Pourquoi interdire de plus en plus les Airbnb ?

Propriétaires, vous voulez mettre fin aux meublés de tourisme de votre immeuble. Une récente loi assouplit le vote de cette interdiction en assemblée générale dans certains cas.

Pourquoi une loi anti Airbnb ?

Ces dernières années, le marché des locations touristiques a connu une croissance explosive en France, transformant profondément le paysage immobilier de nombreuses villes. Airbnb et les autres plateformes de location de courte durée ont révolutionné le secteur du tourisme, mais cette évolution n’est pas sans conséquences sur l’accès au logement.

Face à ces constats, la loi anti-Airbnb poursuit plusieurs objectifs :

• Préserver l’accès au logement pour les habitants permanents
• Réguler les revenus issus des locations touristiques
• Maintenir un équilibre entre tourisme et habitat traditionnel
• Contrôler la transformation des logements classiques en meublés touristiques

Cette situation a conduit de nombreuses villes à adopter des mesures restrictives avant même l’application de la nouvelle loi. Les grandes métropoles touristiques comme Paris, Lyon, Bordeaux ou Nice ont été les premières à mettre en place des règlements locaux stricts concernant les locations de type Airbnb, puis d’autres villes telles que Marseille, Biarritz et Aix en Provence suivent le mouvement.

La loi anti-Airbnb vient ainsi répondre à une problématique croissante de l’usage des logements dans les zones touristiques, en proposant un cadre unifié et plus strict pour les propriétaires souhaitant se tourner vers ce type de location.

Ces changements fiscaux et financiers marquent un tournant majeur dans le secteur de la location touristique, incitant les propriétaires à repenser leur modèle économique pour maintenir la viabilité de leur activité tout en se conformant aux nouvelles exigences légales.

Les copropriétés qui choisissent d’interdire les locations de type Airbnb avancent plusieurs arguments :

• Nuisances sonores et dégradations : les allées et venues fréquentes des locataires de courte durée peuvent troubler la tranquillité des résidents permanents.
• Sécurité et accès aux parties communes : la présence régulière d’inconnus peut poser des problèmes de sécurité notamment avec la gestion des accès à l’immeuble.
• Augmentation des charges : une utilisation plus intensive des parties communes (ascenseur, hall d’entrée, parking) entraîne des coûts supplémentaires pour l’entretien.

Le règlement de copropriété fait foi 

Comme pour un achat immobilier, le règlement de copropriété est sans aucun doute le document le plus important à consulter avant tout achat immobilier.

Le règlement de copropriété constitue le socle juridique de la vie collective dans un immeuble. Il définit la destination de l’immeuble (habitation, mixte, professionnelle) ainsi que les usages autorisés dans les parties privatives et communes. Ce document, qui fait office de constitution pour l’immeuble, définit les droits et obligations de chaque copropriétaire.

Tant que le règlement n’interdit pas explicitement la location meublée de courte durée, un copropriétaire peut louer son logement… à condition de respecter la tranquillité des lieux.

Cependant, la location saisonnière Airbnb peut déroger à la destination de l’immeuble si elle est jugée trop intrusive ou assimilable à une activité commerciale. Mais le point de départ de toute discussion sur la location saisonnière en copropriété reste le règlement de copropriété.

Une clause d’habitation bourgeoise est souvent présente dans les règlements de copropriété, notamment dans les immeubles anciens. Elle peut interdire explicitement certaines activités, en particulier commerciales. Elle se décline en deux versions aux conséquences très différentes :

• La clause d’habitation bourgeoise exclusive : En général, elle interdit toute activité professionnelle ou commerciale, y compris la location meublée de tourisme. Une clause d’habitation bourgeoise suffit à interdire Airbnb si elle est rédigée en termes exclusifs « usage d’habitation uniquement ».
• La clause d’habitation bourgeoise simple : Elle autorise les professions libérales et peut tolérer la location saisonnière, à condition que cette activité ne soit pas considérée comme une activité commerciale déguisée et ne cause pas de troubles de voisinage excessifs.

La complexité réside dans la qualification juridique de l’activité. Un propriétaire qui loue son appartement meublé pour une courte durée exerce-t-il une activité civile (la simple mise à disposition d’un logement) ou commerciale (avec des services annexes tels que fourniture du linge de maison, ménage) ?

Evolution de la jurisprudence, de l’activité civile à la qualification commerciale

Historiquement, la jurisprudence a longtemps considéré la location meublée comme une activité de nature civile. Mais avec l’explosion des plateformes de réservation en ligne, la donne a changé. Les juges ont progressivement pris en compte la nature répétitive et professionnelle de certaines locations pour les « requalifier » en activité commerciale.

Depuis 2014, avec la loi Alur, la location répétée d’un logement meublé pour de courtes durées à des personnes de passage constitue un changement d’usage, pouvant nécessiter une autorisation municipale.

La Cour de cassation, par un arrêt du 27 février 2020, a tranché : la location meublée touristique est une activité commerciale si elle est exercée de manière habituelle et organisée, notamment lorsqu’elle s’accompagne de services para-hôteliers avec des prestations qui vont au-delà de la simple mise à disposition du logement telles que ménage, linge, accueil, petit déjeuner…

Cependant, comme le montre le récent arrêt de la Cour d’appel d’Aix-en-Provence du 20 mars 2025, chaque cas est différent. La Cour a donné raison à un propriétaire dont l’activité de location n’incluait pas de services hôteliers significatifs. Elle a ainsi rappelé que la qualification commerciale ne peut être automatique. C’est au syndicat des copropriétaires de prouver, de manière factuelle et rigoureuse, que l’activité est bien de nature commerciale et qu’elle va à l’encontre du règlement de copropriété.

Toutefois, la jurisprudence n’est pas unanime. Certains juges continuent de reconnaître le caractère civil de la location meublée lorsqu’il s’agit d’un usage occasionnel, notamment lorsque le bien constitue la résidence principale du propriétaire, limité à 90 jours de location/an.

La Loi « Le Meur », un tournant pour la location saisonnière en copropriété

La loi Le Meur s’applique aux règlements établis après novembre 2024. Pour les règlements plus anciens, seule une modification votée en AG peut ajouter une interdiction.

La loi entrée en vigueur le 1er janvier 2025, appelée « loi Le Meur », vise à mieux encadrer la mise en location de meublés de tourisme de courte durée. L’objectif est de limiter la spéculation immobilière et de favoriser les locations de longue durée, notamment en augmentant la fiscalité. Son objectif est de donner plus de pouvoir aux copropriétés pour réguler la location de meublés touristiques.

Cette loi a abaissé la majorité requise en assemblée générale pour interdire la location saisonnière en copropriété, lorsqu’il ne s’agit pas d’une résidence principale. Désormais, une majorité des deux tiers des voix est suffisante, à condition que le règlement de copropriété existant interdise déjà les activités commerciales.

De plus, cette loi renforce l’obligation d’information pour les propriétaires. Ceux qui se lancent dans l’activité de location touristique ont désormais le devoir d’informer leur syndic, une mesure qui vise à améliorer la transparence au sein des résidences.

Les démarches pour interdire un Airbnb en copropriété

Pour mettre en place une interdiction de la location touristique de courte durée, une copropriété doit suivre plusieurs étapes :

1. Inscrire la question à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires.
2. Voter la modification du règlement de copropriété avec la majorité requise (article 26 de la loi de 1965).
3. Déposer la modification au bureau des hypothèques, afin de la rendre opposable aux nouveaux acquéreurs et aux locataires.
4. Faire respecter la nouvelle règle en cas de non-conformité, en adressant des mises en demeure aux contrevenants et en saisissant la justice si nécessaire.

Cette règle ne s’applique que si le règlement de copropriété initial exclut les activités commerciales. Sinon, l’unanimité des copropriétaires reste requise.

La location Airbnb reste un levier économique puissant pour les petits propriétaires, notamment en zones touristiques. Mais en copropriété, cette activité doit être exercée dans le respect des règles communes.

L’avenir semble s’orienter vers un encadrement accru, à la fois par la loi, la jurisprudence et les initiatives locales.

Certaines copropriétés choisissent de ne pas interdire totalement les locations de courte durée mais préfèrent les encadrer. Parmi les solutions envisageables :

• L’instauration d’une charte de bonne conduite pour les loueurs et leurs locataires.
• La mise en place d’un système de déclaration préalable afin de contrôler la fréquence des locations.
• L’ajout de restrictions horaires pour les arrivées et départs afin de limiter les nuisances.

Les obligations de transparence financière en cas de location

La déclaration des revenus issus de la location touristique est devenue plus stricte. Les propriétaires doivent conserver l’ensemble des justificatifs de leurs locations (factures, contrats, relevés bancaires) pendant au moins 6 ans. Ces documents permettent de justifier les revenus déclarés et peuvent être demandés en cas de contrôle fiscal.

Pour les revenus dépassant certains seuils, des obligations supplémentaires s’appliquent :

• Au-delà de 23 000€ annuels, inscription obligatoire au régime social des indépendants
• Au-delà de 77 700€, passage obligatoire au régime réel d’imposition avec tenue d’une comptabilité détaillée.

Une question, contactez notre équipe Homelike Home pour trouver l’appartement idéal que vous pourrez mettre en location Airbnb.