Les meilleurs endroits où acheter de l’immobilier sur la côte varoise

Entre Bandol et Hyères, une cinquantaine de kilomètres de littoral méditerranéen alignent des ports de pêche devenus stations, une grande ville en pleine mutation, des villages perchés au milieu des vignes et des presqu’îles classées. C’est l’un des derniers littoraux du sud où l’on achète encore à des prix raisonnables au regard de ce que l’on trouve plus à l’est.

Mais « la côte varoise » ne veut pas dire grand-chose pour un acquéreur. D’une commune à l’autre, et souvent d’un quartier à l’autre, le prix, le type de bien, la vie hors saison et le temps de trajet n’ont rien de comparable. Choisir le bon secteur est la décision qui pèse le plus lourd sur un projet ici, bien avant le choix du bien lui-même.

Voici comment nous établissons une liste courte avec nos clients, secteur par secteur, avec les contreparties dites franchement.

En bref : à chaque projet son secteur

• Un port, une vraie vie de village et du prestige : Bandol et Sanary-sur-Mer.
• Des plages et des criques à prix plus contenu : Six-Fours-les-Plages.
• De la pierre, des vignes et du calme à dix minutes de la mer : Le Castellet, La Cadière-d’Azur, Le Beausset.
• Une vraie ville, des commerces à l’année et les prix les plus bas du littoral : Toulon.
• Des criques et un cadre résidentiel familial : Le Pradet et Carqueiranne.
• Un marché à part entière, entre centre médiéval et presqu’île : Hyères.
• Une maison avec terrain pour le prix d’un appartement en bord de mer : l’arrière-pays, de Solliès-Pont à La Crau.

L’ouest varois : Bandol, Sanary, Six-Fours

Bandol

Le nom le plus connu du secteur, porté par son port, ses plages et son appellation viticole. C’est aussi le plus cher de la côte varoise, avec une clientèle de résidence secondaire installée depuis des décennies et une offre limitée. On y achète un art de vivre plus qu’une surface, et il faut accepter d’attendre le bon bien plutôt que de choisir parmi plusieurs.

La contrepartie est la saisonnalité. Le port vit intensément de juin à septembre et se calme nettement le reste de l’année. C’est très bien pour une résidence secondaire, moins évident pour une installation à l’année avec des enfants.

Sanary-sur-Mer

Souvent le meilleur compromis du secteur, et notre recommandation la plus fréquente pour qui veut du charme sans renoncer à la vie à l’année. Sanary a gardé un vrai marché provençal, des commerces ouverts en janvier et une population permanente. Les prix sont élevés mais légèrement en dessous de Bandol, et le centre reste praticable à pied.

Six-Fours-les-Plages

Beaucoup plus étendue que ses voisines, Six-Fours mélange quartiers résidentiels, plages et criques, avec des écarts de prix importants selon que l’on est près du Brusc, sur les hauteurs ou à l’intérieur. C’est le secteur où l’on trouve encore des maisons avec jardin à distance raisonnable de la mer, et la commune la plus accessible des trois. Le revers est une urbanisation plus diffuse et une dépendance totale à la voiture.

L’arrière-pays ouest : Le Castellet, La Cadière-d’Azur, Le Beausset

À dix ou quinze minutes du littoral, un paysage complètement différent. Villages perchés, maisons de village en pierre, mas au milieu des vignes de l’appellation bandol. Les prix tombent sensiblement par rapport au front de mer, et l’on gagne du terrain, des volumes et une vie de village authentique.

C’est le secteur que choisissent beaucoup d’acquéreurs venus chercher Bandol et repartis avec autre chose, une fois qu’ils ont mis en face ce que leur budget achetait de part et d’autre. À vérifier avant de se décider : l’état réel du bâti ancien, souvent flatteur en photo et exigeant en travaux, et le temps de trajet vers la mer en plein mois d’août.

Toulon et sa rade

Toulon est la seule vraie ville du secteur, et c’est précisément ce qui en fait la valeur. Commerces ouverts toute l’année, écoles, universités, gare TGV en plein centre, et des prix qui restent parmi les plus bas de France pour une ville en bord de mer. Le prix moyen s’établit autour de 3 486 € le mètre carré, avec environ 3 310 € pour un appartement et 4 142 € pour une maison.

Le Mourillon

Ancien village de pêcheurs souvent décrit comme un village dans la ville, c’est le quartier le plus demandé de Toulon. Plages, marché, restaurants, ambiance animée toute l’année. Si vous ne deviez regarder qu’un seul quartier toulonnais, c’est celui-là.

Le Cap Brun

À l’est, sur la côte rocheuse, le secteur résidentiel haut de gamme de la ville. Villas surplombant la mer dans la verdure, forte demande et peu de rotation, avec un prix moyen autour de 4 380 € le mètre carré pour une maison. Plus au nord, le secteur de la Serinette propose de belles propriétés un peu moins chères.

Le mont Faron

Sur les hauteurs nord, des propriétés cachées dans des jardins, une vue imprenable sur la rade et une dizaine de minutes pour redescendre au centre ou à la mer. Comptez autour de 3 809 € le mètre carré route du Faron. C’est le compromis vue et calme sans quitter la ville, avec le dénivelé comme contrepartie quotidienne.

Le centre historique

Longtemps délaissé, il se redresse quartier par quartier à la faveur des programmes de rénovation. Le secteur de la Haute Ville, entre la gare et le boulevard de Strasbourg, concentre de beaux immeubles anciens devenus des valeurs sûres. C’est là que se trouvent les meilleures opportunités du secteur, à condition de savoir lire une copropriété, car l’état des immeubles varie énormément d’une rue à l’autre. Notre chasseur immobilier sur Toulon et la côte varoise travaille ce terrain au quotidien.

L’est : Le Pradet et Carqueiranne

Passé le Cap Brun, le littoral devient plus découpé et nettement plus résidentiel. Le Pradet, avec les secteurs des Oursinières et de la Garonne, séduit par ses criques, ses pins et son calme. Carqueiranne suit la même logique, un peu plus familiale et un peu plus abordable.

C’est le secteur à viser pour ceux qui veulent la mer au quotidien sans l’animation d’une station. En échange, il n’y a pas de centre-ville animé et tout se fait en voiture.

Hyères et La Londe-les-Maures

Hyères forme un marché à part entière, et c’est probablement le plus riche en possibilités du secteur. Un centre médiéval, des avenues plantées de palmiers, la presqu’île de Giens, les salins, les plages et le départ pour les îles. On y trouve aussi bien un appartement dans le vieux centre qu’une villa sur Giens, avec des écarts de prix considérables. L’aéroport de Toulon-Hyères est sur la commune, ce qui compte pour une résidence secondaire utilisée depuis Paris ou l’étranger. Nous avons une page dédiée au chasseur immobilier à Hyères.

Plus à l’est, La Londe-les-Maures prolonge le littoral entre vignes et plages, avec un rapport qualité-prix souvent meilleur et une fréquentation estivale importante.

L’arrière-pays est : La Garde, Solliès-Pont, La Farlède, La Crau

C’est la recommandation la plus fréquente pour les familles dont le budget ne suit pas sur le front de mer, et elle est rarement regrettée. À une vingtaine de minutes de la plage, on achète une maison avec terrain, souvent plus récente et en meilleur état, pour un prix au mètre carré sans comparaison avec le littoral.

On y vit à l’année, les écoles fonctionnent, les commerces ne ferment pas en octobre, et la différence de prix finance largement la voiture supplémentaire. Le seul vrai point de vigilance est le trafic aux heures de pointe vers Toulon, à tester sur place avant de se décider.

Ce qui fait réellement le prix ici

La commune inscrite sur l’annonce explique une part assez faible de l’écart. Ce qui compte vraiment :

• La vue, et sa qualité réelle. Entre une vue mer dégagée, une vue latérale et un aperçu depuis un angle du salon, l’écart se chiffre en dizaines de milliers d’euros. Cela se vérifie sur place, pas sur une photo prise au bon objectif.
• La distance à pied jusqu’à la plage, dénivelé compris. Sur un littoral aussi escarpé, huit cents mètres peuvent représenter une vraie montée au retour.
• Le stationnement. Au Mourillon, à Sanary ou à Bandol en été, une place privative est un argument de vente à elle seule.
• L’exposition au mistral. Une terrasse plein sud face au large peut être inutilisable plusieurs jours d’affilée. L’orientation et les protections comptent autant que la surface annoncée.
• La vie hors saison. Certaines rues vivent douze mois sur douze, d’autres ferment en octobre. Ce n’est pas un détail pour une résidence principale.
• L’état de la copropriété. Le bord de mer use les façades et les menuiseries. Les travaux votés pèsent lourd dans le coût réel de détention.

Comment choisir selon votre projet

Résidence secondaire : la question n’est pas quel est le plus joli village, mais combien de semaines par an vous y serez réellement. Un bien à Bandol occupé six semaines coûte cher au mètre carré utilisé. Privilégiez la facilité d’accès depuis chez vous et un quartier qui ne se vide pas complètement.

Résidence principale : les critères basculent vers les écoles, les commerces ouverts en janvier et le trajet domicile-travail. C’est ce qui ramène la plupart des acquéreurs vers Toulon, Sanary, La Garde ou l’arrière-pays.

Investissement locatif : Toulon reste le meilleur terrain du secteur, avec une majorité de locataires, une population étudiante en croissance et des prix d’entrée bas pour du bord de mer. Attention à la réglementation des meublés de tourisme, qui se durcit et varie d’une commune à l’autre : elle se vérifie pour l’adresse précise avant de compter sur les revenus.

Dans les trois cas, la difficulté est la même. Le marché est fragmenté entre de nombreuses agences locales, une part importante des biens de qualité se vend par le réseau sans jamais être publiée, et un bien bien placé au bon prix part en quelques jours. C’est exactement ce que résout un chasseur immobilier sur la côte varoise : chercher à votre place sur tout le marché, visiter, vérifier et négocier dans votre intérêt.

Questions fréquentes

Quel est le secteur le plus cher de la côte varoise ?

Bandol, suivi de Sanary-sur-Mer, puis des secteurs de front de mer comme le Cap Brun à Toulon ou la presqu’île de Giens à Hyères. Toulon reste la commune la plus accessible du littoral.

Où acheter sur la côte varoise avec un budget limité ?

Le centre historique de Toulon pour un appartement, et l’arrière-pays entre Solliès-Pont, La Farlède et La Crau pour une maison avec terrain. Six-Fours offre aussi des opportunités selon les secteurs.

La côte varoise est-elle moins chère que la Côte d’Azur ?

Oui, nettement, à qualité de littoral comparable. C’est la raison pour laquelle des acquéreurs qui visaient Nice ou Cannes finissent par acheter entre Bandol et Hyères.

Faut-il privilégier le bord de mer ou l’arrière-pays ?

Tout dépend de l’usage. Pour une occupation à l’année avec des enfants, l’arrière-pays offre souvent une maison plus grande, en meilleur état et mieux placée par rapport aux écoles. Pour une résidence secondaire dont l’intérêt est la plage, la distance réelle au littoral reste déterminante.

Peut-on acheter sur la côte varoise sans se déplacer ?

Oui, c’est le cas d’une bonne partie de nos clients parisiens, lyonnais ou expatriés. Nous visitons, filmons et vérifions à votre place, et une procuration permet de signer chez le notaire à distance. Beaucoup choisissent toutefois de venir voir le bien retenu une fois la sélection faite.

Faites établir votre liste

Dites-nous votre budget, la façon dont vous comptez utiliser le bien et la fréquence à laquelle vous viendrez. Nous vous dirons franchement quels secteurs correspondent et lesquels écarter, puis nous cherchons, visitons et négocions à votre place. Découvrez notre service de chasse immobilière sur la côte varoise et le fonctionnement de notre mission, ou contactez directement notre équipe.

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