Homelike Home et l’AmCham France : chasseurs immobiliers pour les acheteurs américains

Homelike Home travaille avec l’AmCham France, la Chambre de commerce américaine en France, pour accompagner la communauté américaine qui achète un bien immobilier dans l’Hexagone. La raison est simple : le métier que nous exerçons depuis 2003, celui de chasseur immobilier, est l’équivalent le plus proche du buyer’s agent que les Américains connaissent chez eux. Nous représentons l’acheteur, jamais le vendeur, et nous ne sommes payés que le jour où le bien est à vous. Sur un marché français sans MLS, sans centralisation des annonces et où la représentation de l’acheteur n’a rien d’automatique, cette distinction change tout.

Vous avez un projet immobilier en France ? Parlez-nous en : nous prenons le terrain en charge pendant que vous restez où vous êtes, et nous ne vous transmettons que les biens qui correspondent vraiment.

Qui est l’AmCham France

La Chambre de commerce américaine en France est depuis plus de 130 ans le point de référence de la relation économique transatlantique. Elle réunit plus de 200 entreprises françaises et américaines, aux côtés d’acteurs académiques et institutionnels, organise plus de 100 événements par an dont une soixantaine de rencontres de haut niveau, et se définit comme totalement indépendante et apolitique. Ses bureaux se trouvent rue de Miromesnil, dans le 8e arrondissement de Paris.

L’ordre de grandeur mérite d’être posé. Le commerce bilatéral entre la France et les États-Unis a atteint un niveau record de 182 milliards de dollars, selon les chiffres publiés par la Chambre en juillet 2026. Derrière ce montant, il y a des dirigeants, des ingénieurs, des chercheurs et des familles qui s’installent, restent plus longtemps que prévu, et finissent par se demander s’ils continuent de louer ou s’ils achètent.

C’est précisément là que notre travail commence. Nous sommes chasseurs immobiliers, pas un réseau d’affaires, et nous n’avons aucune ambition de le devenir. Ce que les deux organisations partagent, c’est une population : des Américains confrontés à des mécanismes français qui ne fonctionnent pas comme les leurs.

Pourquoi le métier de chasseur parle immédiatement aux Américains

Avec la plupart des nationalités que nous accompagnons, il faut d’abord expliquer ce qu’est un chasseur immobilier. Avec les Américains, non. Le buyer’s agent existe chez eux de longue date, et depuis l’entrée en vigueur de l’accord de la National Association of Realtors en août 2024, ils signent un mandat de représentation écrit avant même de visiter un bien. L’idée que quelqu’un travaille contractuellement pour l’acheteur, et non pour le propriétaire du bien, fait désormais partie de leur pratique courante.

La France n’a jamais fonctionné ainsi par défaut. Ici, l’agent immobilier détient un mandat du vendeur et c’est le vendeur qui le rémunère. Son devoir de conseil s’exerce dans un seul sens, et ce n’est pas celui de l’acheteur. Le chasseur immobilier est l’image inverse : nous détenons un mandat de recherche de l’acheteur, nous n’avons aucun stock, et donc rien à placer. Quand nous disons qu’un bien est surévalué ou que les comptes de la copropriété posent question, cela ne nous coûte rien.

Le parallèle s’arrête au marché lui-même, et c’est le point le plus déroutant pour eux. Aux États-Unis, les annonces sont centralisées et n’importe quel agent donne accès au même stock. La France n’a pas d’équivalent. Les biens sont dispersés entre agences indépendantes, portails concurrents, réseaux notariaux et vendeurs particuliers, et une part significative des meilleures affaires se traite en off-market avant toute publication. Chez eux, le buyer’s agent apporte la négociation et le conseil sur une base de données que le client pourrait consulter seul. En France, l’accès au marché est en soi le service.

Ce que découvrent les acheteurs américains en France

Le financement est réglementé, pas négocié

Les banques françaises prêtent aux non-résidents, en général contre un apport de 20 à 30 % pour un client international. Ce qui les surprend le plus, c’est que la capacité d’emprunt ne se plaide pas. Le Haut Conseil de stabilité financière plafonne le taux d’endettement à 35 % des revenus, assurance comprise, et la durée à 25 ans, avec une extension à 27 ans dans certains montages avec travaux ou en VEFA. Les banques disposent d’une marge de flexibilité sur une part limitée de leur production, mais le plafond reste une règle, pas une orientation. La capacité est donc largement calculée avant la première conversation, ce qui rend la préparation en amont avec un courtier rompu aux dossiers d’expatriés bien plus utile que la chasse au meilleur taux.

Le notaire remplace presque tout ce qu’ils connaissent

Pas de société d’escrow, pas d’assurance de titre, pas d’avocat dédié à la clôture. Un seul officier public, le notaire, vérifie le titre, séquestre les fonds, calcule les taxes et publie la vente. Le processus est plus lent qu’un closing américain, en général deux à trois mois entre l’avant-contrat et l’acte authentique, mais il est aussi considérablement plus protecteur, et la signature peut se faire par procuration sans traverser l’Atlantique.

Deux obligations qu’ils ne peuvent pas repousser

Les États-Unis imposent leurs citoyens et les titulaires d’une carte verte sur leurs revenus mondiaux, où qu’ils vivent. Les loyers français se déclarent donc des deux côtés. La convention franco-américaine neutralise la double imposition effective par un crédit d’impôt, mais la double déclaration demeure. À cela s’ajoute l’obligation FBAR dès que leurs comptes français dépassent 10 000 dollars cumulés à un moment de l’année. Un comptable maîtrisant les deux systèmes n’est pas un luxe. Nous détaillons ce cadre dans notre guide sur l’investissement immobilier en France depuis les États-Unis.

Le DPE, une notion sans équivalent chez eux

Le diagnostic de performance énergétique est devenu un vrai moteur de marché. Les biens mal classés subissent des restrictions de location et se vendent avec une décote, quand les biens performants se paient une prime. Cette mécanique n’a pas d’équivalent américain, et c’est l’un des premiers points que nous vérifions pour nos clients, parce qu’elle détermine à la fois ce qui pourra être loué et ce que le bien vaudra à la revente.

Comment nous travaillons avec nos clients internationaux

Tout commence par un cahier des charges précis : quoi, où, à quel budget et pour quel usage, qu’il s’agisse d’une résidence familiale le temps d’une expatriation à Paris, d’un pied-à-terre, d’un logement pour un enfant qui étudie en France ou d’un investissement locatif. Nous couvrons ensuite l’intégralité du marché, off-market compris, et ne présélectionnons que ce qui correspond réellement.

Nous visitons physiquement avant le client et transmettons des comptes rendus honnêtes, avec photos, vidéos et nos réserves, pas seulement les beaux angles. Les visioconférences se calent sur leur fuseau horaire, pas sur le nôtre. Quand un bien est le bon, nous négocions en leur nom, coordonnons notaires et courtiers anglophones, et suivons le dossier jusqu’à la remise des clés.

Nos honoraires sont transparents et conditionnés au succès : rien n’est dû avant la signature de l’acte authentique, selon un barème dégressif allant de 2,90 % à 1,00 % sur les budgets les plus élevés. À Paris, nous engageons une recherche à partir d’un budget de 350 000 €, arrondissement par arrondissement, comme le détaille notre page dédiée aux chasseurs immobiliers à Paris. Nous intervenons partout en France et, même si cet article se concentre sur les acheteurs américains, nous accompagnons selon le même processus des clients venus du Royaume-Uni, du Golfe, de Singapour ou d’Afrique du Sud, comme le décrit notre page sur l’achat immobilier en France depuis l’étranger.

En résumé

Travailler avec l’AmCham France nous rapproche d’une communauté que nous accompagnons depuis deux décennies. Pour un acheteur américain, la chose la plus utile à comprendre tient en une phrase : en France, l’agent immobilier travaille pour le vendeur, et la représentation de l’acheteur qu’il tient pour acquise chez lui existe ici sous un autre nom. Vérifier sa capacité d’emprunt tôt, intégrer un calendrier plus long qu’un closing américain, faire relire sa situation fiscale par quelqu’un qui connaît les deux systèmes, et s’assurer que la personne qui cherche sur le terrain travaille bien pour lui. Parlons de votre projet et nous partirons de votre cahier des charges, pas d’un bien que nous aurions à placer.

Questions fréquentes

Un acheteur américain peut-il acquérir un bien en France sans y résider ?

Oui. La France n’impose aucune condition de nationalité ni de résidence pour acheter, et l’acquéreur détient la pleine propriété dans les mêmes conditions qu’un Français. Posséder un logement ne donne toutefois aucun droit au séjour. Au-delà de 90 jours sur une période de 180 jours, un visa long séjour reste nécessaire, ce qui est une question distincte de l’achat lui-même.

Qui rémunère le chasseur immobilier, et à quel moment ?

L’acheteur, ce qui constitue la principale différence structurelle avec le modèle américain, où la partie vendeuse a longtemps financé les deux intermédiaires. Chez Homelike Home, les honoraires sont dégressifs, de 2,90 % sur la première tranche à 1,00 % sur les budgets les plus élevés, et ils ne sont exigibles qu’à la signature de l’acte authentique. Sans acquisition, aucune rémunération.

Peut-on mener un achat sans se déplacer en France ?

Oui, et c’est le cas de la majorité de nos clients installés à l’étranger. Nous effectuons les visites physiques et transmettons des comptes rendus complets, les visioconférences permettent de se projeter dans le bien, et l’acte authentique peut être signé par procuration chez le notaire. Le déplacement devient un choix, pas une obligation.

Faut-il viser Paris ou une métropole régionale ?

Paris reste le marché le plus solide pour la préservation du capital et le plus simple à louer, avec une rentabilité brute généralement située autour de 3 à 3,5 %. Lyon, Bordeaux, Marseille ou Nantes offrent des rendements plus proches de 4,5 à 6 % pour un ticket d’entrée nettement inférieur, ce qui convient souvent aux profils dont la priorité est le rendement plutôt qu’un pied-à-terre personnel dans la capitale.