Faut-il encore acheter un bien à rénover en 2026 ?

 

Acheter un bien à rénover peut être une excellente idée… ou au contraire une erreur coûteuse. Tout dépend du projet, du bien et surtout de votre appétence pour les travaux. Il est tout à fait possible de créer un lieu de vie qui vous ressemble. Mais cela suppose d’être bien accompagné, surtout lorsque les prix des travaux ont presque doublé depuis le confinement de 2020, et la guerre en Ukraine. Sans parler des problèmes de circulation et de stationnement, à tel point qu’il est devenu très difficile de faire déplacer des entrepreneurs dans le coeur de Paris !

Soyez précis dans vos besoins quant à la nature précise des travaux que vous êtes prêt à entreprendre. Rafraîchissement léger ou lourde rénovation ce n’est pas la même chose, ni le même budget….

Prévoyez une enveloppe claire comprenant le prix d’achat du bien immobilier, les frais de notaire, le coût réaliste des travaux (de 1500 €/m² pour des travaux de rénovation légère type décoration à 2 500€/m² pour une rénovation totale), sans oublier les honoraires de l’architecte et les quelques imprévus que l’on appelle TS (Travaux supplémentaires).

 

Pendant la visite, analyser le bien objectivement

Voici une liste de questions à poser lors de la visite d’un bien à rénover. Ces questions vous aideront à voir au-delà des apparences et à anticiper les véritables enjeux de votre achat :

• Quels sont les murs porteurs de l’appartement ?
• Est-il possible d’obtenir les plans de l’appartement ?
• Quels travaux ont été réalisés sur le bien et à quand remontent-ils ?
• Y a-t-il eu des problèmes de fuites ou d’infiltrations dans l’appartement ou l’immeuble ?
• L’isolation thermique et phonique du bien est-elle satisfaisante ? Quelle est la note DPE ?
• Avez-vous le Dossier de Diagnostic Technique (DDT), comprenant tous les diagnostics obligatoires (amiante, plomb, électricité, gaz, termites, DPE, etc.)
• Des travaux importants sont-ils prévus ou ont-ils été votés dans la copropriété (toiture, ravalement, ascenseur)
• Avez-vous les procès-verbaux des trois dernières assemblées générales de copropriété ?
• Quelles sont les charges courantes de copropriété et leur évolution sur les 3 dernières années ?
• Et enfin, Est-il possible d’effectuer une contre-visite avec un artisan ou un architecte pour chiffrer précisément le montant des travaux à prévoir ?

Ces questions vous permettront d’anticiper la réalité du projet, d’affiner votre budget et d’éviter les mauvaises surprises. Une rigueur indispensable pour réussir l’achat d’un bien à rénover.

Inspecter l’immeuble et la copropriété : Examinez les parties communes (ascenseur, escaliers, toiture, caves) et renseignez-vous sur l’état général, les gros travaux votés ou à venir et les éventuels litiges au sein de la copropriété. Demandez toujours les 3 derniers procès-verbaux d’assemblées générales si vous achetez en copropriété. Et n’oubliez pas de visiter la cave, qui est le squelette de l’immeuble.

Détecter le potentiel et les contraintes  : Ouvrez l’œil sur les murs porteurs, la distribution intérieure, l’orientation, la lumière naturelle, le vis-à-vis. Un mur porteur nécessitera un IPN pour un projet d’ouverture et surtout, en amont, l’accord de la copropriété.

Analyser les diagnostics  : Amiante, plomb, DPE, électricité, gaz….autant de points qui peuvent alourdir ou au contraire réduire votre budget travaux.

 

Quels sont les biens immobiliers ou le poste « travaux » peut-être intéressant ?

• Les grosses rénovations avec changement de destination : Pour réaliser de grosses rénovations, certains biens sont à privilégier. Les anciens bureaux par exemple offrent de grands plateaux décloisonnés qui peuvent être très faciles à réaménager.
• Les appartements en dernier étage : Un bien de dernier étage peut idéalement comprendre des combles aménageables ou même être vendu sous forme de lot de “Chambre de bonne”. Souvent par contre, les chambres de bonne sont séparées entre elles par des parties communes, et avec des petites ouvertures, type velux. Attention au DPE qui nécessitera forcément des travaux d’isolation importants.
• Les surélévations : Face à la pénurie de logement, la tendance est à la verticalité en ce moment à Paris. C’est même avec la végétalisation des toits, un des deux grands chevaux de bataille de Mme Hidalgo. Les copropriétaires pourront voir un projet de ce type d’un bon oeil car cela réduit les charges communes et apporte au copropriétaires une somme financière importante correspondant au droit de surélévation. Les règles d’urbanisme s’assouplissent à vue d’oeil chaque année pour faciliter ce nouveau marché.
• L’achat et la rénovation d’un bien immobilier à plusieurs : Si vous aimez les projets qui détonnent, que vous avez des investisseurs parmi vos relations, offrez vous un grand bâtiment industriel, type immeuble, ancienne usine et redécoupez le avec l’aide d’un architecte en plusieurs lofts ou appartement sur mesure. Attention à bien garder vos amis, car les travaux sont souvent source de dispute !
• Les maisons à agrandir : Aucun problème de copropriété, vous êtes seul à posséder votre bien ! Si vous pouvez étendre votre bien avec une véranda ou même construire une extension sur plusieurs étages, vous serez le grand gagnant. Vérifiez simplement que le Plan Local d’Urbanisme autorise ces travaux.

 

Se faire accompagner afin d’éviter les erreurs d’évaluation

Lorsque l’on achète un bien avec des travaux, il faut être capable d’imaginer son intérieur transformé ou optimisé, sinon penser à sous entourer d’un professionnel tel que architecte, décorateur, maître d’oeuvre qui pourra vous aider à vous projeter, notamment avec une visite virtuelle après rénovation par exemple.

Certains architectes présentent des esquisses d’agencement lors des visites pour aider à se projeter rapidement dans l’espace transformé, sans attendre les plans définitifs.

 

Les conseils de Homelike Home, votre chasseur immobilier

Avant tout achat, il est important d’écouter les conseils d’un professionnel et notamment de votre chasseur immobilier Homelike Home.

• Toujours visiter avec un professionnel du bâtiment pour ôter tout doute. Entourez-vous d’un réseau de professionnels fiables : architecte, maître d’oeuvre, artisan. Leur expérience permet d’identifier les opportunités et d’éviter les pièges
• Ne vous arrêtez pas aux défauts cosmétiques, mais fuyez les défauts structurels majeurs
• Exigez tous les techniques de diagnostic mises à jour le jour de la visite
• Négociez le prix au regard du rapport travaux/diagnostics/état des parties communes
• Comparez plusieurs devis pour chaque lot important
• Prévoir 10 à 15% d’imprévus en plus dans votre enveloppe travaux
• Surtout ne pensez pas que tout est réalisable sans validation de l’AG de copropriété !
• Listez toutes les démarches administratives à lancer dès le compromis signé
• Optimisez toutes les aides financières permettant d’alléger les coûts liés aux travaux de rénovation. Beaucoup de ces aides concernent désormais les travaux de rénovation énergétique, notamment sur les combles et les fenêtres.

Votre chasseur immobilier et son réseau d’experts (architectes, artisans, notaires, décorateurs) permettent de sécuriser chaque étape de votre acquisition, négociations, études, démarches et jusqu’au choix des matériaux.