Mois : février 2023
Dans les coulisses de l’immobilier de luxe avec ces fameux acheteurs étrangers
A l’inverse de l’immobilier parisien en perte de vitesse, la niche des biens de prestige dans la capitale semble afficher une santé éclatante. D’où vient cet engouement ? Quels sont les quartiers et les biens préférés ? A quel prix se font les transactions ? Qui sont réellement ces fameux acheteurs étrangers dont les médias parlent tant ?
On peine globalement à voir des facteurs nouveaux venant améliorer les conditions d’acquisition de l’ensemble des ménages français. Pourtant le logement continue de bénéficier d’une forte confiance, notamment de la part des acheteurs étrangers. Il reste une valeur-refuge incontestable permettant la constitution d’un capital sécurisant. Les besoins en logement restent importants en Ile-de-France.
Qui n’a pas rêvé de s’offrir un joli pied à terre parisien, notamment depuis le taux de change favorable en faveur du dollar. Le marché immobilier parisien peut remercier la série “Emilie in Paris” qui a “redoré” l’image de la capitale française aux yeux des acheteurs étrangers.
Que représente la part des acquéreurs étrangers des logements parisiens en 2022 ?
Contrairement à ce que beaucoup de gens pensent, la part des acquisitions réalisée par les étrangers en Ile de France et à Paris est faible…très faible. En effet, les étrangers acquéreurs représentent 0,8% des acquisitions en Ile de France, et 2,8% des acquisitions parisiennes.
Ils viennent principalement :
- des Etats-Unis = 23%
- du Liban = 12%
- de l’Italie = 9%
- de l’Allemagne = 8%
- de la Belgique = 6%
En revanche, Les appartements qu’ils s’offrent sont un peu plus grands et surtout beaucoup plus chers que ceux des autres profils d’acquéreurs :
Les étrangers achètent un bien « médian » de 51 m2 à 12 450 € le m2, soit un budget de 635 000 €. Ils privilégient les 6ème et 7ème arrondissements, et sont à l’origine, de respectivement, 11% et 13% des ventes dans ces quartiers.
Les non-résidents américains, qui ont bénéficié d’un $ fort pendant l’année 2022, ont acheté les biens les plus chers, avec un budget d’achat médian de 825 000 €, soit 12 890 €/m2 pour 64 m2 de surface.
Que représente la part des acquéreurs français non-résidents en France ?
Il s’agit des acquéreurs dont la résidence principale est située hors de France, appelés plus généralement expatriés.
Les expatriés français représentent 1,3% des acquisitions de logements IDF, et 3,8% des acquisitions dans Paris.
Ils privilégient le centre de la Capitale et représentent 10% des acquéreurs dans les 6ème et 7ème arrondissements de Paris.
Qui sont les acquéreurs étrangers résidents en France en 2022 ?
La part des acquéreurs étrangers résidents en France, dans l’achat de biens immobiliers, représente 9,6% en IDF
Les maisons achetées par des étrangers résidents en France sont plus petites et moins chères, avec une moyenne de 95 m2 et 314 000 € en valeur médiane, versus 105 m2 et 370 000 € pour les français en général en 2022.
D’où viennent ces acquéreurs étrangers résidents en France ?
Chine = 15%
Portugal = 11%
Tunisie = 8%
Italie = 7%
Algérie = 7%
Maroc = 6%
Roumanie = 7%
Chez Homelike Home, on connait bien la problématique de l’impatriation, et notamment comment bien acheter quand on est loin. Notre service permet aux acquéreurs étrangers nevivant pas en France, mais aussi aux expatriés français de dénicher le bien immobilier de leur rêve, en privilégiant toujours une seule règle ou presque : l’emplacement
Notre équipe Homelike Home parle couramment anglais et est à votre disposition pour une chasse immobilière aussi bien à Paris, qu’en Ile de France, amis aussi dans une quinzaine de villes et régions au niveau national.
Déclaration d’occupation des biens immobiliers : ce que tout propriétaire doit savoir
Vous êtes propriétaire d’un appartement, d’une maison ou d’un logement en location ? Depuis 2023, vous avez une obligation fiscale annuelle à ne pas négliger : la déclaration d’occupation de vos biens immobiliers. Une démarche simple en ligne, mais dont l’oubli peut coûter cher. Voici tout ce qu’il faut savoir pour être à jour de vos obligations, avec les règles applicables en 2026.
Si vous avez récemment acquis un bien en France, nos chasseurs immobiliers présents dans plus de 15 villes peuvent aussi vous accompagner dans les étapes qui suivent l’achat. Découvrez nos agences.
Qu’est-ce que la déclaration d’occupation des biens immobiliers ?
Instaurée par l’article 1418 du Code général des impôts, la déclaration d’occupation des biens immobiliers est obligatoire pour tous les propriétaires, quelle que soit la nature du bien : résidence principale, résidence secondaire, logement mis en location ou logement vacant.
Elle a été créée dans le prolongement de la suppression de la taxe d’habitation sur les résidences principales. Sans cette déclaration, l’administration fiscale ne peut pas distinguer les logements exonérés de ceux qui restent imposables. Elle permet ainsi d’identifier précisément les biens soumis à la taxe d’habitation sur les résidences secondaires et à la taxe sur les logements vacants.
Concrètement, vous indiquez pour chacun de vos biens : qui l’occupe, à quel titre, et depuis quelle date. L’administration dispose ensuite d’une base de données à jour pour établir les impositions locales de façon équitable.
Qui est concerné ?
Cette obligation s’adresse à tous les propriétaires ayant au moins un bien immobilier situé en France, y compris les résidents à l’étranger et les non-résidents. Sont concernés aussi bien les particuliers que les sociétés civiles immobilières (SCI), les usufruitiers et les nus-propriétaires.
En clair : si vous possédez un logement en France, que vous y habitiez ou non, vous êtes soumis à cette obligation déclarative. Et si vous êtes propriétaire de plusieurs biens, chacun d’eux doit faire l’objet d’une déclaration séparée.
Chez Homelike Home, nous accompagnons depuis 2003 de nombreux clients investisseurs, expatriés et non-résidents dans l’acquisition de biens immobiliers en France. La question de la fiscalité et des obligations administratives liées à la propriété revient très régulièrement dans nos échanges, et c’est pourquoi nous avons souhaité faire le point sur ce sujet.
Dois-je déclarer chaque année ?
Pas nécessairement, et c’est une bonne nouvelle. Aucune démarche n’est requise si la situation de vos biens n’a pas changé depuis votre dernière déclaration. Si vous occupez le même logement à titre de résidence principale, avec le même locataire ou dans les mêmes conditions qu’à votre dernière déclaration, vous n’avez rien à faire.
En revanche, si un changement est intervenu au cours de l’année écoulée, vous devez le signaler. Cela concerne notamment : un changement de locataire, un logement devenu vacant, un bien nouvellement acquis, un logement qui n’est plus votre résidence principale, ou encore un bien mis en location pour la première fois.
Pour 2026, la date limite pour déclarer les changements intervenus en 2025 est fixée au 1er juillet 2026. C’est également la première année où les sanctions financières s’appliquent pleinement en cas d’oubli ou d’inexactitude.
Comment faire la déclaration ?
La démarche s’effectue en ligne sur impots.gouv.fr, dans la rubrique “Gérer mes biens immobiliers”, accessible depuis votre espace personnel sécurisé. Tous les biens dont vous êtes propriétaire y sont affichés. Pour chacun d’eux, vous cliquez sur “Déclarer” et renseignez les informations demandées. Les données d’occupation déjà connues de l’administration sont pré-remplies, ce qui facilite la démarche : il vous suffit de les vérifier et de les corriger si nécessaire.
Si vous n’avez pas accès à Internet ou si vous rencontrez des difficultés avec les outils numériques, un formulaire papier est disponible auprès de votre centre des finances publiques. Il s’intitule “déclaration d’occupation des locaux par le propriétaire” et est accompagné d’une note explicative.
La déclaration peut être corrigée à tout moment en cas d’erreur : il suffit de cliquer sur “Modifier ma déclaration” depuis le même espace en ligne.
Quelles informations déclarer ?
Pour chaque logement, vous devez indiquer à quel titre vous l’occupez si vous vous en réservez la jouissance, ou l’identité de ses occupants pour les biens loués ou prêtés. Vous précisez également les conditions d’utilisation du logement : location nue, meublée, saisonnière, professionnelle, occupation à titre gratuit, etc. Les dates de début et de fin d’occupation sont également à renseigner.
Pour les locations meublées, vous devez désormais indiquer votre numéro SIREN ou celui du gestionnaire, ainsi que le classement éventuel du bien en meublé de tourisme.
Pour les logements vacants, une information complémentaire est désormais requise : le motif de la vacance. Plusieurs situations sont prévues par l’administration, comme des travaux importants représentant plus de 25 % de la valeur du bien, des raisons personnelles, un logement mis en vente ou en location au prix du marché sans trouver preneur, ou encore un bien destiné à la démolition. Ce motif permet au fisc de déterminer si vous êtes redevable de la taxe sur les logements vacants ou si vous en êtes exonéré.
Nouveauté importante à partir de 2026 : la déclaration du montant du loyer, restée facultative en 2025, devient obligatoire. L’administration s’en servira pour réviser les valeurs locatives cadastrales, qui servent de base au calcul des impôts locaux à horizon 2028.
Quelles sont les sanctions en cas d’oubli ?
Le défaut de déclaration, ainsi que l’omission ou l’inexactitude des renseignements fournis, est passible d’une amende forfaitaire de 150 € par bien immobilier. Cette pénalité s’applique pleinement à compter de 2026 : les années précédentes avaient été traitées comme une période de mise en place progressive du dispositif.
Autrement dit, si vous n’avez jamais effectué cette déclaration ou si vous avez omis de signaler un changement de situation, il est aujourd’hui urgent de régulariser votre situation avant le 1er juillet 2026.
Résidences secondaires et logements vacants : attention aux taxes
La taxe d’habitation a bien été supprimée pour les résidences principales, mais elle reste due sur les résidences secondaires. Si vous possédez un appartement à la mer, une maison de campagne ou un pied-à-terre en ville que vous n’occupez pas à titre principal, vous continuez à payer cette taxe.
De la même façon, les logements vacants situés en zone tendue sont soumis à la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV). Depuis 2024, cette taxe s’applique dans près de 3 700 communes situées dans des zones où la demande locative dépasse l’offre, contre un peu plus de 1 000 communes précédemment. Si votre bien est inoccupé depuis plus d’un an dans l’une de ces communes, vous êtes en principe redevable de cette taxe, sauf à justifier d’un motif valable auprès de l’administration.
Il est donc essentiel de bien renseigner le statut et le motif d’occupation de chaque bien, au risque de se voir imposé à tort ou de manquer une exonération à laquelle vous avez droit.
Propriétaire, investisseur ou expatrié : Homelike Home vous accompagne
La fiscalité immobilière est un sujet qui peut rapidement devenir complexe, surtout lorsque vous possédez plusieurs biens, que vous êtes non-résident, ou que vous venez d’acquérir un logement en France depuis l’étranger. Les règles évoluent chaque année, et une mauvaise déclaration peut entraîner des impositions injustifiées ou des amendes évitables.
Chez Homelike Home, nous travaillons depuis plus de 20 ans aux côtés de propriétaires et d’investisseurs, en France comme depuis l’international. Nous collaborons avec un réseau d’avocats et de fiscalistes partenaires capables de vous aider à clarifier vos obligations, optimiser votre situation fiscale et sécuriser vos investissements. Si vous avez des questions sur la gestion ou la fiscalité de votre patrimoine immobilier, nous pouvons vous orienter vers les bons interlocuteurs.
Vous avez un projet d’achat immobilier en France ?
Que vous souhaitiez investir, acquérir une résidence secondaire ou rentrer en France après une expatriation, nos chasseurs immobiliers sont à votre disposition pour vous accompagner de A à Z : recherche, visites, négociation, et coordination avec nos partenaires juridiques et fiscaux.
Nous intervenons à Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux, Nantes, Nice, Aix-en-Provence, en Normandie, en Bretagne, au Pays Basque et à Milan. Contactez-nous pour nous parler de votre projet.
