Mois : novembre 2013

Investir à l’étranger, épisode 09: la Suisse

 

A l’instar de la Belgique (voir notre article ici), la Suisse, est l’une des destinations préférées des Français fuyant la fiscalité nationale. Mais quitter la France pour des cieux d'imposition plus cléments n’est pas un jeu d'enfant.

 

En effet, on ne peut pas acheter un bien immobilier en Suisse si l'on n'est pas suisse ou résident, au sens fiscal, dans le pays. Et pour être résident, il faut travailler en Suisse ou avoir un statut fiscal particulier. Il existe toutefois deux exceptions: les étrangers peuvent acheter de l'immobilier commercial et peuvent acquérir des résidences secondaires dans les zones touristiques. C'est par exemple le cas à Verbier, à Gstaad ou Villars. Dans certaines de ces stations, 80 % des biens appartiennent à des étrangers.

 

Une fois propriétaire, encore faut-il pouvoir « vivre à la suisse » et suivre son cout élevé de la vie ! En effet, une belle maison avec vue sur le lac à Cologny, la banlieue chic de Genève, peut valoir entre 10 et 25 millions d'euros. Et l'administration cantonale vérifie discrètement votre implication dans la vie locale : inscription au golf de Cologny, abonnement au Grand Théâtre de Genève, participation aux régates sur le lac… Si elle se rend compte que vous n'êtes jamais là, elle vous priera de retourner en France…

 

Ce qu’il faut savoir :

 

-       Le prix des biens immobiliers est, dans beaucoup de cantons, très élevé, ce qui rend l’accession à la propriété en Suisse très difficile pour beaucoup de ménages. Au final, seuls 34% des ménages sont propriétaires de leur logement en Suisse (contre par exemple plus de 50% en France). La fiscalité, plus favorable aux locataires qu’aux propriétaires, n’arrange rien.

 

-       Il y a peu de biens disponibles sur le marché Suisse. Du coup, les négociations se font rares !

 

-      Le processus d’achat est quasiment identique au notre, à un détail près : comme en France, il faut signer un accord de vente établi par le notaire. L'accord garantit que l'acheteur ne pourra pas vendre la propriété à une autre personne. En retour, vous devez payer un acompte de 10% de la valeur de la propriété. Jusque là, aucune surprise. Toutefois, pour les non-résidents, cette entente est soumise à l'accord des autorités. Il faut donc attendre au moins deux mois, (voire trois pendant les vacances d'hiver ou si le quota annuel de permis a déjà été rempli). Si on vous refuse un permis, votre dépôt vous sera rendu et la propriété reviendra sur le marché.

 

-       En plus du coût de la propriété, vous êtes tenus de payer les frais de notaire (généralement entre 0,02% et 1% de la valeur de la propriété, plus la TVA à 7,6%, bien que cela varie d'un canton à l‘autre), les droits de cession immobilière (environ 4%, varie également entre les cantons), les frais d'enregistrement des actes (entre 1% et 1,5% selon les cantons).

 

Bref, la Suisse reste un pays où il fait bon vivre à condition d'avoir certains moyens… 

 

Comment bien évaluer son bien immobilier selon Bercy

Bercy a rendu accessible pour les particuliers un service d’évaluation des biens immobiliers. 

Ce nouveau service en ligne permettra d’accéder à la base de données dans laquelle l’administration compile toutes les transactions immobilières ou foncières en France. Une véritable mine d’informations et une mine d’or pour nous avec plus de 20 millions de références.

En réalisant une requête, on obtient les prix de vente obtenus au cours des 9 dernières années, pour des logements similaires à proximité géographique. Ce fichier, actuellement utilisé seulement par l’administration fiscale, permet de donner la vraie valeur estimative de son bien immobilier, afin de remplir correctement sa déclarartion d’ISF.

Selon Bercy, les données sont fournies à simple titre indicatif pour le particulier. Elles ne devraient pas servir à des redressements fiscaux. Même si les recherches de particuliers sont mémorisées pendant un an, elles ne seront en aucun cas utilisées par l’administration fiscale à l’appui d’éventuels contrôles fiscaux.

Désireux aussi de calmer les professionnels de l’immobilier, partis en guerre contre cet outil qui va permettre aux Français d’estimer plus facilement leurs biens, Bercy a rappelé qu’il ne s’agissait pas d’un outil d’évaluation immobilière, puisqu’en aucun cas il ne donne le juste prix du bien que le particulier doit déclarer, mais seulement des exemples de prix pour des biens similaires.

Cité Du figuier…un univers bucolique

La Cité du Figuier, nichée dans le 11ème arrondissement de Paris, représente l’archétype de l’investissement immobilier de niche réussi. Cette impasse pavée, située au 104-106 rue Oberkampf, est l’un des secrets les mieux gardés du secteur, offrant un potentiel locatif exceptionnel pour les investisseurs avisés.

Un micro-marché au cœur d’Oberkampf

Investir dans la Cité du Figuier, c’est parier sur une adresse “signature”. Ancienne cité artisanale transformée en havre de paix verdoyant, elle attire une cible de locataires CSP+ à la recherche d’atypisme et de calme en plein centre de Paris.

• Rareté foncière : Les opportunités de vente y sont extrêmement rares. La demande locative y est perpétuelle, garantissant une vacance locative proche de zéro.

• Architecture singulière : Façades colorées, verrières d’ateliers et végétation luxuriante permettent de pratiquer des loyers dans la fourchette haute du marché (souvent en haut de l’encadrement des loyers grâce aux compléments de loyer pour caractéristiques exceptionnelles).

• Potentiel de valorisation : Le 11ème arrondissement continue sa mutation. La Cité du Figuier bénéficie de la gentrification du quartier Oberkampf-Parmentier, assurant une plus-value solide à la revente.

Stratégie d’investissement locatif

Pour maximiser la rentabilité dans ce secteur, plusieurs options s’offrent aux propriétaires :

1. Le format “Atelier” : Idéal pour le meublé haut de gamme ou les baux professionnels pour professions libérales créatives.

2. La petite surface optimisée : Très recherchée par une clientèle internationale ou des cadres en mobilité.

3. Déficit foncier : Certaines unités nécessitant des rénovations permettent d’optimiser la fiscalité tout en valorisant un patrimoine historique.

Pourquoi passer par un chasseur immobilier professionnel pour ce secteur ?

L’accès à la Cité du Figuier est complexe. La majorité des transactions s’effectuent en “off-market” (hors marché officiel), avant même la publication d’une annonce. La réactivité est ici le facteur clé de succès.

C’est là qu’intervient l’expertise de Homelike Home. En tant que chasseur immobilier à Paris, nous surveillons quotidiennement ces pépites architecturales. Notre réseau auprès des syndics et des apporteurs d’affaires locaux nous permet de positionner nos clients sur des biens exclusifs au sein de cités artisanales et de cours privées du 11ème arrondissement.

Conclusion : Un placement patrimonial et affectif

La Cité du Figuier n’est pas qu’un simple placement financier ; c’est un actif patrimonial qui traverse les cycles immobiliers sans perdre de sa superbe. Si vous cherchez un bien qui allie rendement locatif et plaisir de détention, ce secteur est une priorité.