Encadrement des loyers à Paris en 2026 : ce qui s’applique jusqu’au 24 novembre
L’encadrement des loyers reste en vigueur à Paris en 2026, mais sur une durée inhabituelle. L’arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixe les loyers de référence applicables du 1er juillet au 24 novembre 2026, contre douze mois pour les arrêtés précédents. Cette date correspond au terme de l’expérimentation ouverte par la loi ELAN du 23 novembre 2018, prolongée par la loi 3DS de 2022. Une proposition de loi destinée à prolonger le dispositif de deux ans doit être examinée au Sénat le 21 octobre 2026. Pour un acheteur qui construit aujourd’hui un plan de financement locatif à Paris, la conséquence est directe : le plafond de loyer sur lequel repose son rendement n’est juridiquement acquis que jusqu’au 24 novembre 2026.
Avant de faire une offre sur un bien parisien destiné à la location, le loyer plafond applicable à l’adresse et à la catégorie du logement se vérifie, il ne s’estime pas. Notre équipe de chasseurs immobiliers parisiens intègre ce calcul à l’analyse de chaque bien présenté, avant que vous ne vous engagiez.
Les règles d’encadrement applicables à Paris en 2026
Le dispositif s’applique à Paris depuis le 1er juillet 2019, aux baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. Son principe tient en une phrase : le loyer de base demandé au locataire, hors charges et hors complément de loyer, ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré fixé pour la catégorie du logement.
Chaque année, le préfet arrête trois valeurs par catégorie de logement et par secteur géographique : un loyer de référence, un loyer de référence majoré de 20 % et un loyer de référence minoré de 30 %. Ces valeurs sont exprimées au mètre carré de surface habitable. Pour les logements meublés, la Ville de Paris indique que le loyer de référence intègre une majoration supplémentaire, de l’ordre de 12 % ces deux dernières années, appliquée sur le loyer de référence des logements vides et redéfinie dans le même arrêté.
L’arrêté du 12 juin 2026 se distingue des précédents sur un point que beaucoup d’annonces ignorent encore : il s’applique à titre exceptionnel, dans l’attente d’un texte du Gouvernement sur la poursuite du dispositif. Un bail signé le 30 juin 2026 et un bail signé le 1er juillet 2026 ne se vérifient donc pas avec la même grille, et un bail signé après le 24 novembre 2026 relèvera d’un cadre qui n’est pas encore écrit.
Comment calculer le loyer maximum d’un appartement parisien
Le calcul se fait en multipliant le loyer de référence majoré applicable par la surface habitable. Cinq paramètres déterminent le plafond, et une erreur sur un seul d’entre eux fausse tout le raisonnement : l’adresse exacte, qui détermine le secteur géographique, le type de location, vide ou meublée, le nombre de pièces principales, l’époque de construction de l’immeuble, et enfin la surface habitable.
Concrètement, si le loyer de référence majoré applicable ressort à 35 euros du mètre carré et que le logement fait 40 mètres carrés, le loyer de base hors charges ne peut pas dépasser 1 400 euros. C’est ce chiffre, et non le loyer affiché par le vendeur ou le loyer du locataire en place, qui doit alimenter votre calcul de rendement.
Le piège le plus fréquent chez les acheteurs se joue sur la surface. La surface Carrez figurant dans l’acte de vente et la surface habitable au sens de la loi de 1989 ne se recouvrent pas exactement. Retenir la première parce qu’elle est plus flatteuse, c’est surestimer le loyer plafond et bâtir un plan de financement sur une hypothèse que le bail ne tiendra pas.
Le complément de loyer, marge la plus surestimée à l’achat
Beaucoup d’investisseurs comptent sur le complément de loyer pour rattraper l’écart entre le plafond réglementaire et le niveau de marché. C’est la ligne la plus fragile d’un business plan parisien.
Le complément suppose d’abord que le loyer de base atteigne déjà le loyer de référence majoré. Il suppose ensuite que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort particulières par comparaison avec les logements de même catégorie situés dans le même secteur. Une belle adresse, un étage élevé ou une rénovation soignée ne suffisent pas : la jurisprudence parisienne exige une preuve concrète, et un jugement du tribunal judiciaire de Paris du 26 mars 2026 a annulé un complément faute pour la bailleresse d’avoir démontré le caractère exceptionnel invoqué.
Depuis la loi du 16 août 2022, certains défauts interdisent purement et simplement le complément, notamment des sanitaires sur le palier, des signes d’humidité, des infiltrations, une installation électrique dégradée ou une performance énergétique classée F ou G. Cette dernière exclusion mérite d’être regardée de près avant toute offre sur un immeuble ancien non rénové, puisqu’elle se cumule avec le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques.
Ce que l’échéance de novembre 2026 change pour un investisseur
Trois scénarios cohabitent aujourd’hui, et aucun n’est acquis au moment où nous écrivons ces lignes.
| Scénario | État d’avancement | Effet sur un achat locatif parisien |
|---|---|---|
| Prolongation de deux ans | Scénario soutenu par le ministre du Logement depuis fin juin 2026, sans ouverture à de nouvelles communes | Statu quo jusqu’en 2028, plafonds maintenus, rendement calculable |
| Pérennisation | Proposition de loi adoptée à l’Assemblée nationale le 11 décembre 2025, examen au Sénat prévu le 21 octobre 2026 | Cadre durable, avec un complément de loyer possiblement plafonné à 20 % du loyer maximal |
| Extinction au terme prévu | Scénario par défaut en l’absence de vote | Retour à la liberté des loyers pour les baux relevant de la loi de 1989 |
Le rapport d’évaluation commandé à deux économistes conclut à des effets ambivalents, avec une baisse moyenne des loyers estimée entre 2 % et 4 % dans les villes les plus tendues. À Paris, l’Atelier parisien d’urbanisme a estimé qu’entre juillet 2023 et juin 2024 le dispositif avait évité aux locataires une hausse moyenne de 141 euros par mois, soit 1 649 euros sur l’année. Ces ordres de grandeur donnent une idée de la revalorisation théorique qu’ouvrirait une sortie du dispositif, et donc de la tentation d’attendre.
Notre lecture est plus prudente. Construire un investissement locatif sur l’hypothèse d’une fin de l’encadrement revient à parier sur un calendrier parlementaire dans une année pré-électorale, alors que le sujet est explicitement renvoyé au débat présidentiel par le ministre lui-même. Un plan de financement se calcule au plafond actuel. Si le dispositif tombe, le supplément de loyer est un bonus, pas la condition de l’équilibre.
Les vérifications à faire avant de signer une promesse
Sur un bien parisien acheté pour être loué, le travail de vérification commence avant l’offre, pas après l’acte. Il faut identifier le secteur géographique exact de l’adresse, la catégorie du logement, l’époque de construction de l’immeuble, la surface habitable réelle, puis calculer le loyer plafond applicable et le confronter au loyer annoncé par le vendeur. Un écart de dix pour cent entre les deux change souvent la conclusion sur l’opération.
Deux points passent régulièrement à la trappe. D’une part, si le bien est vendu occupé, le bail en cours doit être lu ligne à ligne : l’absence de mention du loyer de référence et du loyer de référence majoré est une faiblesse du contrat que vous reprendrez à votre compte, et le locataire pourra en demander la régularisation. D’autre part, la date de signature du bail et sa date de prise d’effet peuvent différer, et c’est la première qui commande la grille applicable.
C’est précisément le type d’arbitrage sur lequel un chasseur immobilier à Paris apporte un cadrage utile, parce qu’il connaît les écarts de plafond d’un quartier à l’autre et qu’il visite avant vous. La question devient encore plus concrète quand vous achetez à Paris depuis l’étranger et que vous ne pouvez pas contrôler sur place la surface, l’état réel du bien ou la cohérence du bail existant.
À retenir
À Paris, l’encadrement des loyers s’applique jusqu’au 24 novembre 2026 sur la base de l’arrêté du 12 juin 2026, avec un plafond fixé par le loyer de référence majoré, hors charges et hors complément. Le complément de loyer ne se présume pas et se prouve. La suite du dispositif se jouera à l’automne 2026 au Sénat, entre prolongation de deux ans, pérennisation et extinction. Pour un acheteur, la conduite à tenir est stable quel que soit le scénario : calculer le rendement au plafond en vigueur, vérifier la surface habitable et le bail avant l’offre, et traiter une éventuelle libération des loyers comme une plus-value future, jamais comme l’hypothèse de départ.
Questions fréquentes sur l’encadrement des loyers à Paris
Comment savoir si un logement est soumis à l’encadrement des loyers ?
À Paris, l’encadrement s’applique à l’ensemble du territoire communal pour les baux d’habitation relevant de la loi du 6 juillet 1989, en location vide comme en location meublée. Les logements conventionnés, les locations saisonnières et les baux qui ne relèvent pas de cette loi en sont exclus.
Que risque un propriétaire qui dépasse le loyer de référence majoré ?
Après signalement d’un locataire et mise en demeure restée sans effet, la Ville de Paris peut prononcer une amende administrative pouvant atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale. Cette sanction ne dispense pas de régulariser le bail ni de restituer les loyers trop-perçus.
Comment un locataire signale-t-il un dépassement de loyer ?
Le locataire adresse un signalement à la Ville de Paris, qui instruit le dossier et peut mettre le propriétaire en demeure. Ce signalement relève de la sanction administrative et ne remplace pas l’action judiciaire : pour obtenir une diminution du loyer ou le remboursement des sommes versées en trop, le juge doit être saisi.
L’encadrement s’applique-t-il au renouvellement du bail ?
Oui. La comparaison avec le loyer de référence majoré redevient décisive dès qu’un nouveau loyer est proposé ou appliqué au renouvellement. C’est la date à laquelle ce nouveau loyer prend effet qui détermine la grille de référence à utiliser.
Quels arguments sont avancés en faveur du dispositif ?
Ses défenseurs mettent en avant la modération des loyers dans les zones les plus tendues et la protection du pouvoir d’achat des locataires, dans une ville où la majorité des habitants sont locataires. Ses détracteurs, dont une large part des professionnels de l’immobilier, y voient un frein à l’investissement locatif privé et un facteur de contraction de l’offre.
Sources
Ville de Paris, page officielle « Encadrement des loyers : tout comprendre sur le dispositif », mise à jour du 17 juin 2026. Arrêté préfectoral du 12 juin 2026 fixant les loyers de référence applicables sur le territoire de la Ville de Paris jusqu’au 24 novembre 2026. Article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018. Loi n° 2022-217 du 21 février 2022. Loi n° 2022-1158 du 16 août 2022. Tribunal judiciaire de Paris, 26 mars 2026, RG n° 25/06198. Atelier parisien d’urbanisme, évaluation citée dans l’exposé des motifs de la proposition de loi n° 2213 (Assemblée nationale).
