Les logements sont petits à Paris, mais que dites-vous du Japon ?

On se plaint souvent de la taille des logements à Paris. Onze jours au Japon, entre Kyoto et Tokyo, suffisent à remettre les choses en perspective. Et à découvrir que l’idée reçue sur les micro-appartements japonais mérite d’être nuancée.

Il y a une différence de fond entre les deux marchés. À Tokyo, on peut attendre le prochain programme neuf. À Paris, le stock est fermé : le nombre d’appartements ne bouge quasiment pas d’une année sur l’autre, et les biens qui réunissent la surface, la lumière et le bon emplacement se comptent en dizaines, pas en centaines. C’est précisément le terrain d’un chasseur immobilier. Depuis 2003, nous cherchons à la place de l’acheteur, y compris sur les biens qui ne passent jamais par une annonce, et nous arbitrons avec lui entre les mètres carrés affichés et ce qui fait réellement la valeur d’un logement. Découvrez comment nous travaillons.

Des immeubles japonais qui surprennent à chaque coin de rue

L’architecture au Japon frappe d’emblée par son caractère inclassable. Dans une même rue de Kyoto, on tombe nez à nez avec de vieilles maisons en bois centenaires, puis juste à côté un immeuble sorti tout droit d’un film de science-fiction. Moderne, futuriste, parfois très étroit, parfois posé comme au hasard entre deux bâtiments bien plus anciens : l’immeuble japonais ne ressemble à rien de ce qu’on connaît en France. Ce mélange d’architecture traditionnelle et de constructions résolument contemporaines reflète assez fidèlement ce que Kyoto est vraiment : une ville profondément ancrée dans son histoire, mais tournée vers l’avenir.

À Tokyo, le phénomène prend une autre dimension. La densité est vertigineuse, les constructions s’empilent et se resserrent, et certains immeubles affichent une façade à peine plus large qu’une voiture.

Taille Tokyo vs Paris

Avant de comparer les logements, il faut comparer les villes. Les 23 arrondissements spéciaux de Tokyo couvrent 627 km² pour environ 9,8 millions d’habitants au 1^er janvier 2024, soit une densité proche de 15 700 habitants au km². Paris intra-muros tient sur 105,4 km² et compte 2,10 millions d’habitants au 1^er janvier 2023, pour une densité d’environ 19 960 habitants au km². Retirez les bois de Boulogne et de Vincennes et la surface réellement habitée descend autour de 87 km².

Le résultat est contre-intuitif. Le cœur de Tokyo est six fois plus étendu que Paris, et pourtant c’est Paris la plus dense des deux. Une capitale qui loge deux millions de personnes sur un périmètre figé depuis 1860, avec des hauteurs contraintes et un bâti ancien protégé, n’a qu’une seule variable d’ajustement : la taille des logements. Tokyo, elle, s’étale, se reconstruit en permanence et produit du neuf en volume. Deux façons opposées d’absorber la même pression démographique.

66 m² à Tokyo, moins de 40 m² pour quatre Parisiens sur dix

C’est là que l’idée reçue se retourne. La surface habitable moyenne des appartements neufs vendus dans le Grand Tokyo est tombée à 66 m² en 2021, le niveau le plus bas jamais enregistré depuis le début de l’enquête annuelle, avec 48 % des logements sous les 70 m². Une contraction réelle, donc, mais qui part de haut.

À Paris, l’INSEE recensait en 2018 39 % de résidences principales de moins de 40 m², contre 11 % en grande couronne. La surface moyenne d’un logement parisien tourne autour de 59 m² pour 2,7 pièces, les valeurs les plus faibles d’Île-de-France. Autrement dit, le Parisien qui plaint le Tokyoïte se trompe de cible : c’est souvent lui le plus à l’étroit.

Cette réalité façonne directement l’architecture japonaise. Les immeubles sont conçus pour optimiser chaque centimètre carré, avec des plans très verticaux, des pièces polyvalentes et un mobilier intégré pensé au millimètre. À Paris, on cherche plutôt à trouver un appartement plus grand dans un bon quartier en espérant ne pas trop sacrifier sur la surface. Quand l’équation devient impossible intra-muros, la réponse se trouve souvent d’un cran plus loin, dans le Grand Paris, où les mêmes budgets ouvrent sur des surfaces sans commune mesure.

Ce que le Japon apprend aux acheteurs parisiens

Rentrer d’un voyage au Japon change souvent le regard qu’on porte sur son propre logement. Un 45 m² parisien, qu’on trouvait exigu avant le départ, peut sembler soudainement bien généreux. Cela rappelle aussi que la valeur d’un appartement à Paris ne tient pas qu’à sa surface : le quartier, la luminosité, la hauteur sous plafond, la qualité de l’immeuble et l’emplacement dans la rue comptent souvent autant que les mètres carrés affichés sur l’annonce.