Mois : novembre 2015

Achat d’un appartement occupé : attention aux conditions de reprise !

Chez Homelike Home, nous nous sommes toujours intéressés aux appartements occupés (par des locataires)

 

En général ils présentent une légère décôte par rapport aux biens vides (décôte qui varie en fonction de la durée de bail restante), et ils peuvent intéresser soit des clients investisseurs (qui sont ravis de garder le locataire en place si le loyer correspond au marché), soit – jusqu’à récemment en tous cas, nous en parlons plus bas – des clients pas forcément pressés de rentrer dans les lieux, qui pouvaient donc attendre la fin du bail en cours pour récupérer le bien pour eux.

 

Pour le cas où les acquéreurs souhaitent reprendre l’appartement le plus vite possible pour leur propre usage, la donne a changé avec la loi ALUR….. alors prudence !

En effet, quand le bail en cours concerne une location vide (non meublée), et a été conclu ou renouvelé après le 27 mars 2014 (date d’entrée en vigueur d’ALUR), l’acheteur du logement occupé qui souhaite donner congé au locataire en place doit tenir compte de nouveaux délais spécifiques:

• Si l’acheteur veut donner un congé pour reprise (c’est-à-dire pour l’habiter lui-même, ou l’un des membres de sa famille) , il devra attendre au minimum deux ans à compter de la vente pour pouvoir récupérer le logement, même si l’échéance du bail en cours était plus proche
  
• Si l’acheteur veut donner un congé pour vente (ce qui est moins probable, on vend rarement un logement juste après l’avoir acheté 😉 ), il ne peut le faire que pour le terme du premier renouvellement du bail, sachant que la durée du bail en location vide est de trois ans (six quand le propriétaire est une société). Il doit donc, au minimum, attendre la fin du bail en cours, plus les trois années du bail reconduit, pour pouvoir mettre un terme au bail du locataire et vendre le logement libre.

alors qu’auparavant, l’acheteur pouvait mettre fin au bail à sa date anniversaire, avec 6 mois de préavis, que ce soit pour reprendre le bien ou le vendre.

 

Soyez prudent donc si vous cherchez un appartement pour l’occuper vous-mêmes: il devient impossible de dire rapidement aurevoir aux locataires, sauf dans la cas d’un bail meublé !

Taux d’emprunt immobilier : ça remonte, ou ça remonte pas ?…..

C’est LE sujet évoqué à coup sûr par les acquéreurs que nous rencontrons depuis la rentrée: la hausse des taux immobiliers.

La petite remontée des taux au mois de juillet a été massivement évoquée dans la presse (et notamment dans les dossiers de rentrée), et depuis on a affaire au téléphone arabe “une agence – slash un ami / ma belle-mère / etc….. 😉 – m’a dit qu’il fallait se dépêcher d’acheter, car les taux remontent, qu’en pensez-vous?”

Pour répondre à cette question, autant faire appel à un professionnel dont c’est le quotidien! Nous l’avons donc posée à notre partenaire Carl Japhet, courtier à la CAFPI, qui a déjà accompagné un grand nombre de nos clients pour l’obtention et la mise en place de leur financement.

 

En préalable, une question de base : comment les banques fixent-elles les taux d’emprunt immobilier ?

Les taux dépendent d’abord des taux auxquels les banques empruntent l’argent qu’elles vont prêter à leurs clients. Pour en connaître les tendances, il faut essentiellement surveiller l’OAT (obligation assimilables du trésor) à 10 ans, et le taux directeur de la BCE.

Sur ce coût de l’argent, la banque ajoute sa marge commerciale, qui dépend du profil de l’acquéreur-demandeur (donc du niveau de risque de la banque), et de la typologie du bien acheté (résidence principale, investissement locatif….)

A ces 2 éléments, vient s’ajouter le “contexte interne” de chaque banque: certaines par exemple ont été récemment submergées de dossiers (de financement et refinancement) et ont volontairement augmenté leurs taux pour limiter le flux de nouveaux dossiers….

 

Après la remontée des taux de cet été, à quelle tendance peut-on s’attendre à très court terme, et à moyen terme ?

Après avoir atteint un minimum historique de 0,3 au printemps 2015, l’OAT 10 ans a recommencé à grimper pour atteindre 1,2 en juillet, d’où la (faible) répercussion sur les taux de prêts immobilier à la rentrée:

 

Mais depuis, l’indice est de nouveau en baisse….

Donc à très court terme, les taux sont stabilisés, et même parfois en légère baisse pour certaines banques (notamment celles qui avaient répercuté le plus fortement la hausse récente).

A plus long terme, d’ici 2016, il n’y a aucune raison objective de hausse majeure des taux, et si hausse il devait y avoir, elle serait faible.

 

Merci Carl 🙂

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