaces extérieurs ont été prévus à tous les étages.Ses 8 plateaux de bureaux sont convertibles en logements…une grande première

Construire réversible sera de toute façon bientôt une nécessité. De plus, avec le développement du télétravail et du home office, mis en exergue avec les grèves que nous avons connues en Décembre et l’épidémie du Coronavirus, Les investisseurs n’auront pas le choix : ils seront bien obligés de suivre…

 

 

 

 

 

L’Etat peine à trouver des bâtiments à convertir

Pour faire face à la pénurie de logements en Ile-de-France, dix grands acteurs de l’immobilier ont signé une charte avec le ministère de la cohésion des territoires en Mars 2018. Ils s’engagent à trouver 500 000 m² de bureaux vacants d’ici à 2020 pour en faire 5 000 à 10 000 logements d’ici à 2022. Un an et demi plus tard, à peine 200 000 m² de bureaux transformables ont été identifiés. Pour encourager la conversion des bâtiments vacants, le groupe Action Logement vient de lancer une foncière dont l’objectif sera de faciliter l’équilibre économique de ces projets.

A Paris, les entreprises misent désormais davantage sur la location. Aujourd’hui, 90% des entreprises franciliennes sont locataires de leurs bureaux. En effet, les prix de vente sont souvent trop chers, et bien au delà des 10 000 €/M2, voire beaucoup plus pour les bureaux situés dans le QCA , le Quartier Central des Affaires, ainsi que Levallois, Neuilly, Boulogne…De nombreux dirigeants de société préfèrent louer plutôt que d’immobiliser une forte somme d’argent et préfèrent investir ailleurs pour le développement de leur entreprise.

L’offre disponible est extrêmement réduite, avec un taux de vacances de moins de 2% en moyenne à Paris…du jamais vu. Si vous cherchez un bureau à la location ou à l’achat, Dominique Geoffray et son équipe Homelike Office sont là pour vous aider, de la définition de votre cahier des charges, jusqu’à la signature définitive du bail ou de l’achat…et même au delà avec le suivi de travaux, grâce à olivia Samson et sa société d’architecture so-workshop.

 

 

De Gio Ponti à Tadao Ando, d’un architecte à l’autre…

 

Vous ne savez pas quoi faire pendant les vacances de Noël, on a trouvé de quoi vous occuper, en passant du Musée des Arts décoratifs à Beaubourg….mais dépêchez vous car il ne vous reste plus que quelques jours pour découvrir ces sublimes expos !

 

On est fan d’architecture chez Homelike Home, et on passe aussi bien de la culture italienne à la culture japonaise, avec l’exposition GIO PONTI et l’exposition TADAO ANDO.

Ce que l’on aime par dessus tout c’est la tendance Bauhaus et l’esthétisme des années 30.

Le Bauhaus signifie littéralement « maison du bâtiment, maison de la construction », il joue le rôle de précurseur du design. Le Bauhaus est une école d’enseignement artistique qui s’est imposée comme une référence incontournable de l’histoire de l’art du XX^e siècle….ça c’était pour la petite histoire, mais parce que on retrouve beaucoup de cette tendance dans ces 2 expos.

On a visité l’exposition Gio Ponti au Musée des Arts décoratifs rue de Rivoli à Paris et on est tombé sous le charme de cet avant-gardiste de génie…

Gio Ponti a réalisé plus d’une centaine de constructions en Italie et dans le reste du monde, et signé un nombre considérable d’objets d’art décoratif et de design mais aussi de mobilier. Il a fondé la revue DOMUS en 1928 et il fut également l’ardent défenseur d’un art de vivre italien et un protagoniste majeur du renouveau du design italien d’après-guerre. Il est aussi enseignant à l’École Polytechnique de Milan, où il a formé plusieurs générations de designers….les veinards !

 

Gio Ponti dessinait aussi bien des immeubles que du mobilier. il avait une vision très particulière de l’utilité du meuble : « ce répertoire d’inventions ou « idéaire » rassemble des propositions  comme la tête de lit-tableau de bord, le meuble auto-éclairé et la paroi organisée. Imaginées pour la maison et le bureau, les parois organisées se présentent comme des panneaux lisses en bois fixés au mur. Elles comportent un ensemble de niches, tiroirs, tablettes, et cadres permettant d’accueillir des objets tout en intégrant la lumière et d’autres boutons de commande , voire même le téléphone…

Considéré comme l’un des architectes et designers les plus influents du XXème siècle, Gio Ponti est mis à l’honneur au Musée des Arts Décoratifs pour une première rétrospective en France. Créateur prolifique, autant intéressé par la production industrielle que par l’artisanat, il a bouleversé l’architecture d’après-guerre tout en ouvrant les perspectives d’un nouvel art de vivre.

 

 

 

 

 

Dans un autre répertoire,  Tadao Ando, laisse la place aux lignes radicales, aux volumes géométriques simples et lisibles, et l’usage quasi systématique du béton lisse. Si le travail de Tadao Ando s’est imposé comme un standard, c’est qu’à l’instar de ses pairs les plus illustres, l’architecte est guidé par et pour la place du corps dans l’espace urbain ou naturel.

Le Centre Pompidou consacre une importante exposition rétrospective à l’architecte japonais Tadao Ando, grande figure de l’architecture contemporaine, lauréat du prestigieux prix Pritzker d’architecture.

Articulée autour de quatre grands thèmes, la forme primitive de l’espace, le défi de l’urbain, la genèse du projet et le dialogue avec l’histoire, l’exposition de Tadao Ando, nous explique la prééminence donnée aux volumes géométriques simples, l’intégration d’éléments naturels dans ses dispositifs spatiaux, ou encore l’importance qu’il accorde à l’intensité de l’expérience corporelle générée par son architecture.

 

 

 

 

 

Cette rétrospective retrace les différentes périodes de sa carrière d’architecte et met en lumière ses réalisations déterminantes, depuis la Maison Azuma à Sumiyoshi (1976) jusqu’à la Bourse de commerce à Paris (automne 2019).

 

On a hâte de découvrir la Bourse du commerce car on passe tous les jours devant en vélo pour aller à notre bureau…

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Alors convaincu, en tous les cas vous saurez quoi faire maintenant pendant la trêve des confiseurs….foncez

 

Des travaux, rafraîchissement ou réhabilitation complète? Quelle différence?

 

 

Il est de plus en plus fréquent que nos clients désirent faire des travaux dans leur nouvelle acquisition car la déco a le vente en poupe…Quand on voit le nombre d’émissions autour de la déco, de blogs, de sites…. Même si les prix de l’immobilier sont élevés, les acquéreurs n’ont pas envie de rentrer dans la « déco d’un autre » alors qu’ils ont déjà investi une grosse somme, ils veulent que leur appartement leur ressemble !

Certes, c’est un budget, mais nombre sont ceux qui prévoient une enveloppe supplémentaire non négligeable afin de rafraîchir ou de réhabiliter totalement le lieu.

 

 

Alors, combien ça coûte et quelle différence ?

La notion de « rafraîchissement » est assez floue, quelquefois, il est nécessaire de réaliser des travaux qui ne sont pas forcément visibles.

1°- L’exemple le plus parlant est le poste d’Electricité. L’électricité peut être en plutôt bon état mais le tableau électrique nécessite d’être changé, comptez environ 1 500€ pièce et main d’oeuvre mais souvent avec ce poste, cela ne s’arrête pas là…

Au contraire, l’électricité est entièrement à refaire, là, préparez votre tirelire car cela peut monter très vite. Si vous réalisez une réhabilitation totale, choisissez d’encastrer les câbles, cela sera bien plus esthétique, à priori si vous êtes au point de refaire entièrement ce poste, il va de paire souvent avec le changement des radiateurs si le chauffage est également électrique. A checker également, le ou les ballons d’eau chaude… souvent anciens et gros, ils peuvent être remplis de calcaire et vous rester sur les bras 6 mois après votre emménagement. Il en existe maintenant de beaucoup moins volumineux, notamment plats et bien plus efficaces. Adieu les moments de grande solitude où l’on se retrouve avec du shampoing plein les cheveux et une douche soudainement gelée car le bain de l’ado a utilisé toute l’eau chaude disponible!!

Bref, en fonction du niveau de finition, de la surface et de la complexité (dépose de l’actuel tableau et changement de place, domotique, câbles hi fi etc…) il vous en coûtera entre 5 000€ et 20 000€ (nous sommes bien d’accord que c’est un estimatif et que chaque lieu est unique!) les appareillages électriques (prises, interrupteurs, télérupteurs, prises usb, RJ45, variateurs, etc…) oscillent entre 3,80€ pièce et 250€ voire plus. En fonction du nombre de ces éléments, la facture a tendance à grimper très vite. A vous de placer le curseur entre finition, esthétisme, practicité et efficacité…

2°- Autre poste pouvant très vite compter, tous les déplacements de pièce :

Vous voulez créer une cuisine américaine dans le salon, vous souhaitez réaliser une suite parentale avec cabinet de douche à la place de l’ancien dressing dans votre chambre? Il faudra penser, étanchéité donc dépose des revêtements de sols, préparation, isolation phonique au besoin, nouvelles alimentations, eau chaude eau froide et évacuation, aération avec conduits VMC : indispensables surtout si vous créez une pièce d’eau dans un espace sans fenêtre et donc sans aération mécanique naturelle.

Attention, n’oubliez pas de vérifier dans votre règlement de copropriété que le changement de désignation des pièces n’est pas interdit! Si vous jetez votre dévolu sur un chouette 3 pièces , que vous voulez récupérer l’actuelle cuisine en chambre pour Paul qui a 3 mois et réaliser la fabuleuse cuisine US vue sur Pinterest, vous pourriez vite déchanter et revoir vos projets ! parole d’expert chez Homelike Home…

3°- Autre poste onéreux, les changements de sols, parquet, carrelage et béton ciré, ne se posent pas sur tous les mêmes supports. Peut être aurez vous besoin de créer une chape, une dalle de béton qui nécessiteront un ragréage complet. Les changements de fenêtres et portes, les portes coulissantes bien utiles pour récupérer de la place sont des surcoûts mais apportent la finition d’un lieu « bien pensé ».

Et pour finir toutes les réalisations sur-mesures, verrières, menuiseries, aménagements…il n’y a pas de limites, placage bois ou massif, mdf peint, brut, batipin, revêtements divers et variés…

En tout état de cause, faire du neuf avec du vieux, n’est pas bon marché. Pour une rénovation totale, standard mais de bonne facture, compter 1 500 à 1700€/m2 et une rénovation partielle en réutilisant et optimisant les aménagements actuels, comptez environ 1 000€/m2.

Ces montants sont à prendre à titre indicatif car chaque appartement est unique et leur complexité également. En outre, un appartement de 40m2 à refaire entièrement coûtera quasiment le même prix qu’un 70m2 car ils auront tous les 2 une cuisine et une salle de bains, le sol et l’électricité à refaire. Le reste tels que la peinture et le ponçage et la vitrification du sol seront « lissés » sur la surface.

Chez Homelike Home nous avons compris très vite la nécessité de pouvoir renseigner nos clients sur ces sujets qui font partie intégrante de leur investissement immobilier. Trouver les bons interlocuteurs et les bonnes entreprises relève parfois du miracle et l’accompagnement tout le long du process, de la recherche à la réhabilitation totale du bien est un atout incontournable de notre société.

 

 

Face à ces questions multiples, l’équipe d’architecture d’intérieur de Homelike Home peut vous accompagner sur votre acquisition et vos choix créatifs, il est bien utile d’avoir un estimatif travaux tout comme un avis de professionnel sur le potentiel à exploiter de votre futur Home sweet Home dès l’offre, alors pensez-y !