Immobilier en France en 2023 : qui achète et où ?

 

Qui achète en 2023 ? Quelles sont les nationalités qui achètent le plus ?  où achète-t-on en 2023 en France ? Ces questions nous sont très souvent posées par nos nouveaux clients aussi bien chez Homelikehome, que au sein de la Fédération des Chasseurs immobiliers (FCI).

 

L’époque bénie des taux d’intérêt historiquement bas est bien derrière nous. Le marché de l’immobilier se caractérise par une remontée des taux d’intérêt, une baisse des prix et surtout une baisse de nombre de ventes. Mais de bonnes affaires restent possibles même si le marché de l’immobilier n’est plus aussi dynamique qu’il y a encore un an.

Les Belges restent les principaux acquéreurs (17 %), suivis par les Italiens (15 %, en baisse) et les Britanniques (11 %). Viennent ensuite les suédois (7 %), les suisses et les néerlandais (5 %)….

 

Vous souhaitez acheter un bien immobilier en France en étant non résident ? Que vous soyez expatrié ou étranger, le principe est le libre investissement. Autrement dit, la nationalité de l’investisseur importe peu. Seule la résidence fiscale entre en considération puisqu’une telle opération produit un impact fiscal.

 

Le profil type du non résident qui investit dans l’immobilier en France

 

La propriété d’un bien immobilier français n’est pas réservée aux seuls résidents sur le territoire français ou aux seuls français. L’acquéreur est également libre d’en faire un investissement locatif ou une résidence secondaire. La législation française s’applique de plein droit en matière de fiscalité en ce qui concerne le bien situé en France.

Il existe différentes typologies d’investisseurs non-résidents qui investissent dans l’immobilier en France :

• L’investisseur qui a la nationalité française, propriétaire d’un bien immobilier en France et qui déménage à l’étranger. Une exonération spéciale a d’ailleurs été prévue pour cette catégorie en cas de vente de l’ancienne résidence principale.

• L’étranger qui souhaite investir dans l’immobilier en France. Il peut s’agir d’un achat à titre d’investissement locatif par exemple. Il faut toutefois savoir que les investisseurs non-résidents ne peuvent pas bénéficier des dispositifs incitatifs en matière d’investissement locatif, type Pinel, LMP…. Toutefois, des exonérations fiscales et des abattements peuvent s’appliquer en fonction de la durée de détention en cas de revente.

Pour acquérir un bien immobilier en France, l’acquéreur non résident doit éclaircir certains points lui concernant tels que :

• Son régime matrimonial 
• Sa nationalité. Bien que cette information est peu décisive quant au régime applicable sur le plan fiscal, elle reste importante pour d’autres points. Il faut notamment déterminer s’il s’agit d’un pays qui a signé une convention bilatérale avec la France par exemple.
• Sa situation personnelle. Il faut déterminer si l’investisseur a déjà vécu ou non en France. Cette information peut avoir une incidence sur le plan fiscal.
• Son pays de résidence

 

Il faut savoir que c’est la loi du lieu où se situe le bien immobilier acquis qui va s’imposer en matière de fiscalité. Ainsi, c’est la loi française qui va régir la propriété, les fiscalités en matière de revenus locatifs et de plus-values en cas de revente.

Cependant, si l’acquéreur venait à décéder, dans ce cas-là, la loi française ne sera plus applicable. En effet, depuis le 17 août 2015, la loi du pays de situation du bien s’efface au profit de celle du pays de résidence de l’acquéreur en termes de succession. C’est donc cette dernière qui va s’appliquer afin de déterminer les héritiers et les droits à verser.  En revanche, il reste possible de privilégier l’application de la loi française en le prévoyant précisément dans un testament.

Comment trouver un bien quand on habite à l’étranger ?

La démarche est la même que pour les résidents : il faut trouver le bien qui offre les meilleurs taux de rentabilité. Il y a toutefois une difficulté de taille pour les non-résidents car il faut sélectionner le bien à distance, et donc faire appel à un chasseur immobilier.

 

Voici nos conseils pour trouver un bien en tant que non résident :

• Choisir préalablement la région où investir. Il existe en France des régions et des villes plus porteurs que d’autres. Contrairement à ce que l’on pourrait penser, ce ne sont pas les villes les plus connues qui offrent les meilleurs taux de rendement. En effet, plus les prix d’achat sont élevés, plus il est difficile de réaliser un taux de rendement élevé. Il faut notamment étudier le marché locatif, le dynamisme économique et démographique de villes moins connues…
• Faire une comparaison des prix des biens semblables dans la région. Le prix d’achat produit un impact direct sur le calcul de la rentabilité de votre investissement. C’est pourquoi il faut trouver le bien qui vous permet de faire une bonne affaire tout en restant attentif sur les spécificités propres du bien : localisation, typologie du bien immobilier…
• Définir le budget à investir. Quel est votre capacité d’investissement totale ? Si vous devez emprunter, quelle est votre capacité d’endettement ? Pouvez-vous recourir à un prêt immobilier ?
• Et surtout, faire appel à un professionnel de l’immobilier tel qu’un chasseur immobilier…

Comment faire financer ce bien immobilier ?

Acquérir un bien immobilier en France nécessite des transferts de fonds qui peuvent parfois être importants. Ces transferts doivent d’ailleurs faire l’objet d’un contrôle effectué par des établissements de crédits ou par des institutions bancaires.

Le notaire prend également part à cette vérification afin de prévenir d’éventuels blanchiments d’argent. En cas de doute, celui-ci devra en aviser le service TRACFIN.

En parallèle, le notaire doit veiller à la sécurité de ces transferts en étant le premier responsable à l’égard du vendeur et de l’acheteur étranger. En ce sens, il va également contrôler les transactions effectuées ainsi que la situation des institutions bancaires ou des établissements qui ont émis ces dernières.

 

 

Quelle est la fiscalité retenue ?

L’acquéreur étranger est soumis à un régime fiscal (les taux d’impositions et les taxes foncières) applicable sur le bien qu’il a acquis en France.

En matière d’impôt sur le revenu

Le principe est que les revenus locatifs sont imposables selon le Droit interne français. Et ce, malgré l’existence d’éventuelles conventions fiscales signées par la France.

L’impôt sur le revenu locatif d’un non-résident est similaire à celui d’un résident fiscal français. Toutefois, le montant de l’impôt dû ne peut être inférieur à 20 % du revenu net. Les prélèvements sociaux s’appliquent aussi avec un taux de 17,5%.

 

En matière d’impôt sur la fortune

Une personne non résidente en France est redevable de l’impôt sur la fortune sur ses biens situés en France. Il faut toutefois que le montant net du patrimoine immobilier situé en France excède 1 300 000 euros.

Les règles applicables (règles de calcul et seuil de déclenchement) sont les mêmes que pour les contribuables résidents. Il faut se référer à la valeur de l’immeuble situé en France pour déterminer l’assiette de l’impôt.

Cette situation peut entraîner des cas de double imposition. Cependant, la plupart des pays ont supprimé l’impôt sur la fortune. En cas d’existence de l’impôt sur la fortune dans l’État de résidence et si le bien est susceptible d’être imposé, il faudra voir s’il existe une convention fiscale de non-double imposition entre les deux pays.

En matière de plus-value immobilière

En principe, les plus-values en cas de revente d’un bien immobilier situé en France sont imposables selon la loi fiscale française. Et ce, même si le propriétaire n’est pas résident en France.

Le taux d’imposition est de 19 %. Il faut aussi ajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2 %. Un taux spécial, entre 2 % et 6 %, s’applique si le montant des plus-values excède 50 000 €.

En conclusion, même si vous êtes non-résident, vous êtes libre d’acheter et d’investir dans un bien immobilier en France. Il faut seulement maîtriser les aspects fiscaux afin de déterminer le potentiel en matière de rentabilité. N’hésitez pas à confier votre projet à un chasseur immobilier Homelikehome, pour vous accompagner au mieux dans votre projet d’acquisition, et au delà.