En matière de transactions immobilières, on assiste toujours à une baisse du volume des ventes avec une estimation de 800 000 ventes d’ici septembre 2024, selon la Chambre des Notaires. La baisse des prix de l’immobilier devrait se poursuivre, avec une estimation moyenne de -7%, en valeur au 2ème trimestre 2024.
Dans le neuf, après une chute de -40% en volume en 2023, les ventes des promoteurs devrait à nouveau reculer de -20% en 2024…et il semblerait qu’il n’y aurait pas de reprise avant 2025 pour la promotion immobilière !
Mais la tendance de baisse des taux se confirme en avril 2024 avec un taux immobilier sur 25 ans désormais en dessous de la barre des 4 %. Pour les taux immobiliers sur 20 ans, il est désormais possible d’obtenir un taux inférieur à 3,5 %. Ce qui laisse présager un été un peu plus dynamique, au niveau des emprunts bancaires. En 2024, il peut être intéressant de mettre le cap sur la location pour un investissement immobilier : 16% des français propriétaires prévoient de louer leur logement pendant la période des jeux olympiques. Cet investissement leur rapporterait en moyenne entre 15 000 et 20 000€…de quoi compenser largement l’augmentation de la taxe foncière et des charges de copropriété de 2023.
Volumes de ventes : tendances baissières pour 2024
26 860 logements anciens ont été vendus en Ile de France de novembre 2023 à janvier 2024, soit une baisse de – 30% par rapport à novembre 2022-janvier 2023 ou on avait un volume de ventes de 38 290.
Ainsi, on note une baisse de 11 430 ventes sur l’ensemble de la région IDF, dans un climat où l’attentisme perdure encore, et encore plus depuis l’attaque de l’Iran ce samedi 14 avril 2024. L’Iran a lancé une attaque de drones et de missiles contre Israël qui fait craindre une escalade qui pourrait embraser le Moyen-Orient.
L’amélioration des conditions de financement annoncée en ce début d’année n’a pas encore pu donner de l’air au marché sur cette période. Mais les premières tendances pour avril 2024 laissent espérer une baisse d’activité immobilière un peu moins marquée que ce dernier trimestre 2023.
Une remarque importante, il y a peu de variations entre le marché de la maison et le marché des appartements vendus. Les ventes reculent de – 30% pour les appartements en IDF et de -29% pour les maisons.
L’écart entre le marché parisien avec une baisse de -28% en volume et la petite Couronne avec une baisse de -31% et pour la Grande Couronne -32% est également réduit pour les appartements.
La baisse est strictement identique pour les maisons de Petite et de Grande Couronne, avec une baisse globale des ventes de -29%.
En valeur, on constate des baisses annuelles de prix de -8%
Qui dit baisse du volume de ventes, entraîne une baisse des prix. Le repli de la demande continue de peser sur les prix. En IDF, de janvier 2023 à janvier 2024, les prix des logements ont diminué de – 7,4% sur un an.
La baisse annuelle du prix des maisons est de -7,5% et dépasse légèrement celle des appartements, qui est de -7,3%.
En Ile-de-France en 3 mois, d’octobre 2023 à janvier 2024, les prix des appartements ont diminué de -3%.
Dans les prochains mois, ces tendances devraient se prolonger en Ile-de-France.
A Paris, le prix au m² des appartements anciens ressort à 9 660 € en janvier 2024, en baisse de – 7,2% en un an. D’après les prix issus des avant-contrats, le prix au m2 parisien devrait être de 9 350 € en mai 2024, alors que on frôlait les 10 800 €/M2 au 3ème trimestre 2021 !
La baisse annuelle des prix atteindrait alors -8% voire davantage au 2ème trimestre 2024.
En Ile-de-France en un an, de mai 2023 à mai 2024, les prix des appartements devraient reculer de -7,9%, et plus précisément de -8,3% en Petite Couronne et de -6,3% en Grande Couronne
Pour les maisons, en Ile-de-France en un an, de mai 2023 à mai 2024, on attend un recul des prix de -6,6%. ce recul des prix est plus marqué pour la Petite Couronne avec une baisse de -8,2% alors qu’en Grande Couronne, la baisse serait de -5,9%. Les prix de vente dans certaines communes de la grande couronne restent stables.
Projection du prix au m² des appartements anciens :
|
Prix de vente mars-mai 2024 |
% évolution sur 1 an | |
| IDF | 6 050 € | -7.9% |
| Paris | 9 350 € | -8.1% |
| Petite Couronne | 4 870 € | -8.3% |
| Grande couronne | 3 190 € | -6.3% |
Le marché des petits appartements résiste un peu mieux à la crise immobilière
Par ailleurs, les besoins en logements « abordables » restent criants en France.
La baisse de l’activité est généralisée mais elle affecte plus sévèrement encore le marché des grands appartements at notamment des maisons.
En 2023, il s’est vendu 139 600 logements anciens en Ile-de-France, soit 25% de moins qu’en 2022 (186 500) avec un repli de -24% pour les appartements et de -28% pour les maisons.
La part des maisons dans les ventes de logements anciens n’a jamais été aussi faible depuis 20 ans en rupture avec le désir des Franciliens de devenir propriétaire d’une maison pour disposer d’espace et de verdure après la crise sanitaire.
Les contraintes budgétaires imposent l’achat de logements plus petits
La baisse des prix, d’environ -6 à -8% selon les secteurs géographiques, n’a pas permis de compenser les hausses de taux des emprunts bancaires, conduisant les acquéreurs à revoir leurs projets et à se reporter sur des logements plus petits. Que ce soit pour les appartements ou les maisons, la baisse des volumes de ventes touche plus sévèrement les grands biens.
Les volumes de ventes des appartements ont reculé de -29% pour les 5 pièces et plus, soit 3 000 ventes de moins en un an. Le recul d’activité se limite à -17% pour les studios, car ce marché a un peu mieux résisté.
Les maisons de 6 pièces et plus, qui avaient vu leurs ventes s’accroître fortement ces dernières années connaissent un recul plus sévère que les petites maisons avec une baisse de -31% de 2022 à 2023, contre -22% pour les maisons de 3 pièces et moins.
Des conditions d’emprunt plutôt favorables et une demande soutenue. Malgré les fluctuations économiques et l’inflation, les taux d’emprunt restent à un niveau raisonnable en 2024. Cette situation incite les acquéreurs à investir dans l’immobilier, ce qui crée une demande soutenue sur le marché. D’autre part, avec les jeux olympiques, nous estimons que les acquéreurs étrangers vont revenir en masse sur le marché parisien. L’équipe de chasseurs immobiliers de Homelikehome, est à votre disposition pour vous conseiller dans votre future acquisition immobilière.
