Airbnb et locations court terme, tout ce qui va changer en 2025
La loi Le Meur opère une vraie révolution pour le régime des locations meublées touristiques. Cette loi, publiée au Journal Officiel du 20 novembre 2024, vise à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l’échelle locale, de type Airbnb.
Les médias l’ont d’ailleurs appelé la « loi Anti-Airbnb », avec une fiscalité alourdie, la mise en place de quotas, l’interdiction de location des passoires thermiques… Voici ce que change cette loi pour les meublés touristiques.
Cette loi s’attaque également à la détention de résidences secondaires qui ne seront plus possibles dans certaines zones de communes situées en zone tendue.
La loi prévoit notamment :
- l’application des règles de performance énergétique aux meublés de tourisme
- La modification des démarches permettant la mise en location d’un meublé de tourisme
- L’abaissement de l’abattement fiscal
- L’encadrement des meublés de tourisme en copropriété
Le Diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire
Il sera obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme en zone tendue.
Ces logements devront attester d’un DPE classé :
- au moins F en 2025 ;
- E en 2028 ;
- entre A et D à partir de 2034 pour tous les meublés de tourisme actuels et futurs.
Les propriétaires disposent d’un délai de 10 ans pour se mettre en conformité avec la Climat et Résilience de 2021.
Le maire peut demander à tout moment au propriétaire d’un meublé de tourisme le DPE en cours de validité. Le propriétaire dispose d’un délai de 2 mois pour le fournir. Le propriétaire qui loue ou maintient en location un meublé de tourisme qui ne respecte pas les niveaux de performance d’un logement décent sera puni d’une amende administrative dont le montant ne peut excéder 5 000 € par local concerné.
Déclaration obligatoire de résidence principale
Plus globalement, la loi Le Meur adoptée par le Parlement début novembre se présente comme une « boîte à outils », conçue pour aider les maires à réguler les meublés de tourisme et favoriser le logement permanent.
Au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques devront faire l’objet d’une déclaration, et d’un enregistrement auprès d’un « téléservice » national dédié. Le loueur devra apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, en fournissant son avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme.
À partir de 2025, les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes, au lieu de 120 jours aujourd’hui.
La nouvelle réglementation autorisera également les maires à fixer « des quotas de meublés de tourisme », afin de limiter l’essor de ces locations dans leur commune et de favoriser l’accès au logement pour les résidents.
La fiscalité se durcit pour les loueurs de meublés
Le régime micro-BIC est un régime d’imposition qui permet aux contribuables qui louent un bien meublé de bénéficier d’un abattement sur les recettes perçues par le foyer fiscal. Il s’applique automatiquement dès lors que ces recettes issues du logement loué meublé n’excèdent pas un plafond variant selon le type de location. Le texte de loi s’attaque à la niche fiscale des meublés de tourisme, jugée trop avantageuse. La loi modifie le régime micro-BIC des locations meublées en durcissant une nouvelle fois les règles.
La fiscalité des locations aux touristes de biens immobiliers meublés va changer, avec la mise en place d’une mesure aménageant le régime micro-BIC pour la location de meublés de tourisme. À partir de 2025, les taux d’abattement et les plafonds seront revus à la baisse.
Nouveaux taux de l’abattement fiscal :
- ramené à 50 % pour les meublés classés et chambres d’hôtes,c’est-à-dire ceux qui disposent d’équipements de confort bien spécifiques, dans la limite de 77 700 € de revenus locatifs annuels, versus 71 % aujourd’hui dans la limite de 188 700 €.
- ramené à 30 % pour les meublés non classés dans la limite de 15 000 € de revenus locatifs annuels, versus 50 % aujourd’hui dans la limite de 77 700 €…un véritable coup de massue pour les loueurs Airbnb.
Ces nouveaux taux s’appliqueront aux revenus locatifs perçus à partir du 1er janvier 2025 !
Modification du règlement de copropriété
À partir de 2025, tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublés de tourisme devra en informer le syndic.
Les nouveaux règlements de copropriété pourront interdire ou non les meublés de tourisme.
Dans les copropriétés disposant déjà d’un règlement de copropriété, un vote à la majorité pourra modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des logements en meublés de tourisme, alors qu’aujourd’hui l’unanimité est requise.
Des mesures contestées par Airbnb
Avec cette nouvelle loi, le Parlement espère remédier à la pénurie de biens disponibles sur le marché locatif. Mais ne faut-il pas plutôt faciliter les constructions nouvelles et surtout diminuer les coûts des matériaux et des matières premières, qui paralysent et mettent en difficulté certains promoteurs.
Airbnb, de son côté, a déclaré dans un communiqué : « Nous regrettons l’addition de mesures ciblant la location occasionnelle qui n’auront aucun effet sur les déséquilibres du marché locatif ».
Le géant américain, Airbnb, a par ailleurs rappelé que, sur les 4 000 villes que la loi autorisait déjà à prendre des mesures pour limiter l’essor des locations de courte durée, seules 350 communes s’en étaient saisies.
