Acheter en viager, quels sont les avantages et les inconvénients ?
Le viager est une transaction immobilière destinée aux personnes âgées qui souhaitent monétiser leur patrimoine immobilier. En effet, avec le vieillissement de la population et l’espérance de vie de plus en plus longue, certaines personnes doivent trouver des solutions pour mieux vivre au quotidien.
On se pose beaucoup de questions sur le viager et peu d’entre nous comprennent son fonctionnement exact. Voici en quelques lignes, la définition et le résumé du viager, occupé, libre ou sans rente.
Définition de la vente en viager
La vente en viager est une transaction immobilière qui permet à un vendeur de rester vivre chez lui après la vente et de recevoir le prix de vente sous la forme d’un bouquet, perçu comptant le jour de la signature chez le notaire, et d’une rente viagère reçue chaque mois, pour toute sa vie. Cette rente est indexée sur l’inflation et surtout 100% réversible au conjoint survivant.
Le viager est beaucoup plus qu’une transaction immobilière. C’est un complément de retraite, un moyen de monétiser son patrimoine immobilier, un outil de transmission pour les générations futures mais aussi un instrument de prévoyance pour les couples.
Le viager occupé
Le viager occupé est le type de viager le plus connu et le plus répandu en France. Grâce au viager occupé, le vendeur reste vivre à domicile toute sa vie et il augmente ses revenus durablement grâce à la rente viagère.
Le principe est le démembrement de la pleine propriété. Le vendeur a le choix de conserver un Droit d’Usage et d’Habitation (DUH viager) ou l’usufruit.
L’avantage essentiel du viager occupé est qu’il permet d’obtenir une décote d’environ 30 % sur le prix réel du logement, qui correspond aux loyers non encaissés. Le viager est donc un bon moyen de devenir propriétaire d’un bien immobilier alors qu’on ne dispose pas initialement des fonds nécessaires, pour l’acquérir.
Le viager libre
Le viager libre est une variante plutôt rare du viager occupé mais très appréciée des vendeurs comme des acquéreurs. Le viager libre s’adresse à des personnes âgées qui souhaitent vendre un bien locatif, une résidence secondaire dont ils n’ont plus l’usage ou encore leur résidence principale s’ils partent vivre en maison de retraite.
La rente viagère est l’atout du viager libre pour le vendeur car elle est versée pendant toute la durée de vie du vendeur. Elle est revalorisée chaque année autant que l’augmentation des prix à la consommation. De plus la rente viagère est 100% réversible au conjoint survivant et elle bénéficie d’un abattement fiscal de 70% après 70 ans.
Le viager sans rente
Le viager sans rente est la version moderne du viager traditionnel.
Il s’agit d’un viager dont le prix de vente est intégralement versé à la signature de l’acte authentique chez le notaire. Le vendeur ne perçoit donc pas de rente, comme son nom l’indique.
La vente en viager sans rente est une alternative qui supprime l’aléa financier du viager classique. De plus, le viager sans rente permet une vente plus rapide, moins fiscalisée grâce à l’obtention d’un capital complémentaire en cas de départ définitif du bien par le vendeur.
Le viager sans rente est souvent confondu ou comparé avec la nue-propriété. Le viager sans rente se révèle donc, très souvent, plus intéressant pour le vendeur.
Avantages et risques du viager
La rente viagère présente plusieurs avantages et elle est l’une des motivations principales qui poussent les vendeurs à réaliser une vente en viager.
Mais la rente viagère présente un risque, pour le vendeur comme pour l’acquéreur, car le paiement de la rente viagère est basé sur un aléa, la durée de vie du vendeur.
- Dans le cas d’un viager occupé, l’acquéreur n’a pas à gérer le bien puisque c’est l’occupant qui doit l’entretenir. En effet, c’est le crédirentier qui supporte les charges courantes, les dépenses d’entretien et notamment les travaux de copropriété par exemple. L’acquéreur, en tant que propriétaire du bien, supportera généralement les frais liés aux grosses réparations, ainsi que la taxe foncière.
Il faut donc fixer correctement le montant du viager en fonction de la valeur du bien de sa valeur d’occupation, notamment s’il d’agit d’un viager occupé.
- Si le bien est vendu libre, l’acquéreur supporte alors toutes les charges et les dépenses de travaux car il peut jouir immédiatement du bien.
Le risque principal du viager est que le vendeur vive de longues années ce qui obligera l’acquéreur à verser une rente très élevée. L’opération serait même désavantageuse pour l’acquéreur. Il faut donc bien être conscient de ces risques avant de mener toute opération d’achat en viager.
Il est donc conseillé d’acquérir un bien auprès d’une personne nettement plus âgée que vous. L’objectif est d’éviter de continuer à payer une rente alors que vous avez atteint l’âge de la retraite.
En cas de décès de l’acquéreur, l’obligation de paiement de la rente est transmise à ses héritiers qui sont tenus de s’en acquitter jusqu’au décès du crédirentier.
On espère que ces quelques explications vous permettront d’envisager une acquisition en viager, libre ou occupé ou encore sans rente. Un conseil, un besoin, faites appel aux services du leader de la chasse immobilière, Homelikehome et visitez tranquillement de votre fauteuil ! En attendant, bonnes vacances de Toussaint, happy Halloween et surtout profitez de ces derniers jours ensoleillés pour parcourir la France et savoir où acheter votre future résidence secondaire ou principale.
Expositions à faire à Paris pendant les vacances de Toussaint
Vive les vacances de Toussaint, en famille ou entre amis. Malheureusement le soleil n’est pas toujours au rendez-vous et c’est donc l’occasion de faire un maximum de musées et expositions. Si vous êtes de passage à Paris, c’est l’occasion de découvrir les dernières expositions à faire au Grand Palais et au Petit palais notamment et de partir à la découverte de cet arrondissement de Paris, sans oublier les Champs Elysées.
Le Grand Palais et Art Basel
En mars 2021, le Grand Palais a fermé ses portes pour entrer dans une importante phase de travaux. Inauguré en 1900 pour l’Exposition Universelle de Paris, le Grand Palais a été conçu pour accueillir les plus grandes manifestations culturelles parisiennes. Depuis plus d’un siècle, il vous accueille sous sa magnifique coupole.
Art Basel Paris, foire internationale d’art contemporain organisée par le groupe suisse MCH, se déroule du vendredi 18 au dimanche 20 octobre au Grand Palais rénové. Foire d’art contemporain parmi les plus importantes au monde, Art Basel Paris réunit cette année près de deux cents galeries d’envergure provenant d’environ quarante pays.
N’oubliez pas le prochain rendez-vous avec Paris Photos en novembre 2024.
Le petit Palais
Juste en face du Grand Palais, vous pouvez découvrir le Petit Palais.
Le Petit Palais est inauguré pour l’Exposition universelle de 1900, en même temps que le Grand Palais et le pont Alexandre III. Il accueille une grande rétrospective consacrée aux arts décoratifs en France des origines à 1800.
Implanté sur l’avenue Winston Churchill reliant les Champs Elysées à l’Esplanade des Invalides dans le 8ème arrondissement de Paris, le Petit Palais a été construit en 1900 à l’occasion de l’Exposition universelle. Aujourd’hui utilisé en tant que musée des beaux-arts et conçu selon un plan en forme de trapèze, il se compose de quatre bâtiments regroupés autour d’un jardin luxueusement orné de colonnades.
Acquérir un pied à terre dans le quartier des Champs Elysées
Vous avez envie d’un pied à terre à proximité des Champs Elysées. Voici les principaux prix à connaître et nos conseils pour bien acheter.
Le 8ème arrondissement de Paris réunit quelques-uns des quartiers les plus prestigieux de la capitale. Les acquéreurs sont généralement des actifs, français ou étrangers. En cause, le dynamisme de l’arrondissement qui abrite de nombreuses entreprises et autres institutions gouvernementales.
On y retrouve aussi un style de vie luxueux, typique de l’image parisienne qui rayonne à l’international. On note enfin une reprise des prix, avec un prix médian de 13 184 € en octobre 2024, bien au-dessus de la moyenne parisienne. Une analyse par quartier est essentielle pour comprendre ce phénomène. Les prix sont effectivement rehaussés par les quartiers d’exception comme la célèbre avenue des Champs-Élysées. L’impact de la crise et des taux élevés demeure donc modéré.
Cet arrondissement est divisé en quatre secteurs :
Le secteur Champs-Élysées est le plus cossu, grâce à sa proximité avec la plus célèbre des avenues du monde.
Les secteurs Madeleine et Faubourg du Roule présentent quant à eux des prix moyens.
C’est dans le secteur Europe que les prix les plus bas sont généralement observés.
On observe ainsi une grande disparité des prix affichés pour les ventes de logements dans cet arrondissement. D’ou la nécessité d’être bien accompagné pour son futur achat et notamment par un chasseur immobilier tel que Homelikehome.
Bonnes vacances de Toussaint
Immobilier : les aspirations immobilières des Français restent fortes malgré la crise
Malgré les incertitudes économiques, les aspirations immobilières des Français restent fortes. Les acteurs du secteur et les pouvoirs publics devront trouver des solutions innovantes pour répondre à ces aspirations tout en tenant compte des réalités économiques actuelles, et notamment de la problématique de la loi de finance et du budget 2025 qui doit être voté.
Depuis des décennies, les français considèrent toujours l’investissement immobilier comme une valeur sûre et classent cet investissement en 3ème position des investissements les plus fiables, après les livrets épargne et l’assurance vie !
Un marché immobilier encore paralysé
Face aux incertitudes géo-politiques mais aussi à la problématique du gouvernement pour relancer ce secteur d’activité, le marché immobilier semble paralysé. Un tiers des Français jugent qu’il est opportun d’acheter, alors que 50% pensent le contraire. Les chiffres des notaires confirment cette tendance, puisqu’ils observent une baisse de -15% du volume des transactions immobilières depuis 2023, avec des chiffres de transaction qui n’ont jamais été aussi faibles : 792 000 transactions. Cela constitue une sacrée chute (-38 %) par rapport au record à 1,204 million de transactions immobilières obtenu en 2021.
Pourtant, les aspirations restent fortes, avec des priorités claires : déménager, devenir propriétaire, et vivre en maison individuelle. Mais le nœud du problème réside dans le prix des biens, frein majeur pour de nombreux aspirants.
L’accession à la propriété : un rêve toujours d’actualité
Plus d’un tiers des Français souhaitent déménager dans les prochains mois. Cette tendance est particulièrement marquée chez les habitants des grandes villes, soulignant un désir de changement de cadre de vie. Une étude de l’IFOP révèle que 42% des habitants des villes de plus de 100 000 habitants envisagent de déménager dans les deux prochaines années.
La nature des recherches pour ce qui concerne l’achat a légèrement évolué : les résidences principales sont moins plébiscitées au profit de l’investissement locatif et de la résidence secondaire. Le resserrement du crédit a tendance à évincer les primo-accédants.
Qui n’a pas rêvé de sa maison individuelle ? L’aspiration à la propriété demeure une constante forte. Selon Yannick Borde, président de Procivis, “60% des non-propriétaires souhaiteraient le devenir”. En outre, ce chiffre est particulièrement élevé chez les jeunes, avec 80% des moins de 35 ans qui en font un objectif important, voire prioritaire. De plus, le ministère du Logement confirme cette tendance, avec un taux de propriétaires en France qui s’élève à 58% en 2024, un chiffre stable depuis plusieurs années.
La maison individuelle : un idéal de vie
L’enquête logement Procivis 2024 confirme que la maison individuelle reste le type d’habitat préféré des Français. En effet, trois quarts d’entre eux la considèrent comme leur logement idéal, un chiffre stable depuis 2020. Cette préférence persiste malgré l’augmentation de la taxe foncière et les problématiques liées aux nouvelles politiques d’aménagement du territoire. Selon l’Observatoire de l’Habitat, les maisons individuelles représentent encore 56% des logements construits en 2023.
Un poids budgétaire croissant
4 Français sur 5 trouvent que la part de leur budget consacrée au logement est trop importante.Ce sentiment s’est accentué depuis 2020. Désormais, cela touche plus particulièrement les jeunes, les femmes (surtout les foyers monoparentaux), et les habitants des grandes villes. D’ailleurs les dépenses liées au logement représentent en moyenne 22,4% du budget des ménages en 2024, contre 20,1% en 2020, alors que les prix ont tendance à baisser !
Lors d’un projet de déménagement, le prix s’impose comme le critère primordial. 55% des futurs acquéreurs le considèrent comme tout à fait prioritaire, devançant d’autres facteurs comme la localisation ou la qualité du logement. D’après Seloger, 68% des recherches immobilières en ligne sont filtrées d’abord par le prix.
L’accès au financement reste le principal obstacle
En 2024, la difficulté d’accès au financement constitue le frein majeur pour de nombreux aspirants à la propriété. Le resserrement des conditions de crédit tend à évincer une partie des accédants potentiels, notamment les primo-accédants. La Banque de France indique une baisse de -21% du nombre de crédits immobiliers accordés aux particuliers sur les douze derniers mois et encore moins en 2023, où la baisse des crédit immobiliers frôlait les -50%.
L’investissement immobilier à toujours été perçu comme une sécurité de financement stable sur le long terme. Pourtant, face à la crise immobilière de 2023, de nombreux investisseurs se demandent s’il est toujours judicieux d’investir dans ce secteur. Malgré les incertitudes économiques, investir dans un projet immobilier vous offre toujours de nombreux avantages et reste pérenne dans le temps. Alors faites appel à un chasseur immobilier afin d’acheter au meilleur prix, au bon endroit et surtout avec la garantie de pouvoir revendre facilement, même en cas de crise économique.
L’augmentation de la taxe foncière ralentit-elle le marché immobilier
Les avis de taxe foncière 2024 sont arrivés le 20 septembre pour les contribuables mensualisés.
Après les fortes hausses de 2023, la taxe foncière 2024 devrait s’annoncer moins douloureuse pour les propriétaires immobiliers. L’augmentation de la base pour 2024 est de +3,9 %. Cette hausse de la valeur locative augmente mécaniquement la taxe dans la quasi-totalité des communes.
L’autre moitié de la taxe dépend du taux fixé par chaque commune.
Depuis la suppression progressive de la taxe d’habitation sous l’impulsion d’Emmanuel Macron, la taxe foncière sur les propriétés bâties est devenue le principal outil à disposition des collectivités locales pour imposer les ménages. Une taxe qui concerne seulement les propriétaires fonciers et qui a rapporté plus de 50 milliards d’euros en 2023.
Pourquoi la taxe foncière augmente ?
En 2024, la majorité des communes françaises (82 %) ont fait le choix de ne pas augmenter leur taux de taxe foncière. 1 009 communes ont augmenté la taxe de + 5 % ou plus et seulement 261 communes de plus de 10 %.
Cela signifie que seul le taux de base va augmenter pour une majorité de propriétaires de +3,9 %.
La part des villes qui ont alourdi l’imposition locale reste très minoritaire en France en 2024. Parmi elles, on trouve notamment :
- Nice avec +19,2%
- Saint-Etienne avec +15%
- Annecy avec +14,1%,
- Nancy avec + 14,5%
- Villeurbanne (banlieue de Lyon) avec +10%
- ou encore Montreuil (Seine-Saint-Denis) +5%.
Ce sont surtout les communes entre 500 et 3 500 habitants qui ont voté le plus de hausses d’imposition. Près de 20% des habitants de ces villes sont touchés par une augmentation de leur taux communal cette année.
À l’inverse, les propriétaires immobiliers des grandes villes sont très souvent épargnés, malgré quelques hausses remarquables. Ainsi, 91% des ménages qui résident dans des communes avec 50.000 à 100.000 habitants échappent à une hausse de taux de l’impôt local.
Pour 2025, la taxe foncière devrait tourner autour de + 2% l’année prochaine, bien en dessous des + 3,9% de cette année et des +7,1% d’augmentation moyenne en 2023.
L’augmentation de la taxe foncière entraîne-t-elle un ralentissement du marché immobilier ?
Bien entendu, l’augmentation de la taxe foncière devient un frein pour les potentiels acheteurs et notamment les primo-accédants. mais ce n’est hélas pas le seul, car l’augmentation du coût de l’énergie et des matières premières pour la réalisation de travaux éventuels, est aussi un frein à l’acquisition actuellement.
Prenons l’exemple de Lyon, où
Homelikehome réalise des chasses immobilières aussi bien sur Lyon intramuros que sur la banlieue lyonnaise. Lyon, comme de nombreuses villes en France, continue à être touchée par la baisse des prix au m2 en ce mois d’octobre 2024. Le constat est que les prix baissent généralement davantage dans les grandes villes. Les experts immobiliers à
Lyon ont pu constater une baisse des prix au m2 de l’ordre de -11% sur 2 ans.
Quant est-il de l’immobilier neuf ?
Au 2ème trimestre 2024, près d’un logement neuf sur quatre a été retiré de la vente, faute d’acquéreurs…. Les promoteurs lancent de moins en moins de programmes de commercialisation, voire désormais les annulent.
Depuis la hausse des taux d’intérêt il y a deux ans, le marché de l’immobilier s’est contracté et le pouvoir d’achat des acquéreurs a chuté. En 2023, le nombre de prêts immobiliers accordés a reculé de 40% par rapport à 2022. Mais cette baisse devrait être moindre dans les mois à venir car les taux d’intérêt ont diminué et on emprunte actuellement à 3,53% sur 20 ans et à 3,67% sur 25 ans.
Peut-on espérer une reprise du marché et une hausse des prix au dernier trimestre 2024 ?
Le recul du marché immobilier se poursuit en 2024 et la baisse des prix accélère mais quelles sont les perspectives d’évolution du marché et des prix de l’immobilier pour les mois à venir ?
En 2021 et 2022, années records, le marché immobilier se situaient autour de 1 150 000 transactions.
L’année 2023 a été marquée par le plus fort recul du marché immobilier observé depuis 50 ans avec seulement 875 000 transactions et un recul du volume des ventes de -22%.
A fin juin 2024, le marché à poursuivi sa chute avec 822 000 transactions sur 12 mois et les prix ont eux aussi été en recul dans bon nombre de grandes métropoles. On est loin des volumes de transactions de 1 150 000 en 2022 et même 1 207 000 transactions en 2021 ! La baisse, en volume, est donc marquée avec un recul de -12% en 2024 vs 2023 et de près de -35% en 2 ans.
Alors que le cout des emprunts a très fortement augmenté, la baisse des prix de l’immobilier est en moyenne de – 5%. La légère baisse des taux constatée ces derniers mois est est loin de compenser leur quadruplement des 2 années précédentes et seule une baisse des prix permettra de réguler le marché.
Nous sommes encore actuellement dans une situation où les acquéreurs voient leur pouvoir d’achat immobilier diminuer. Ils n’ont désormais plus la capacité de financer les biens qu’ils souhaitent acquérir, sans une révision à la baisse des prix et un retour à des taux d’intérêt beaucoup plus bas.
La baisse des prix de l’immobilier va s’accentuer en 2024 et ceci malgré le recul des taux d’intérêt que l’on a pu observer au 1er semestre et qui devrait se poursuivre d’ici la fin d’année. les taux d’intérêt pourraient se situer autour de 3,5% à 3,25% d’ici la fin de l’année 2024.
Les propriétaires qui doivent vendre dans les prochains mois ont tout intérêt à vendre dès maintenant en adaptant dès à présent leur prix au marché et en profitant de la dynamique actuelle du marché.
La demande restant importante sur le marché, il est essentiel de bien définir la valeur réelle de votre bien immobilier. Un bien correctement positionné continuera à se vendre rapidement. Heureusement, notre équipe de chasse immobilière, www.homelikehome.com est là pour vous aider, notamment dans la recherche de votre futur bien immobilier à Paris, mais aussi en province….Contactez-nous et laissez-vous guider !
