2025, vers une reprise du marché immobilier ?

Globalement, 2024 a été une année de transition, marquée par des signaux positifs, mais encore fragiles. Cette phase d’ajustement semble poser les bases d’un marché immobilier plus stable et plus équilibré pour l’année à venir.

Les prévisions de marché font état d’un volume de transactions immobilières autour de 900 000 transactions en 2025 dans un contexte de prix qui se stabilise. On parle donc d’une progression de l’ordre de + 17% par rapport à 2024 et de près de + 3% par rapport à 2023.

Vers une reprise du marché immobilier pour 2025

Après 3 ans de baisse des transactions immobilières, notamment dans les grandes métropoles, le secteur immobilier montre aujourd’hui des signes de redressement.  En novembre dernier, la production de crédits immobiliers s’élevait à plus de 10 milliards d’euros, contre 6,9 milliards en mars 2024.

L’année 2025 s’annonce prometteuse pour le marché immobilier français, soutenue par la confiance croissante des ménages.

La politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE) joue un rôle central. Depuis 2024, la BCE a amorcé un assouplissement de sa politique monétaire, entraînant une baisse progressive des taux d’intérêt. Cette tendance, qui devrait se poursuivre en 2025, offre un véritable levier pour les acquéreurs. En réduisant le coût des emprunts immobiliers, les ménages disposent d’une plus grande capacité d’achat, leur permettant de viser des biens plus spacieux ou mieux situés.

 

Grâce à une baisse continue des taux d’intérêt et à une demande immobilière en hausse, l’année 2025 pourrait bien marquer le début d’un nouveau cycle pour le marché immobilier. Mais de nombreuses incertitudes sont encore loin d’être levées car le marché immobilier s’inscrit dans un contexte international et géopolitique toujours très dégradé alors que la situation politique française, malgré le vote récent du budget, pèse sur la confiance des ménages. Le poids de la dette française et les évolutions des taux des marchés obligataires font également peser une incertitude à terme sur le niveau des crédits à l’habitat.

 

Les chiffres clés des notaires en Ile de France

Les derniers chiffres des notaires ont été publiés ce 27 février 2025.

Le marché immobilier est en voie de stabilisation tant pour les volumes de ventes que pour les prix.

Au 4ème trimestre 2024 en Ile-de-France, les volumes de ventes de logements anciens se sont stabilisés (-2% par rapport au 4e trimestre 2023). Cependant, l’année 2024 dans son ensemble reste marquée par un recul des ventes de – 13% par rapport à 2023 et surtout de – 36% par rapport à 2022. Par rapport à 2022, les ventes ont diminué de 35% pour les appartements et de 39% pour les maisons en Ile-de-France.

Le bilan annuel reste très dégradé partout en Ile-de-France de 2023 à 2024. Avec à peine plus de 100 000 logement anciens vendus en 2024, l’activité a été plus faible qu’au moment de la crise des subprimes.

 

Vers une stagnation des prix ?

Avec 75 000 ventes d’appartements en Ile de France 2024, l’activité est historiquement basse. Les volumes de ventes ont reculé de -13% en un an et de -35% en deux ans. La baisse annuelle des prix est passée de -5,2% au 3e trimestre à -2,9% au 4e trimestre 2024. Les pressions baissières sur les prix se sont atténuées tout au long de l’année 2024.

Dans Paris, les prix au m² des appartements s’établit à 9 470 € dans la Capitale au 4ème trimestre 2024. Les prix sont toujours attendus autour de 9 500 € d’ici avril dans la Capitale D’après les prix issus des avant-contrats, Paris devrait afficher 9 550 € le m² en avril (+1,1% en un an).

Dans la Capitale, les prix, très élevés, ont été orientés à la baisse dès le 4ème trimestre 2020. En 5 ans, ils ont reculé de -5,6% et de 570 € par m², soit une perte moyenne de 31 350 € par bien. En 10 ans, Paris conserve les plus-values les plus élevées de l’Ile-de-France. En 10 ans, la plus-value atteint 1 420 € par m² et 78 100 € pour un appartement de 55 m² dans la Capitale.

 

En Petite Couronne, les prix retrouveraient en avril 2025 leur niveau d’avril 2024, tant pour les appartements (-0,3% en un an) que pour les maisons (-0,2%).

En Grande Couronne, les prix pourraient augmenter de + 1,3% pour les appartements et de + 2% pour les maisons d’avril 2024 à avril 2025.

 

En 2024, avec seulement 28 000 ventes de maisons anciennes, l’activité est tombée au plus bas historique. Les volumes de ventes ont chuté de – 12% comparé à 2023 et de – 39% par rapport à 2022 en IDF.

La baisse annuelle des prix est plus marquée pour les maisons, avec une baisse de  – 5% versus -2,9% pour les appartements.

 

Une activité historiquement basse en Ile de France

• Avec 25 000 appartements vendus et des prix autour de 9500 € le m², le marché parisien est celui qui a subi la baisse d’activité la moins sévère : -10% comparé à l’année 2023 et -30% par rapport à 2022.

En 5 ans, les évolutions sont très hétérogènes : +17,9% dans le 6ème arrondissement, -16,7% à La Chapelle dans le 18ème arrondissement et jusqu’à -18,8% dans le quartier du Faubourg Montmartre, dans le 9ème arrondissement. Le 9ème arrondissement repasse sous la barre des 10 000 € le m² et le 10ème arrondissement affiche des prix à moins de 9 000 € le m² ! du jamais vu dans Paris et dans ces quartiers bobos. Le 7ème arrondissement repasse sous la barre des 13 000 €/m². Une tendance à la baisse annuelle des prix encore présente dans pratiquement tous les arrondissements au 4e trimestre, particulièrement dans Paris Centre

• La baisse continue des prix de ventes ces 2 dernières années occasionne des moins-values systématiques en Ile-de-France en cas de revente très rapide. Les acquéreurs dans l’obligation de procéder à une revente dans les 2 ans ont enregistré des moins-values, dans l’ensemble des départements d’Ile-de-France. En moyenne, ces dernières ont été de de – 40 600 € pour les appartements et de -39 200 € pour les maisons en Ile-de-France.

 

• En 5 ans, le prix au m² des appartements en Ile de France est passé de 6 250 € à 6 150 €, soit une baisse de – 1,7% et une moins-value de 5 800 € par bien en moyenne.

 

Les évolutions de prix des appartements en Grande Couronne (+6,7% en 10 ans) restent beaucoup plus modérées qu’en Petite Couronne (+13,5%). Le marché des appartements en Grande Couronne reste plus détendu et fluide grâce à une offre diversifiée et des prix plus modérés. Ces dernières oscillent entre 8 120 € en Seine-et-Marne et 19 500 € dans les Yvelines.

 

En conclusion, même si le prix des logements est orienté à la baisse depuis deux ans, il reste encore des plus-values à la revente dans le cadre d’une durée de détention de 10 ans.

 

Un autre facteur clé pour 2025 réside dans les nouveaux critères de sélection des biens. La performance énergétique des logements devient un critère incontournable, que ce soit pour réduire les coûts à long terme ou pour répondre aux exigences réglementaires. Parallèlement, l’emplacement des biens reste un facteur décisif, avec une forte préférence pour les zones bien desservies et proches des commodités.