L’impact des élections municipales sur l’immobilier dans les principales villes en France ?
Quel est l’impact des élections municipales sur l’immobilier dans les principales villes en France ?
Les maires sont désormais des acteurs clés du marché immobilier local. Ainsi, les élections municipales ne font pas monter ou baisser les prix directement…MAIS elles déterminent les règles du jeu immobilier pour les 6 ans à venir.
Les maires contrôlent :
- le PLU (Plan Local d’Urbanisme)
- la hauteur des immeubles
- les zones constructibles
- et surtout la transformation des bureaux en logements
Dans quel type de ville investir ?
Les orientations politiques créent 2 grands modèles de villes :
- Les Villes régulées qui sont souvent de gauche voire écologistes, avec :
- Encadrement des loyers
- Taxation des logements vacants
- Restrictions Airbnb
- Forte rénovation énergétique
Avec un rendement locatif à tendance baissière et surtout des investisseurs plus prudents.
- Les Villes libérales qui sont souvent au centre voire à droite et qui sont :
- Favorables aux investisseurs
- elles imposent moins de contraintes réglementaires
- Incitations à la construction et au développement immobilier
Les investisseurs ont tendance à privilégier l’investissement locatif dans ces grandes villes libérales car le rendement est meilleur.
Le point clé pour l’immobilier, c’est la continuité politique. Il y a moins de risque de rupture brutale, mais davantage de visibilité sur des politiques locales déjà identifiées : régulation plus forte du logement dans les grandes métropoles, pression sur les meublés touristiques, priorité à la transformation urbaine et au logement principal.
Depuis le 22 mars, le marché a surtout acté une continuité de gouvernance dans les trois villes que sont Paris, Lyon et Marseille.
- Le marché devient hyper local
- La politique municipale devient un critère d’investissement majeur
- Le locatif devient plus encadré dans les grandes villes
À Paris, Lyon et Marseille, le second tour du 22 mars a confirmé la gauche à la tête des trois grandes villes : Emmanuel Grégoire à Paris (50,52 %), Grégory Doucet à Lyon (50,67 %) et Benoît Payan à Marseille (54,34 %). Le signal principal pour l’immobilier n’est donc pas la rupture, mais la continuité politique.
Paris s’oriente vers un encadrement renforcé
À Paris, la victoire d’Emmanuel Grégoire valide une ligne de continuité avec l’ère Hidalgo :
- poursuite de la transformation urbaine,
- pression accrue sur les meublés touristiques,
- et priorité donnée au logement résidentiel classique.
À Paris, la ligne politique défendue par Emmanuel Grégoire inclut notamment une action renforcée contre les locations touristiques. Emmanuel Grégoire veut donc remettre 100 000 appartements sur le marché locatif en s’attaquant aux Airbnb illégaux, avec en parallèle un objectif de 60 000 nouveaux logements sociaux.
Pour l’investisseur immobilier, cela veut dire que l’appartement d’investissement “pur rendement” devient plus exposé, surtout quand il repose sur la location meublée flexible ou touristique….Ainsi, les petites surfaces achetées sur une logique de rentabilité optimisée deviennent plus vulnérables à la régulation et à l’évolution de la demande locative.
A l’inverse, les grands appartements familiaux, les biens avec extérieur, les étages élevés, les appartements avec terrasse, et les adresses “prime” restent des biens immobiliers rares et donc avec une valeur de marché protégée.
Lyon, la chasse au bon produit immobilier
À Lyon, la réélection de Grégory Doucet dans un scrutin très serré confirme la poursuite d’une ligne écologiste et régulatrice. Le point immobilier le plus clair est le maintien d’une ligne ferme sur l’encadrement des loyers, et même d’envisager son extension à la première couronne autour des lignes de métro.
Pour l’immobilier lyonnais, cela signifie que l’on s’oriente vers un marché qui va “survaloriser” les biens très qualitatifs et déclasser progressivement les biens immobiliers moyens. Les biens immobiliers “gagnants” seront les biens immobiliers, accessibles en transports en commun (compatibles avec une ville plus sobre en voiture), et aussi performants énergétiquement. Les produits immobiliers “perdants” seront les produits mal distribués, énergivores, ou situés dans des zones où l’usage urbain devient moins évident.
Les emplacements qui combinent centralité, qualité architecturale, bonne accessibilité en transports en commun et bon DPE, sont les produits immobiliers à acheter . À Lyon plus qu’ailleurs, le marché devrait devenir impitoyable avec le produit intermédiaire sans atout clair. Lyon est un marché où il faut être beaucoup plus sélectif et accepter que chaque bien immobilier est différent.
Marseille, offre un bon potentiel de revalorisation
À Marseille, la réélection de Benoît Payan valide une logique de transformation urbaine axée sur le logement, la lutte contre l’habitat indigne et surtout le rééquilibrage du parc résidentiel.
La ville a aussi durci le cadre des meublés touristiques : Marseille indique officiellement avoir abaissé de 120 à 90 jours par an la durée maximale de location touristique d’une résidence principale.
Marseille ne cherche pas seulement à attirer ; elle cherche aussi à reprendre la main sur son parc d’habitation.
Pour le marché, Marseille est probablement la ville des trois où le potentiel de revalorisation est le plus fort, mais aussi celle où l’écart entre une bonne et une mauvaise adresse peut être immense ! Certains secteurs du littoral, et les zones réellement soutenues par des politiques de requalification peuvent continuer à se revaloriser. En revanche, une copropriété fragile, un immeuble techniquement dégradé, ou un secteur non traité par les politiques publiques peuvent neutraliser totalement la thèse d’investissement.
Marseille offre donc plus de potentiel que Paris ou Lyon dans certains quartiers tels que le 7ème, et le 8ème arrondissement et aussi pour les appartements avec vue sur mer, à condition d’être bien accompagné pour savoir où acheter et surtout quel bien immobilier acheter…
| Ville | Prix/m² | Rendement brut | Rendement net | Positionnement |
|---|---|---|---|---|
| Paris | 9 500 – 11 500 € | 2,8 – 3,6 % | 1,8 – 2,5 % | Sécurité |
| Lyon | 4 800 – 6 500 € | 3,5 – 4,5 % | 2,5 – 3,2 % | Équilibre |
| Marseille | 3 200 – 5 000 € | 4,5 – 6,5 % | 3,2 – 4,8 % | Performance |
Concrètement, à Paris, cela renforce un marché encore plus favorable aux biens patrimoniaux rares qu’aux produits d’investissement “rendement pur”. Les petites surfaces achetées pour de la location flexible ou touristique restent les plus exposées au risque réglementaire, tandis que les grands appartements familiaux, les biens avec extérieur et les biens de prestige restent un bon placement financier.
À Lyon, l’effet est surtout celui d’un marché plus sélectif. La réélection très serrée de Grégory Doucet confirme la poursuite d’une ligne écologiste et de transformation des usages urbains. Pour l’immobilier lyonnais, cela tend à favoriser les biens bien placés, bien desservis, compatibles avec les mobilités douces et performants énergétiquement.
À Marseille, la lecture est un peu différente : la reconduction de Benoît Payan soutient plutôt un scénario de requalification urbaine progressive. Le marché marseillais reste plus hétérogène que Paris ou Lyon, mais il peut offrir davantage de potentiel de revalorisation dans les secteurs réellement transformés. Le corollaire, c’est qu’il faut être très sélectif : entre une bonne adresse en zone de réhabilitation crédible et une copropriété fragile dans un secteur dégradé, l’écart de trajectoire peut devenir très important.
Les résultats du 22 mars 2026 transforment profondément l’investissement locatif. On passe d’un marché de rendement “facile” à un marché ultra sélectif, réglementé et stratégique.
Les municipales 2026 créent en réalité une belle opportunité pour un chasseur immobilier haut de gamme, tel que Homelike Home.
