Mois : novembre 2011

Stockholm: habiter dans l’éco-pionnière se mérite !

 

Stockholm se distingue principalement par son caractère « vert ». En effet, la ville est devenue la première capitale verte d'Europe et a remporté en 2010 le prix lancé par la Commission Européenne pour encourager les villes à prendre en compte l’environnement dans leur projet d’aménagement urbain.  Aujourd’hui 77% des habitants utilisent les transports publiques (dont les bus roulent au biogaz produit à partir de déchets ménagers)

Stockholm est aussi réputée pour ses espaces verts qui constituent 40% de la ville : 90% de la population vit à moins de 300 mètres d’un espace vert.

Le marché immobilier, bien que porté par une forte demande a été « refroidi » par la hausse des taux directeurs de la Banque centrale de Suède. La Riksbank a été tenue de normaliser la politique monétaire à cause d’une croissance très forte (en 2010, la croissance du produit intérieur brut, a augmenté en moyenne de 2 % par trimestre), ce qui a accru le risque d’inflation à moyen terme. Les taux d’intérêt ont donc été augmentés 4 fois depuis le milieu de 2010.

Le prix d’achat, bien que très irrégulié en fonction des quartiers, reste élevé mais la ville étant plutôt petite il est fréquent d’habiter en proche banlieue (15min du centre) ou les prix sont comparables à ceux de Bordeaux ou de Nantes. Contrairement à bien d’autres villes, l’achat d’appartement ou de maison  à Stockholm a la particularité de souvent se faire par le biais d’enchères…et par SMS !

Alors qu’elle était encore 3ème position il y a quelques années, le magazine l'Expansion place aujourd’hui la ville en 7ème position dans son palmarès des villes européennes où investir, derrière notamment Londres, Paris et Munich.

Le prix moyen au mètre carré constaté pour la location est de 11,9 € (vs 30 € à Paris). Il place Stockholm parmi les capitales peu chères (aux côtés d’Amsterdam et Bruxelles). Cependant la location de première main dans la ville (en opposition à la sous location) est un processus long et compliqué. En effet le parc locatif est majoritairement sous le contrôle de la compagnie publique de logement de Stockholm, et les futurs locataires sont d’abord placés sur une liste d’attente (payante) pour pouvoir accéder à un appartement. Le temps d’attente varie en moyenne de 3 à 20 ans selon le budget et les quartiers souhaités ! 

Mais ce système de listes d’attente, censé être égalitaire, a facilité la création d’un marché noir, avec des Suédois pouvant débourser des sommes rondelettes, pour obtenir enfin à un bail. 

La deuxième possibilité est la sous location. Même si légalement les prix ne doivent dépasser les prix des loyers de première mains, les premiers locataires appliquent souvent des prix exorbitants pour r  entabiliser leur attente (ou leur achat de bail). La location à Stockholm est donc semée d’embuches.

 
 

 Le cout de la vie dans la capitale suédoise reste 12% moins cher qu’à Paris, et la ville jouit d’une grande mixité sociale. En effet chaque quartier à sa spécificité : « ostermalm », quartier résidentiel calme et chic est idéal pour les familles,  « sodermalm », quartier des bars et d es boutiques de mode attire principalement les étudiants (loyers moins chers), et « Kungsholmen », quartier qui monte, plait aux « bobos » grâce à son calme et ses petits restaurants.

Avec ses quartiers typiques ou branchés, Stockholm peut correspondre à toutes les personnalités et son côté écologique continu à attirer du monde, mais il faut cependant s’armer de patiente pour trouver à s'y loger.

La Cité Florale Paris 13

La Cité Florale, véritable anomalie poétique au cœur du 13ème arrondissement, représente l’un des secteurs les plus exclusifs pour les acquéreurs en quête de dépaysement total. Ce micro-quartier, édifié en 1928 sur une ancienne zone marécageuse, se compose de six ruelles aux noms évocateurs : rue des Glystines, des Iris ou des Orchidées. Chez Homelike Home, notre équipe de chasseur immobilier à Paris considère ce secteur comme une niche patrimoniale de premier ordre, où l’offre est si restreinte que l’accompagnement d’un professionnel est souvent le seul moyen d’accéder aux rares opportunités de vente.

Un village de maisons individuelles au cœur de la ville

La particularité de la Cité Florale réside dans son unité architecturale : ici, pas d’immeubles haussmanniens, mais de petites maisons de ville colorées avec jardins de devant et façades recouvertes de vigne vierge ou de glycines. Pour un investisseur ou un acquéreur de résidence principale, ce quartier offre des avantages uniques :

• Un calme absolu : La circulation y est quasiment inexistante, créant une bulle acoustique rare à Paris.

• Une forte valeur émotionnelle : L’esthétique “villageoise” garantit une attractivité immédiate et un coup de cœur systématique pour les futurs locataires ou acheteurs.

• Un ensoleillement optimal : Grâce à la faible hauteur des habitations (souvent R+1 ou R+2), les maisons bénéficient d’une luminosité exceptionnelle tout au long de la journée.

Investissement et potentiel immobilier de la Cité Florale à Paris 13

Si vous visez un investissement locatif de prestige ou une résidence principale atypique, la Cité Florale demande une stratégie spécifique. Les prix au mètre carré y sont supérieurs à la moyenne de l’arrondissement, reflétant la rareté de ces biens “comme à la campagne”.

1. La cible locative : Des cadres supérieurs ou des familles expatriées recherchant un cadre de vie sécurisé et verdoyant, tout en restant à proximité du Parc Montsouris et de la Place d’Italie.

2. La valorisation : Ce type de bien est totalement déconnecté des fluctuations classiques du marché immobilier. Sa rareté absolue en fait une valeur refuge par excellence.

3. Travaux et rénovation : Beaucoup de ces maisons offrent des possibilités d’optimisation (aménagement de combles, création de verrières) qui permettent d’augmenter significativement la surface habitable et la valeur du bien.

L’expertise Homelike Home dans le 13ème arrondissement de Paris

La Cité Florale est un marché de “bouche-à-oreille”. Les pancartes “À Vendre” y sont rarissimes. En confiant votre projet à un chasseur immobilier parisien, vous bénéficiez d’une veille active sur ce périmètre très restreint. Nous connaissons les spécificités de ces constructions des années 30 et les règles d’urbanisme strictes qui protègent ce site classé, vous évitant ainsi toute mauvaise surprise lors d’une acquisition.

Que vous rêviez d’une maison avec jardin ou d’un atelier d’artiste baigné de lumière, le sud du 13ème arrondissement cache des trésors que nous sommes prêts à débusquer pour vous.

Madrid: un Parc immobilier chamboulé par la crise

Pour beaucoup l’Espagne renvoie l’image d’amis confortablement assis autour d’un plateau de tapas à siroter de la Sangria. Mais la crise a pourtant bel et bien chamboulé ce pays.

 Effectivement l'Espagne est sans doute un des pays les plus gravement atteint par la crise immobilière en Europe. Cela implique une baisse générale des prix qui n'a pas épargné Madrid

La Détérioration de l'économie espagnole, dont la construction était le moteur, à entrainé le taux record de chômage de 21,5%, le plus élevé depuis 15 ans.  

Les espagnols ont la particularité d'investir, suivant leur expression "en algo que pueda pisar"(dans quelque chose sur lequel ils puissent marcher) et qu'ils considèrent comme une valeur sure. En outre, avant la crise, des crédits à taux intéressant mais variables et une fiscalité incitative pour les primo accédant ont largement favorisé cette frénésie d'achat qui a poussé les promoteurs espagnols a construire en masse. Schéma économique classique, l'offre étant supérieur à la demande, les pris baissent…

Le fort chômage a bien évidement des répercutions sur les prix de l’immobilier à Madrid : Les promoteurs espagnols, n’ayant vu la crise arriver avaient fortement construit, mais les acheteurs n’étaient pas au rendez-vous. Un grand stock d'immeubles neufs ou en construction ne trouvent preneur qu'avec une décote quelques fois supérieur a 50%. Les biens exceptionnels, comme partout, sont les moins atteints.

Les espagnols, ayant un taux de propriété par foyer parmi les plus élevé du monde (1,55 propriétés par foyers en moyenne)  ont préféré ces dernières années conserver leurs biens même vides, pensant voir les prix continuer d'augmenter. En effet à Madrid 86% des biens immobiliers sont utilisés par leurs propriétaires, seulement 14% sont en location ou en cession, l’investissement locatif est donc limité. Mais dernièrement ils se sont vu obligés de vendre ou de louer pour compenser la crise, ce qui a fait baisser les prix de vente pour atteindre un prix moyen de 3553 euro/m2 (6% par rapport au deuxième trimestre 2011) et un prix de location moyen de 12 euro/m2 (baisse de 7%).

 Cette baisse de prix peut sembler attirante pour les investisseurs cependant le très grand nombre de biens construits avant la crise devrait mettre du temps à se résorber, ce qui devrait maintenir les prix bas pour pas mal de temps encore (à l’achat comme à la location)

À Madrid, les salaires inférieurs à ceux gagnés dans les autres capitales sont cependant compensés par un moindre cout de la vie (13% moins cher qu’à Paris) et Madrid continue d’attirer les étrangers pour son côté festif et Chaleureux. Du moins pour les chanceux qui arrivent à y trouver du travail !

 

Berlin: La capitale la moins chère d’Europe

 

Pour cette série d’articles sur les capitales européennes autant commencer par la capitale aujourd’hui la moins chère: Berlin

Avec des prix ne dépassant du 4000 euro le mètre carré pour le haut de gamme, Berlin est une ville qui reste attractive financièrement malgré son développement. Par ailleurs le coût de la vie berlinoise est lui aussi intéressant : vivre à Paris est en moyenne 14% plus cher que de vivre à Berlin.

Pourtant pour Berlin, prix bas ne rime pas avec faible niveau de vie. En effet la ville est devenue harmonieuse et conviviale et « rend accro » d’après de nombreuses personnes ayant gouté à ses charmes. Entre culture et divertissement Berlin offre à ses habitant (et à ses 7 millions de touristes annuel) de nombreux  et indéniables attraits : Son ambiance, ses quartiers alternatifs, ses musés mais aussi ses parcs et ses lacs qui rendent la ville chaleureuse.

Mais alors pourquoi les prix sont-il si bas ? Berlin a tout d’abord souffert du départ de la population après la chute du mur. Même si la ville s’est vite transformée, elle a pendant longtemps manqué d’attractivité. Berlin a par ailleurs subit une réelle mutation non pas de par son activité économique mais par l’afflux d’étrangers venus profiter de la « partytown ».
En effet vie nocturne déjantée, colocations bon marché, et cursus universitaire réputé attirent chaque année 2000 étudiants français, et autant d’autres venant de pays du monde entier. La capitale allemande est une ville véhiculant une certaine image de liberté et de tolérance qui n’a pas fini de séduire les jeunes étudiants.

 Les investisseurs étrangers ont quant à eux su flairer la bonne affaire et ont acheté 70% des biens immobiliers sur le marché. Même si les loyers sont faibles, le prix moyen à l’achat de 1800 euro par mètre carré a effectivement de quoi séduire.

Mais leur nombre de plus en plus important fait monter les prix (hausse de 8% en 2010), d’autant qu’ils ne sont plus les seuls à s’intéresser à la ville. En effet ces transformations ont attirées les familles « branchées » allemandes, de plus en plus nombreuses à s’installer dans Berlin. Celles-ci font monter le budget moyen ce qui augmente les prix non seulement à la vente mais aussi à la location (80% des habitants Berlinois sont locataires). Berlin est donc en train de vivre une véritable transformation sociologique qui ne fait pas que des heureux : si de nombreuses personnes ont décidé de venir y habiter, les anciens habitants (ou squatteurs), face à l’augmentation du coût de la vie que cela implique ont pour leur part peur de devoir la quitter.Par ailleurs de nombreux habitants de quartiers alternatifs berlinois sont contre ce développement car cela ne corresponds pas à leur image de la ville : un endroit plus régit par les habitant eux-mêmes que par les questions financières, ou chacun peut laisser libre cours à son imagination. Les investisseurs étrangers qui décident de raser de vieux immeubles pour construire des tours ou les assainir viennent donc, selon eux, enlever une partie de son charme à la capitale.

Mais la réalité est là : Berlin est une ville en pleine mutation matérielle et socioculturelle, ce qui devrait rapidement faire augmenter les prix. Les investisseurs d’hier ont su tirer leur épingle du jeu, mais qu’en sera-t-il pour ceux de demain ?

 

Le phénomène SeLoger.com

Lors du premier entretien avec nos clients, revient invariablement la question "avez-vous fait vous-mêmes quelques recherches avant de nous contacter?"

Et presque invariablement, nos clients nous répondent "pas vraiment, je n'ai pas le temps, je cherche juste sur SeLoger….".

En réalité, SeLoger.com a un écrasant monopole sur le marché des petites annonces immobilières d'agences, et est un incontournable absolu, autant pour les acquéreurs que pour les agences immobilières.

7 agences immobilières sur 10 en France, et 9 sur 10 à Paris, passent leurs annonces par l'intermédiaire de SeLoger!

Tous les revenus du site proviennent des agences immobilières, qui se plaignent du prix du service. Mais difficile pour elles de se passer d'un portail qui totalisait 15 millions de visiteurs en avril dernier….

Qu'est-ce qui explique l'avance de ce site par rapport à ses concurrents?

Techniquement, franchement pas grand chose. Certes, l'outil de recherche est bien fait et permet de préciser de nombreux critères, mais vu côté internautes, les concurrents (Explorimmo, Logic-Immo,….) font aussi bien.

Ce qui fait la différence, c'est le volume. Et sur ce point, SeLoger bénéficie toujours de son antériorité. La société a démarré en 1994 sur le Minitel, au moment où la tendance est encore à la petite annonce papier. Et a conservé sa longueur d'avance, générant un fort volume d'annonces, et entrant dans le cercle vertueux "plus d'annonces = plus d'internautes = plus d'agences".

Et pendant que la concurrence s'organise (Logic-Immo couple ses offres avec celles de TopAnnonces et du Boncoin, etc.), SeLoger continue son bonhomme de chemin, en élargissant son périmètre (Bellesdemeures pour le haut de gamme, AgoraBiz pour les locaux professionnels,…)

Pour nous chasseurs immobiliers, l'objectif n'est évidemment pas de se passer de SeLoger….. mais de capter l'offre avant qu'elle n'arrive sur le site!

 

Petit coin de paradis niché dans le 13ème !

Une petite cour pavée, de la végétation, beaucoup de végétation même, et surtout du silence… en plein cœur de Paris.

Si différent et pourtant si proche des tours de la place d'italie, le square des peupliers (Métro Tolbiac) est un endroit étonnant et bucolique dans lequel il fait bon faire un petit détour entre deux recherches ! 

 

On se croirait presque dans un autre temps, avec des maisons abandonnées, et d’autres chaleureusement fleuries… un petit air de campagne dans une ville décidément pleine de surprise !

 

une annonce immobilière pas très vendeuse

Nous ne résistons pas à l'idée de partager avec vous, quelques anecdotes croustillantes en matière d'immobilier. Regardez cette annonce…

Pour une annonce immobilière, c'est ce que l'on appelle une annonce immobilière pas très vendeuse.
peut être que les propriétaires ne voulaient pas que l'on reconnaisse l'intérieur de l'appartement, d'où le flouté, remarquable travail à la Hamilton…

 

 

Quand la série MADMEN donne des idées au design…