Résidence secondaire : où acheter en 2026 ?
En 2026, la France compte environ 38,4 millions de logements, dont près de 3,75 millions de résidences secondaires, soit un logement sur dix. Ce marché, longtemps perçu comme un achat plaisir réservé à une élite, s’est profondément démocratisé et transformé. Aujourd’hui, 74 % des acquéreurs d’une résidence secondaire envisagent d’en faire leur résidence principale à terme. Le télétravail, la recherche de qualité de vie et la préparation de la retraite ont redéfini les critères d’achat, et par conséquent les destinations qui méritent votre attention.
La question n’est plus seulement “est-ce que j’ai envie d’une résidence secondaire ?” mais bien “où acheter pour que ce projet tienne dans la durée ?” Entre plaisir, rentabilité locative, accessibilité et solidité patrimoniale, les bonnes destinations ne sont pas nécessairement celles qui font rêver en premier.
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Ce que l’on cherche vraiment dans une résidence secondaire en 2026
La résidence secondaire est devenue un actif hybride : lieu de vie, refuge patrimonial, outil de transmission familiale et parfois source de revenus complémentaires. Les acquéreurs ne cherchent plus une maison de vacances ouverte trois semaines en août. Ils cherchent un endroit où télétravailler confortablement, recevoir leur famille sur de longues périodes et préparer une éventuelle installation définitive.
L’accessibilité, critère numéro un
L’accessibilité est devenue le critère déterminant. Un bien situé à quinze minutes d’une gare TGV ou à moins de trente minutes d’un aéroport vaut systématiquement plus qu’un bien isolé, même plus beau. La fréquence d’utilisation dépend directement de la facilité d’accès, et une résidence secondaire utilisée quatre-vingt à cent vingt jours par an constitue un vrai lieu de vie, pas un investissement dormant. En 2026, le nouveau luxe ne se mesure plus à la superficie du salon mais au temps gagné pour accéder à son bien.
DPE et fiscalité : les critères patrimoniaux à ne pas négliger
Les acquéreurs plébiscitent les maisons avec espace extérieur, une bonne connexion internet et du cachet architectural. Mais de plus en plus, le DPE conditionne la décision d’achat. Les passoires thermiques, qui se négocient fortement, engendrent des travaux lourds et peuvent devenir difficiles à louer ou à revendre. Pour une résidence secondaire, l’étiquette énergétique est désormais un critère patrimonial central au même titre que l’emplacement.
Côté fiscalité, il faut intégrer dès le départ la taxe foncière, la taxe d’habitation maintenue sur les résidences secondaires, la surtaxe applicable en zones tendues et parfois la taxe sur les logements vacants. Dans certaines communes touristiques, la majoration de taxe d’habitation peut atteindre 60 %. Prévoir un budget annuel complémentaire de 1 % à 3 % du prix d’acquisition est une estimation raisonnable pour couvrir l’ensemble des charges courantes.
Le bord de mer : valeurs sûres et marchés tendus
Le littoral français concentre la majorité des résidences secondaires du pays. L’offre y est structurellement rare, ce qui soutient les prix sur le long terme, mais impose une sélectivité accrue sur la qualité du bien, son accessibilité et la vigueur de la demande locative locale.
La Côte d’Azur
La Côte d’Azur reste la destination de résidence secondaire la plus prisée par les acheteurs internationaux, et pour cause. L’aéroport de Nice dessert plus de 120 destinations internationales, le TGV relie Paris en cinq heures trente, et le cadre méditerranéen justifie des prix parmi les plus élevés de France. À Nice, le prix moyen tourne autour de 4 500 à 5 500 €/m² selon les quartiers, mais certains secteurs comme la Promenade des Anglais ou le Carré d’Or dépassent allègrement 8 000 €/m². Antibes et Cannes affichent des niveaux comparables.
La rentabilité locative saisonnière y est réelle, mais la réglementation sur les meublés touristiques se durcit dans les communes les plus tendues. C’est une destination où l’on achète d’abord pour la qualité d’usage et la solidité patrimoniale, la location courte durée restant un complément et non une garantie de rentabilité.
Le littoral atlantique : Pays Basque et Gironde
Biarritz, Saint-Jean-de-Luz, Arcachon, le Cap Ferret. Ces destinations cumulaient déjà toutes les qualités avant la pandémie ; elles ont depuis vu leurs prix s’envoler, reflétant une tension persistante entre une offre très limitée et une demande qui ne faiblit pas. Le Bassin d’Arcachon et le Cap Ferret affichent des prix moyens compris entre 8 000 et 12 000 €/m² pour les biens les plus recherchés. Biarritz et le Pays Basque tournent autour de 7 000 à 9 000 €/m² selon l’exposition et la distance à la mer.
Ces marchés conviennent à des acquéreurs qui privilégient la solidité patrimoniale sur la rentabilité brute. La location saisonnière y est possible et bien acceptée localement, mais la réglementation évolue rapidement et mérite d’être vérifiée commune par commune avant tout achat orienté investissement locatif.
La Bretagne et les Pays de la Loire
La Bretagne et les Pays de la Loire constituent l’une des zones de résidence secondaire les plus actives de France, avec près de 627 000 résidences secondaires recensées dans ces régions. La Baule, Pornichet, Quiberon, La Trinité-sur-Mer, Vannes : le choix est large et les prix restent plus accessibles qu’en Méditerranée ou sur la côte Basque, avec des moyennes comprises entre 3 500 et 6 000 €/m² selon la commune et la proximité du rivage.
Nantes joue un rôle de hub majeur dans cette zone : l’aéroport international et le TGV Paris-Nantes en deux heures en font une base de départ idéale pour rejoindre le littoral en moins d’une heure. Certaines communes bretonnes et ligériennes figurent régulièrement parmi les villes et villages où il fait bon vivre au niveau national, un palmarès qui mesure la qualité des services, la vie associative, la sécurité et le cadre naturel. Autant de critères décisifs quand on envisage d’y séjourner plusieurs mois par an.
La Normandie
Deauville, Honfleur, Étretat, la presqu’île du Cotentin. La Normandie reste la destination historique des Parisiens, portée par une accessibilité en voiture depuis la capitale en moins de deux heures qui constitue son atout structurel numéro un. Les prix y sont sensiblement plus accessibles qu’en Bretagne ou sur la Côte d’Azur, avec des maisons normandes de caractère disponibles à partir de 250 000 à 350 000 euros dans les communes un peu en retrait du littoral. C’est une destination pertinente pour les acquéreurs qui souhaitent une résidence utilisable aussi bien les week-ends que les longues vacances, sans impératif de rentabilité locative.
La montagne et la campagne : les nouvelles attractivités
Au-delà du littoral, deux types de destinations s’imposent avec force depuis quelques années : les massifs montagneux, portés par la double saison et une demande internationale soutenue, et certaines campagnes accessibles qui captent les acquéreurs en quête d’espace et de qualité de vie durable.
La Provence et le Luberon
Aix-en-Provence, Lourmarin, L’Isle-sur-la-Sorgue, Gordes. La Provence intérieure attire une clientèle française et internationale à la recherche d’authenticité, de lumière et de pierre ancienne. La demande locative saisonnière y est forte et les semaines se louent à des tarifs élevés en haute saison, ce qui en fait l’une des destinations les plus solides sur le plan de la rentabilité locative courte durée. L’aéroport Marseille-Provence et l’accès TGV depuis Aix-TGV sécurisent l’accessibilité.
De nombreuses communes provençales figurent parmi les villes et villages où il fait bon vivre au niveau national, ce qui n’est pas un détail : c’est aussi un indicateur de qualité de vie durable, de présence de services et d’attractivité résidentielle à long terme. Les biens de caractère avec jardin ou piscine, rares par nature dans le Luberon, se maintiennent très bien à la revente.
Les Alpes
Megève, Méribel, Chamonix, Annecy. Les stations alpines constituent un marché à part entière, avec des prix parmi les plus élevés de France, entre 10 000 et 15 000 €/m² pour les biens les mieux situés dans les stations premium. La demande locative y est forte sur deux saisons, hiver et été, ce qui améliore significativement la rentabilité potentielle par rapport à une destination exclusivement estivale. Les stations qui proposent une vraie vie de village hors saison, avec commerces, restaurants et équipements culturels ouverts à l’année, sont aujourd’hui nettement préférées aux stations “dortoir”. L’attractivité de ces destinations dépasse largement les frontières françaises : les acheteurs belges, suisses, britanniques et moyen-orientaux représentent une part croissante des transactions dans les adresses les plus recherchées.
Le Perche et la campagne accessible
Pour les Parisiens qui cherchent à s’extraire de la ville sans s’en couper définitivement, le Perche représente une alternative sérieuse et souvent sous-estimée. À deux heures de Paris en voiture, ce territoire de bocages, de manoirs et de longères rénovées offre des prix encore raisonnables, autour de 2 000 à 3 500 €/m² selon la commune et l’état du bien. La connexion internet y est désormais correcte dans la majorité des bourgs, ce qui ouvre la porte au télétravail régulier et transforme progressivement la résidence secondaire en résidence semi-principale.
C’est typiquement le projet qui s’inscrit dans une logique de retour en France depuis l’étranger ou de reconversion professionnelle qui libère du temps et de la mobilité. La question de la qualité de vie rurale accessible touche aussi de nombreux salariés en télétravail partiel qui cherchent à sortir des grandes villes sans renoncer à leur ancrage professionnel : notre article sur où vivre quand on travaille à Paris explore précisément ces arbitrages entre vie en dehors de la capitale et maintien d’une présence régulière en ville.
Les pièges à éviter absolument
Acheter une résidence secondaire uniquement comme outil de location saisonnière est devenu risqué depuis le durcissement de la réglementation dans de nombreuses communes touristiques. Les nouvelles règles d’enregistrement, de changement d’usage et de plafonnement des nuitées peuvent transformer un projet rentable en contrainte administrative permanente.
Les risques climatiques méritent également une attention sérieuse en 2026. L’érosion côtière, les risques de submersion et les zones désormais exposées à des chaleurs estivales extrêmes constituent des critères patrimoniaux à analyser avant tout achat, au même titre que l’orientation ou les performances énergétiques du bien. Ignorer ces éléments aujourd’hui est une erreur patrimoniale majeure qui peut peser lourd sur la valeur de revente.
Enfin, un bien secondaire trop saisonnier, trop isolé ou trop difficile d’accès peut rapidement se transformer en charge plutôt qu’en atout. La liquidité du marché local, la robustesse de la demande locative et l’accessibilité au quotidien sont des indicateurs à examiner avec autant de soin que le coup de cœur.
Chez Homelike Home, nous accompagnons nos clients dans la recherche de résidences secondaires sur l’ensemble de nos territoires : sélection des meilleurs emplacements, analyse patrimoniale, accès à des biens off-market et accompagnement sur mesure de la définition du projet jusqu’à la signature. En 2026, une résidence secondaire réussie ne s’achète pas uniquement avec le cœur. Elle s’achète avec une vraie stratégie.
