Crédit immobilier, leur obtention bientôt assouplie pour l’été 2023

Au mois de mai, les taux des crédits immobiliers poursuivent leur mouvement haussier sur fond de hausse des taux Directeurs de la Banque Centrale Européenne, avec des Banques en recherche de marge commerciale et pour certaines de liquidités.

La Banque de France a rehaussé pour la quatrième fois le taux d’usure. Après une revalorisation en février, en mars puis en avril 2023, le taux maximum auquel les banques peuvent prêter de l’argent a encore été augmenté au 1er mai 2023. Le taux d’usure pour les crédits immobiliers de 20 ans et plus s’établit désormais à 4,52 %.

Le gouvernement pourrait être attentif à éviter un blocage de l’accès au crédit, et voudrait s’assurer que les normes actuelles pour protéger l’emprunteur contre le surendettement ne deviennent pas un obstacle à l’accès au crédit.

Comment assouplir les conditions d’accès au crédit immobilier ?

La chute importante du volume de la production des crédits immobiliers n’est pas étrangère à cette réflexion.

Le marché immobilier est un peu « chahuté » dans certaines villes, pénalisé par la hausse des taux d’emprunt, et le nombre important de refus de prêt.

Au 1er janvier 2020, afin de mieux encadrer le financement bancaire des achats immobiliers des particuliers, les banques ont appliqué les consignes suivantes :

• Le taux d’endettement appelé aussi taux d’effort, est plafonné à 33% des revenus nets avant impôt.
• La durée de remboursement est limitée à 25 ans.

Au 1er janvier 2021, les règles sont un peu assouplies

• Le taux d’endettement maximum autorisé est rehaussé à 35% des revenus nets avant impôt, mais l’assurance de prêt immobilier est dorénavant comprise.
• La durée de remboursement reste à 25 ans, mais peut être poussée jusqu’à 27 ans en cas d’achat en VEFA ou dans l’ancien avec d’importants travaux de rénovation.

Au 1er janvier 2022, ces règles deviennent les normes juridiquement opposables aux établissements de crédit et les banques doivent s’y conformer strictement sous peine d’amende. Elles bénéficient toutefois d’une marge de flexibilité à hauteur de 20% de leur production trimestrielle à destination de la primo-accession et de l’acquisition de la résidence principale.

L’accès au crédit immobilier en 2023 est-il de plus en plus difficile ?

En 2021, la guerre en Ukraine a bouleversé les conditions monétaires avec une inflation qui s’envole.

Depuis mi-mars 2023, les banques se refinancent auprès de l’institution communautaire au taux de 3,50%, contre 0% avant fin juillet 2022.

En conséquence, l’accès au crédit pour les particuliers est lui aussi devenu beaucoup plus cher. De 1% en moyenne fin 2021, le taux moyen sur 20 ans s’affiche actuellement entre 3,20% et 3,50%. La progression des taux d’intérêts va se poursuivre, puisque les taux devraient atteindre 4% d’ici cet été.

Les autorités financières ont commencé à mesurer l’ampleur du problème en mensualisant le taux d’usure à partir du 1er février 2023. Historiquement révisé tous les trimestres, le taux d’usure est réactualisé tous les mois actuellement afin de suivre la hausse rapide des taux d’intérêts.

Cependant, il existe toujours un frein pour accéder au crédit, même pour les emprunteurs solvables.

Sur un an en janvier 2023, la production de crédits immobiliers plonge de -40%, et certaines banques arrêtent tout simplement de prêter de l’argent à leurs clients !  Conséquence : le volume des transactions accuserait une baisse de -17% en 2023, avec un volume de 922 000 biens immobiliers vendus, et une diminution d’environ -23% par rapport aux chiffres record de l’année 2021 !

Une solution : assouplir les règles du HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière)

Le gouvernement veut relancer la production de crédits à l’habitat et pourrait alors accepter de rehausser le taux d’endettement maximum dès lors que l’emprunteur répond aux principaux critères de solvabilité.

• Un taux d’endettement à 35% n’a pas la même portée selon les revenus de l’emprunteur. La prise en compte du « reste à vivre » est essentielle, ce qui n’est pas le cas actuellement.
• La durée maximale de remboursement pourrait elle aussi être allongée jusqu’à 30 ans.

Actuellement, nous sommes toujours dans l’attente de l’assouplissement des règles d’octroi des prêts immobiliers car rien n’est entériné par Bercy.

La forte remontée des taux sur les douze derniers mois a amputé le pouvoir d’achat immobilier des Français, en l’absence d’une correction significative des prix. Entre Mars 2022 et Mars 2023, les emprunteurs ont par exemple perdu en moyenne 16,61m² à Marseille et 3,89 m2 à Lyon ! Les exigences des banques en matière d’apport personnel et de reste à vivre se sont également durcies, même si un assouplissement des conditions d’emprunt est attendu. Bien préparer sa demande de financement en amont de votre achat et optimiser son plan de financement grâce aux conseils d’un courtier ou de son banquier n’a jamais été aussi important. Homelike Home est là pour vous aider et vous accompagner tout au long de ces étapes, en amont de la définition de votre recherche et de vos besoins. Rappelons que l’analyse de votre situation d’emprunt doit être réactualisée tous les mois et idéalement tous les 15 jours !