Pourquoi transformer un local commercial en habitation ?

Depuis le premier confinement, en mars 2021, le télétravail a le vent en poupe auprès des salariés.

Le télétravail est une forme d’organisation du travail dans laquelle un travail qui aurait pu être exécuté dans les locaux de l’employeur est effectué par un salarié hors de ces locaux.

Pour les salariés, le télétravail donne un sentiment d’isolement car loin de son environnement de travail et de ses collègues, le télétravailleur peut perdre son sentiment d’appartenance à l’entreprise, surtout s’il est en télétravail sur une période longue.

Le succès du télétravail explique, en partie, le fait que certains quartiers de bureaux sont vides et que des immeubles entiers de bureaux sont actuellement déserts. Face à la crise immobilière que nous connaissons, le gouvernement s’intéresse de plus en plus à ces milliers de m2 vides, qui pourraient aveoir uen autre utilisation qu’un bureau classique.

Mais il faut, avant toute chose, bien connaître les spécificités d’un local commercial.

Qu’est-ce qu’un local commercial ?

La destination d’un bien immobilier correspond à sa finalité, c’est-à-dire à l’usage auquel le bien est destiné. Un bien immobilier peut principalement être destiné à l’habitation ou au commerce et aux activités de service.

Lorsque le local est destiné à l’habitation, cela signifie qu’il a pour but de loger une ou plusieurs personnes, qu’il s’agisse du propriétaire du bien, de locataires ou encore de personnes hébergées à titre gratuit.

Si le local est destiné au commerce, le bien immobilier est utilisé pour exercer une activité commerciale. Qu’il s’agisse d’un espace destiné à l’accueil du public, au stockage des marchandises, ou d’un simple bureau, le local commercial doit nécessairement être consacré à une activité professionnelle. Un local commercial est un espace physique conçu pour héberger des activités commerciales. Cela peut inclure la vente de biens et de services, des restaurants, des boutiques, des salons…

Pour définir s’il s’agit d’un local commercial ou d’habitation, il faut se référer à sa destination.

Pourquoi transformer un local commercial en habitation ?

Transformer un local commercial en habitation est une démarche qui peut être motivée par divers facteurs et avantages tangibles :

• D’un point de vue économique. En effet, cette conversion peut s’avérer particulièrement rentable, en particulier dans les zones où la demande résidentielle est forte.
• utilisation optimale des espaces disponibles. Les locaux commerciaux qui restent vacants pendant des périodes prolongées ne sont pas seulement un manque à gagner, mais aussi un gâchis d’espace dans des zones où chaque mètre carré est précieux. En les convertissant en habitations, on optimise non seulement l’usage de l’espace, mais on contribue également à densifier le tissu urbain de manière pragmatique.
• plan sociétal et communautaire. Acheter un local commercial pour en faire une habitation peut répondre à des besoins criants en termes de logement, surtout dans les villes confrontées à une pénurie. Cela peut non seulement offrir de nouvelles options de logement abordable, mais également insuffler une nouvelle vie aux quartiers, en créant un mélange d’espaces résidentiels et commerciaux qui dynamisent les zones urbaines.
• En 2024, le délai pour bénéficier du taux réduit d’imposition dans le cadre d’une transformation de local professionnel en habitation passe de 4 à 6 ans. Désormais, les bénéfices réalisés par les entreprises qui vendent un espace de bureaux, un espace commercial ou industriel destiné à être transformé en logement (ou d’un terrain destiné à la construction de logements) sont soumis à une imposition réduite de 19 %  à condition que l’acheteur s’engage à transformer le bien dans les 6 ans.

Les logements doivent être situés dans des zones géographiques avec un déséquilibre entre l’offre et la demande de logements.

Comment transformer un local commercial en habitation ?

Le réaménagement d’un local commercial en logement est possible, mais suppose un changement de destination et la réalisation de certaines formalités administratives comme la consultation du PLU, l’obtention de l’accord des copropriétaires et le dépôt d’une déclaration de travaux.

1- Résilier le bail commercial

La démarche préalable indispensable consiste à résilier le bail commercial, s’il est encore en cours.

A chaque période triennale du bail commercial (3, 6 et 9 ans), le bailleur peut résilier le contrat de location pour transformer le local à usage d’habitation.

Le propriétaire doit respecter le formalisme requis et adresser le congé à son locataire au moins 6 mois avant la fin de la période de 3 ans.

2- vérifier le règlement de copropriété de l’immeuble

Ce document est ESSENTIEL et détermine les règles générales applicables à l’immeuble. Il définit également la division des lots et leur destination.

La destination e l’immeuble peut être à usage d’habitation, de commerce, etc ou à usage mixte.

Si votre projet déroge à la destination prévue pour l’immeuble, il sera nécessaire d’obtenir le changement d’affectation du local commercial en local d’habitation. Cela nécessite un vote à l’unanimité des copropriétaires en assemblée générale !

Vous pouvez demander au syndic de soumettre au vote cette décision lors de la prochaine assemblée ou de convoquer, à vos frais, une assemblée générale.

3- Vérifier le PLU (plan local d’urbanisme)

Ensuite, consultez le PLU pour vérifier qu’aucune règle ne s’oppose à la transformation d’un local commercial en habitation. Le PLU (Plan Local d’Urbanisme) de votre mairie est disponible en ligne ou auprès du service urbanisme de la mairie de votre commune.

Le PLU constitue la colonne vertébrale de l’urbanisme d’une commune. Régulièrement mis à jour, les règles de construction peuvent avoir évolué depuis votre achat du local commercial.

Ce document comporte toutes les règles, les interdictions, les limitations de construction au sein d’une zone géographique donnée. Pour transformer un local commercial en habitation, vous pouvez vous heurter notamment à une interdiction de principe de ce type d’opérations, afin de maintenir la vitalité du commerce de proximité.

Parfois, c’est une simple interdiction de transformation des rez-de-chaussée des immeubles.

4- Demander les autorisations d’urbanisme

Les autorisations varient selon le projet envisagé :

• un simple changement de destination nécessite une déclaration préalable de travaux, à réaliser en ligne ou auprès de la mairie.
• un changement de destination accompagné d’une modification de la façade et/ou modification de la structure porteuse nécessite un permis de construire.

Si vous vous trouvez dans un secteur protégé (monument historique, site classé, réserve naturelle, parc national…), les démarches, le contenu du dossier et les délais d’instruction sont plus longs.

Quel est l’impact au niveau des impôts locaux

Une seule règle : Tout changement de destination impacte les impôts locaux.

En effet, le local commercial est soumis à la Contribution Economique Territoriale (CET), mais pas le logement. En outre, votre projet modifie le calcul des impôts fonciers.

Aussi, l’article 1406 du Code général des impôts (CGI) impose d’informer l’administration fiscale du changement de destination d’un local commercial dans les 90 jours.

L’administration fiscale procède alors à la mise à jour de la valeur locative des biens. La CET est supprimée, la taxe foncière modifiée, la taxe d’habitation sur les résidences secondaires éventuellement appliquée, le cas échéant.

Après ces quelques formalités, vous serez propriétaire d’un logement, anciennement local commercial, qui conviendra parfaitement à vos attentes. mais sachez qu’un local commercial est souvent au même prix qu’une habitation, contrairement à de fausses croyances. Là où le prix est moins élevé, c’est que les locaux commerciaux sont souvent situés au RDC et au 1er étage des immeubles, donc avec un prix/M2 moins cher qu’au 4ème étage du même immeuble ! Suite à lire dans notre prochain article car une proposition de loi du 7 mars 2024, a été adoptée en 1ère lecture à l’unanimité à l’Assemblée Nationale. Cette proposition de loi entend faciliter la transformation de bureaux ou d’anciens bâtiments publics (anciennes trésoreries ou Postes…) en logements, afin de résoudre la crise actuelle du logement…