Les pièges fiscaux de la résidence semi-principale
L’essor du travail à distance incite de nombreux ménages à investir dans une résidence semi-principale. Maison idéalement placée, que l’on peut rejoindre facilement pour télétravailler et passer les week-ends. Mais le choix de ce type de logement, dont l’usage échappe aux classifications juridiques actuelles, a des répercussions fiscales importantes.
La pratique du télétravail incite certains Français à investir dans une résidence dite «semi-principale» ce qui a des répercussion sur leur imposition.
La résidence semi-principale n’a pas d’existence juridique :
Avant la crise sanitaire, la pratique était peu répandue en France. Selon le ministère du Travail, seuls 9 % des salariés pratiquaient le télétravail quelques jours ou demi-journées par mois. Si depuis la baisse des contaminations au coronavirus, la part des télétravailleurs décline, elle reste nettement plus élevée qu’avant le début de l’épidémie.
Aujourd’hui le marché évolue suite à la pandémie. Selon le ministère du travail, entre avril 2020 et avril 2021, les départs de Paris pour des destinations à plus de 100 km, ont augmenté de + 34%, soit 4000 déménagements supplémentaires en 1 an.
Les Parisiens cherchant une résidence principale en région, sont passés de 7% en mars 2020 à 13% en mai 2021. Ces personnes sont avant tout des salariés, âgés de 25 à 45 ans, recherchant une meilleure qualité de vie, un logement plus grand et surtout une connexion facile avec la nature.
Durant le mois de mars 2022, ce sont ainsi 21 % des salariés qui ont travaillé au moins une fois à distance. 63 % des télétravailleurs y ont eu recours un ou deux jours par semaine et même 23 % ont télétravaillé trois à quatre jours par semaine.
Or, en permettant aux salariés de travailler loin de leur entreprise, le télétravail développe un nouveau marché immobilier, celui de la résidence dite semi-principale, c’est ainsi que se sont mis à les qualifier les agents immobiliers. C’est-à-dire une maison, le plus souvent à la campagne ou en bord de mer, que les citadins peuvent rejoindre facilement afin d’y passer leurs journées télétravaillées.
Quels sont les villes ou les lieux les plus plébiscités :
Il s’agit avant tout de villes moyennes avec un cadre familial comme Angers, Brest, Nantes et Rennes, sans oublier Marseille. A Marseille, le ratio départs et nouveaux arrivants a augmenté de +8,2% depuis la crise sanitaire et de +7,2% à Rennes.
Rennes a vu ses prix augmenter de +9% en 1 an, avec un prix moyen à 4550 €/M2. De même, Aix-en-Provence, a vu ses prix augmenter de +5% en 1 an avec un prix moyen/M2 à 5218 €.
Aix-en-Provence
Marseille
Nantes…ont le vent en poupe, plébiscitées par les salariés qui souhaitent se délocaliser. Sans oublier l’attrait de plus en plus important de la campagne, avec notamment le Perche pour de nombreux parisiens, et plus généralement la Normandie.
Quelles sont les conséquences fiscales d’avoir 2 résidences principales ?
A la différence de la résidence secondaire, habituellement occupée durant les vacances et certains week-ends, la résidence semi-principale peut être habitée autant, voire même plus fréquemment que le logement initial du ménage. Une nouvelle réalité qui échappe à la législation en vigueur.
Il n’y a aucune définition juridique de la résidence semi-principale. Une résidence semi-principale est donc soit considérée comme une résidence principale, soit comme une résidence secondaire, sachant que selon le Code général des impôts, « une même personne ne peut détenir simultanément plusieurs résidences principales »
Fiscalement, cette distinction est importante, car les règles d’imposition diffèrent d’un statut à un autre. En matière d’impôt sur le revenu (IR), la plus-value tirée de la vente d’une résidence principale n’est pas imposée. À l’inverse, les gains issus de la cession d’une résidence secondaire sont taxés, après abattements pour durée de détention, au taux de 19 % auquel il faut ajouter les prélèvements sociaux de 17,2 % . Pour être exonérée de ces deux prélèvements, la résidence secondaire doit être détenue depuis au moins 30 ans.
S’agissant de l’impôt sur la Fortune Immobilière (IFI), seule la résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur. Enfin, la nature du bien est aussi importante du point de vue de la fiscalité locale. Par exemple, la suppression de la taxe d’habitation ne vise que la résidence principale, les propriétaires d’une résidence secondaire y restent assujettis de plein droit.
Dans la mesure où la résidence secondaire est davantage taxée, il peut être tentant de déclarer comme résidence principale le bien qui est le plus valorisé pour baisser ses impôts. Un faux choix!
Une résidence principale répond à des critères explicités par l’administration fiscale. Elle désigne, « le logement dans lequel le contribuable réside habituellement et effectivement avec sa famille ». Lorsque le contribuable exerce une profession qui l’oblige à de fréquents déplacements », il s’agit du « logement dans lequel sa famille réside en permanence », selon les finances publiques.
Concrètement, le lieu de scolarisation des enfants est le premier critère regardé par les inspecteurs des impôts. En l’absence d’enfants ou si ceux-ci sont en pension, ils regardent d’autres critères, comme le lieu de domiciliation des comptes bancaires et les contrats d’assurance ». L’assurance habitation donne aussi des informations à l’administration fiscale. Ainsi, le propriétaire doit indiquer si le bien est assuré en tant que résidence principale, résidence secondaire ou s’il est destiné à la location.
Il demeure toutefois une exception potentielle permettant à un couple marié d’avoir deux résidences principales : obtenir une imposition séparée. Hors divorce, certains couples peuvent bénéficier de cette double résidence principale, notamment lorsqu’ils sont séparés de biens et ne vivent pas sous le même toit… une situation qui peut se présenter du fait de l’augmentation du télétravail.
Les concubins n’étant ni mariés, ni pacsés restent également indépendants juridiquement. Ils peuvent donc avoir chacun leur résidence principale. En revanche, même s’ils déclarent séparément leurs revenus, les concubins notoires doivent remplir une déclaration d’IFI commune. Et s’ils disposent chacun d’une résidence principale, l’abattement de 30 % n’est alors applicable qu’à un seul des biens, le second sera imposé comme une résidence secondaire, sans abattement.
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