Investissement locatif en France : le guide du résident suisse

Vous vivez en Suisse et vous envisagez d’investir dans l’immobilier locatif en France ? Vous n’êtes pas seul. Chaque année, des milliers de résidents suisses, Français expatriés ou binationaux, franchissent ce pas : constituer un patrimoine immobilier en France tout en bénéficiant d’un cadre de vie et d’une fiscalité suisses. C’est un projet tout à fait réalisable, à condition de bien comprendre les règles du jeu.

Pourquoi investir en France depuis la Suisse ?

La France offre aux résidents suisses une combinaison rare : un marché immobilier profond, des prix au m² accessibles en dehors des grandes métropoles, et un cadre locatif structuré avec une demande solide dans les grandes villes universitaires et économiques. Notre chasseur immobilier à Paris, notre chasseur immobilier à Lyon et notre chasseur immobilier à Bordeaux accompagnent régulièrement des résidents suisses dans ce type de projet, de la définition du cahier des charges jusqu’à la remise des clés.

Le premier avantage est structurel. En résidant en Suisse, vous percevez généralement des revenus en francs suisses, supérieurs en pouvoir d’achat à leurs équivalents français. Votre capacité d’épargne et d’investissement s’en trouve renforcée. Le deuxième avantage est fiscal : en tant que résident suisse, vous n’êtes pas soumis à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) français sur vos biens situés en France. Votre patrimoine immobilier français n’entre pas dans l’assiette de l’IFI, ce qui vous permet de constituer un parc locatif conséquent sans cette pénalité fiscale spécifique aux résidents français fortement patrimonifiés.

Ce que vous devez savoir avant d’acheter

Contrairement à l’achat en Suisse, qui est soumis à la Lex Koller et réservé aux résidents ou aux ressortissants suisses, acheter en France ne pose aucune restriction pour un résident suisse. Vous pouvez acquérir librement tout type de bien immobilier résidentiel sur le territoire français : appartement, maison, immeuble de rapport.

Les frais d’acquisition sont identiques à ceux d’un acheteur français : frais de notaire autour de 7 à 8 % dans l’ancien, droits d’enregistrement compris. La grande majorité des démarches peut être gérée à distance, y compris la signature de l’acte authentique, grâce à une procuration authentique établie auprès du consulat français en Suisse.

Pour les expatriés qui souhaitent comparer plusieurs options patrimoniales avant d’acheter, notre guide sur l’investissement dans l’immobilier français depuis les États-Unis.

Le financement : possible, mais avec des exigences renforcées

Les banques françaises financent les non-résidents, mais les conditions sont plus strictes que pour un emprunteur domicilié en France. Il faut anticiper un apport personnel d’au moins 20 à 25 % du prix du bien hors frais de notaire, des revenus stables et traçables (fiches de paie suisses, relevés bancaires récents), et un taux d’endettement maintenu sous 35 %. Le fait de résider dans un pays à économie forte comme la Suisse est généralement bien perçu par les établissements prêteurs, mais un dossier solide et bien préparé reste indispensable. Faire appel à un courtier spécialisé dans les profils non-résidents peut faire une différence significative.

La fiscalité des revenus locatifs : ce qui s’applique réellement

C’est le point le plus important à maîtriser. Les revenus générés par un bien immobilier situé en France sont imposés en France, quelle que soit votre résidence fiscale. C’est le principe de territorialité, inscrit dans la convention fiscale franco-suisse.

En tant que non-résident, vos revenus fonciers nets sont soumis à un taux minimum d’imposition de 20 % en France jusqu’à 27 478 € de revenu net, puis au taux progressif au-delà. Mais un avantage important s’applique aux résidents suisses : affiliés à un régime de sécurité sociale étranger (suisse en l’occurrence), vous êtes exonérés de CSG et de CRDS (9,9 %) et ne payez que le prélèvement de solidarité à 7,5 %, en lieu et place des 17,2 % de prélèvements sociaux qui s’appliquent aux non-résidents hors EEE. C’est une économie substantielle issue de la jurisprudence De Ruyter (CJUE 2015), maintenue en 2026.

Côté suisse, vos revenus locatifs français ne sont pas imposés une seconde fois, mais ils entrent dans le calcul du taux d’imposition applicable à l’ensemble de vos revenus suisses. Concrètement, votre bien français peut donc faire progresser votre taux marginal suisse sans générer d’imposition supplémentaire en Suisse sur ces loyers : un effet à anticiper avec votre fiduciaire ou conseiller fiscal.

Quelle stratégie locative privilégier ?

Le régime LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) est le plus plébiscité par les investisseurs non-résidents, et notamment par les résidents suisses. Au régime réel, il permet de déduire l’amortissement du bien, les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, les frais de notaire et les travaux, aboutissant souvent à une base imposable nulle ou très faible en France pendant plusieurs années. La loi de finances 2025 a introduit une modification sur le traitement des amortissements à la revente, sans remettre en cause l’attractivité du régime pendant la période de détention.

La location nue reste une option plus simple à gérer, avec un régime micro-foncier (abattement de 30 %) ou réel selon le niveau de charges. Elle convient particulièrement aux investisseurs qui privilégient la simplicité administrative et une gestion locative déléguée à distance. Les marchés comme Nice et la Côte d’Azur ou Marseille sont particulièrement recherchés par les résidents suisses romands pour leur proximité géographique et la solidité de la demande locative saisonnière et longue durée.

Déléguer la recherche pour investir à distance

Gérer une recherche immobilière depuis Genève, Zurich ou Lausanne, en s’assurant de la qualité de la copropriété, de la pertinence du secteur et du potentiel locatif réel du bien, est l’un des défis concrets de ce type d’investissement. C’est précisément pour cela que les résidents suisses font appel à Homelike Home : nous effectuons les pré-visites, analysons les documents de copropriété, évaluons le potentiel locatif et négocions à votre place, pour que vous ne vous déplaciez que lorsque le bien a été validé sous tous ses angles.

Que votre projet soit un appartement à Paris, un bien de rendement à Nantes ou une résidence secondaire en bord de mer, retrouvez l’ensemble de nos agences en France et confiez votre cahier des charges à l’expert local du marché qui vous correspond.