Encadrement des loyers : les villes concernées en 2026 et les règles à connaître

En 2026, l’encadrement des loyers s’applique dans neuf territoires en France, soit environ 69 communes : Paris, Lille avec Hellemmes et Lomme, Lyon et Villeurbanne, Bordeaux, Montpellier, Grenoble-Alpes Métropole, les 24 communes du Pays Basque, et les deux territoires de Seine-Saint-Denis que sont Plaine Commune et Est Ensemble. Dans ces zones, le loyer d’une nouvelle location ne peut pas dépasser un plafond fixé par arrêté préfectoral, le loyer de référence majoré.

Cette page recense les territoires concernés, leur date d’entrée en vigueur et les règles applicables. Elle est mise à jour au fil des arrêtés préfectoraux, dont le calendrier n’est pas synchronisé d’une ville à l’autre. Attention à une échéance qui pèse sur l’ensemble du dispositif : l’expérimentation ouverte par la loi ELAN arrive à son terme le 24 novembre 2026, et sa prolongation n’est pas encore votée.

En bref

• 9 territoires et environ 69 communes appliquent l’encadrement des loyers en 2026
• 1 149 communes réparties sur 28 agglomérations sont classées en zone tendue, ce qui est un dispositif différent et bien plus large
• Loyer de référence majoré : le plafond, fixé 20 % au-dessus du loyer de référence médian
• Loyer de référence minoré : le plancher, fixé 30 % en dessous
• 5 000 euros d’amende administrative pour un particulier, 15 000 euros pour une personne morale en cas de dépassement non régularisé
• 24 novembre 2026 : terme de l’expérimentation, sauf prolongation législative
• Concerne les locations vides, meublées et les baux mobilité à usage de résidence principale

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Ne pas confondre encadrement des loyers et zone tendue

C’est la confusion la plus fréquente, et elle mène régulièrement à des calculs de rendement faux. Ce sont deux dispositifs distincts qui ne couvrent pas le même périmètre et ne produisent pas le même effet.

Dispositif	Périmètre	Effet sur le loyer
Zone tendue	1 149 communes sur 28 agglomérations	Encadre la hausse du loyer entre deux locataires, sans plafond absolu
Encadrement des loyers	Environ 69 communes, sur candidature volontaire	Impose en plus un loyer maximum à ne pas dépasser

Autrement dit, toutes les communes qui encadrent les loyers sont en zone tendue, mais l’immense majorité des communes en zone tendue n’encadrent pas les loyers. Marseille, Toulouse, Nantes, Nice ou Strasbourg sont en zone tendue sans être soumises à l’encadrement du niveau des loyers. Un vendeur ou une agence qui vous parle de « zone tendue » ne vous dit donc rien sur l’existence d’un plafond.

Les neuf territoires concernés en 2026

Territoire	Communes couvertes	En vigueur depuis
Paris	Paris intra-muros	1er juillet 2019
Lille	Lille, Hellemmes et Lomme	1er mars 2020
Plaine Commune	9 communes de Seine-Saint-Denis	1er juin 2021
Lyon et Villeurbanne	2 communes	1er novembre 2021
Est Ensemble	9 communes de Seine-Saint-Denis	1er décembre 2021
Montpellier	Montpellier	1er juillet 2022
Bordeaux	Bordeaux	15 juillet 2022
Pays Basque	24 communes	25 novembre 2024
Grenoble-Alpes Métropole	13 communes en totalité, 8 partiellement	Janvier 2025

Paris

Premier territoire à avoir appliqué le dispositif, Paris le fait sur l’intégralité de son territoire communal, avec des plafonds différenciés par quartier administratif. L’arrêté en cours a une durée inhabituellement courte, du 1er juillet au 24 novembre 2026. Nous détaillons le calcul, le complément de loyer et l’impact sur un achat locatif dans notre guide dédié à l’encadrement des loyers à Paris en 2026.

Lille, Hellemmes et Lomme

Contrairement à une confusion répandue, Lille encadre depuis mars 2020 et non depuis 2019. Le dispositif couvre la commune de Lille et ses deux communes associées, Hellemmes et Lomme. Le reste de la métropole lilloise n’est pas concerné, ce qui crée un écart réglementaire net entre Lille intra-muros et des communes limitrophes comme Marcq-en-Barœul ou La Madeleine. Un point à intégrer si vous arbitrez entre les deux avec l’aide d’un chasseur immobilier à Lille.

Lyon et Villeurbanne

Seules ces deux communes de la Métropole de Lyon appliquent l’encadrement. Les autres communes métropolitaines, y compris les plus recherchées de l’ouest lyonnais, en sont exclues. C’est l’un des écarts de plafond les plus exploitables de France pour un investisseur, et l’une des questions que traite en amont notre chasseur immobilier à Lyon.

Bordeaux

L’encadrement porte sur la commune de Bordeaux seule, pas sur les communes limitrophes de la métropole. Le territoire est découpé en plusieurs zones aux plafonds distincts. Là encore, franchir la limite communale change complètement le cadre applicable, ce qui pèse dans une recherche menée avec un chasseur immobilier à Bordeaux.

Pays Basque

C’est le cas le plus atypique, et le moins bien traité en ligne. Vingt-quatre communes de la communauté d’agglomération Pays Basque appliquent l’encadrement depuis novembre 2024, réparties en trois zones tarifaires. Bayonne, Biarritz, Anglet, Saint-Jean-de-Luz, Hendaye et Urrugne en font partie. La particularité locale est le poids de la location saisonnière, qui n’entre pas dans le champ du dispositif : un bien acheté pour de la résidence principale et un bien acheté pour du meublé de tourisme n’obéissent pas au même cadre, avec les restrictions communales propres au littoral en supplément. Notre chasseur immobilier au Pays Basque connaît ce découpage commune par commune.

Montpellier, Grenoble, Plaine Commune et Est Ensemble

Montpellier applique le dispositif sur sa seule commune depuis juillet 2022. Grenoble-Alpes Métropole l’a adopté en janvier 2025 après un premier refus en 2020, avec un périmètre particulier : treize communes sont couvertes en totalité, huit seulement en partie, dont Grenoble, Échirolles, Fontaine et Saint-Martin-d’Hères. En Seine-Saint-Denis, Plaine Commune regroupe Aubervilliers, Épinay-sur-Seine, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Denis, Villetaneuse, Stains, L’Île-Saint-Denis, La Courneuve et Saint-Ouen, tandis qu’Est Ensemble couvre Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville.

Comment se calcule le loyer plafond

Le préfet arrête chaque année trois valeurs par catégorie de logement et par secteur géographique, exprimées en euros par mètre carré de surface habitable et hors charges : un loyer de référence correspondant au médian du secteur, un loyer de référence majoré fixé 20 % au-dessus, et un loyer de référence minoré fixé 30 % en dessous.

Le loyer de base ne peut pas dépasser le loyer de référence majoré. Le calcul consiste à multiplier ce plafond par la surface habitable. Cinq paramètres le déterminent, et une erreur sur un seul fausse tout : l’adresse exacte qui donne le secteur, le type de location vide ou meublée, le nombre de pièces principales, l’époque de construction de l’immeuble, et la surface habitable.

Deux pièges reviennent constamment. D’abord la surface : la surface Carrez de l’acte de vente et la surface habitable au sens de la loi de 1989 ne se recouvrent pas exactement, et retenir la plus flatteuse revient à surestimer le plafond. Ensuite le meublé : le loyer de référence y intègre une majoration supplémentaire, redéfinie dans chaque arrêté, qu’il faut prendre dans la bonne grille plutôt que d’appliquer un pourcentage de mémoire.

Concrètement, si le loyer de référence majoré applicable ressort à 20 euros du mètre carré pour un logement de 45 mètres carrés, le loyer de base hors charges ne peut pas dépasser 900 euros. C’est ce chiffre, et non le loyer annoncé par le vendeur ou celui du locataire en place, qui doit alimenter un calcul de rendement. Cette vérification fait partie de ce que nous contrôlons avant toute offre sur un investissement locatif situé en zone encadrée.

Le complément de loyer et ses limites

La loi autorise un dépassement du plafond par un complément de loyer, mais à des conditions strictes que beaucoup de bailleurs sous-estiment.

Le complément suppose d’abord que le loyer de base atteigne déjà le loyer de référence majoré. Il suppose ensuite que le logement présente des caractéristiques de localisation ou de confort qui n’ont pas été prises en compte dans la détermination du loyer de référence, qui sont déterminantes par comparaison avec les logements de même catégorie du même secteur, et qui ne relèvent pas des charges récupérables. Ce dernier point exclut d’emblée l’ascenseur ou le gardien.

Depuis la loi du 16 août 2022, certains défauts interdisent purement et simplement le complément : sanitaires sur le palier, signes d’humidité, infiltrations, installation électrique dégradée, ou performance énergétique classée F ou G. Cette dernière exclusion se cumule avec le calendrier d’interdiction de location des passoires thermiques, ce qui en fait un point de vigilance majeur sur l’ancien non rénové.

Le locataire peut contester le complément pendant les trois premiers mois du bail devant la commission départementale de conciliation. La jurisprudence s’est durcie : le caractère exceptionnel invoqué doit être démontré, il ne se présume pas.

Les sanctions en cas de dépassement

Le préfet, ou la commune quand elle a obtenu la délégation de ce pouvoir, peut exiger du bailleur la diminution du loyer et le reversement du trop-perçu. En cas de refus, l’amende administrative peut atteindre 5 000 euros pour une personne physique et 15 000 euros pour une personne morale, une SCI par exemple. Ces sanctions administratives ne remplacent pas l’action judiciaire : pour obtenir une diminution de loyer ou le remboursement des sommes versées, le locataire doit saisir le juge.

Depuis avril 2022, les annonces de location situées en zone encadrée doivent mentionner explicitement le loyer de référence majoré, le loyer de base et, le cas échéant, le complément de loyer, précédés de la mention « Zone soumise à encadrement des loyers ». Une annonce qui omet ces mentions est un signal à prendre au sérieux, que vous soyez locataire ou acheteur examinant un bien vendu occupé.

L’échéance du 24 novembre 2026

L’encadrement du niveau des loyers reste juridiquement une expérimentation, ouverte par l’article 140 de la loi ELAN du 23 novembre 2018 puis prolongée par la loi 3DS du 21 février 2022. Son terme est fixé au 24 novembre 2026.

Trois issues restent ouvertes. Une prolongation de deux ans réservée aux territoires déjà engagés, scénario soutenu par le gouvernement depuis juin 2026. Une pérennisation, portée par une proposition de loi adoptée à l’Assemblée nationale en décembre 2025 et attendue au Sénat à l’automne 2026. Ou une extinction pure et simple faute de vote, qui rendrait aux bailleurs la liberté de fixation des loyers dans les neuf territoires concernés.

Pour un acheteur, la conduite à tenir ne dépend pas de l’issue : un plan de financement se calcule au plafond en vigueur aujourd’hui. Si le dispositif tombe, le supplément de loyer est un bonus, jamais la condition de l’équilibre de l’opération.

Les territoires candidats

Plusieurs collectivités ont candidaté ou annoncé leur intention de rejoindre le dispositif, sans qu’aucune ne l’applique à ce jour. Marseille figure parmi elles, tout comme l’agglomération d’Annemasse avec ses douze communes, l’établissement public territorial Grand-Orly Seine Bièvre en Île-de-France, et Cergy dans le