Résidence secondaire en France : le marché en chiffres

La France est le pays d’Europe qui compte le plus de résidences secondaires. Derrière ce record se cache un marché mal connu, souvent résumé à la maison de famille en bord de mer, alors qu’il concerne aujourd’hui des profils d’acheteurs très différents. Voici ce que disent les chiffres, et ce qu’ils impliquent si vous envisagez d’acheter.

Combien y a-t-il de résidences secondaires en France ?

Les résidences secondaires représentent environ 10 % du parc immobilier français, soit près de 3,7 millions de biens, appartements et maisons confondus. Aucun autre pays européen n’affiche une telle proportion.

Cette concentration s’explique par la géographie du pays : un littoral très étendu, deux massifs montagneux majeurs et des campagnes accessibles depuis les grandes métropoles. Elle s’explique aussi par une habitude culturelle, celle de la maison de famille transmise sur plusieurs générations.

Qui sont les propriétaires ?

Le profil type surprend souvent. Deux résidences secondaires sur trois appartiennent à des personnes de plus de 60 ans, disposant d’un pouvoir d’achat élevé. L’achat intervient rarement en début de parcours immobilier, il arrive après la résidence principale, souvent à l’approche de la retraite.

C’est d’ailleurs un basculement que nous observons chez nos clients : beaucoup achètent dans la région dont ils sont originaires, avec l’idée d’en faire leur résidence principale une fois la vie active terminée. L’arbitrage entre les deux statuts mérite d’être posé en amont, car il a des conséquences fiscales concrètes. Nous l’avons détaillé dans notre article sur les questions à se poser entre résidence principale et secondaire.

Chez les acheteurs plus jeunes, les critères changent. La qualité de la desserte prime : accès autoroutier, gare TGV à proximité, connexion internet permettant de travailler plusieurs jours par semaine. La résidence secondaire devient un second lieu de vie, pas seulement un lieu de vacances.

Une résidence secondaire sur dix appartient par ailleurs à une personne résidant à l’étranger. Ce marché a ses propres logiques, que nous avons traitées à part dans notre analyse des acheteurs étrangers.

Où se concentrent-elles ?

La répartition est très inégale. Environ 40 % des résidences secondaires se trouvent sur le littoral et 16 % à la montagne. Le reste se répartit entre campagnes et villes moyennes. L’Occitanie est la région la mieux dotée, avec plus de 500 000 biens.

Chaque typologie a ses règles et ses pièges. Pour le bord de mer, la question du recul du trait de côte et des assurances devient déterminante, un sujet que nous abordons dans notre article sur la recherche d’une maison au bord de l’eau. Pour la montagne, c’est l’enneigement et la rentabilité locative qui dictent la valeur, comme nous l’expliquons à propos de l’achat d’un pied-à-terre en altitude. Pour la campagne, l’état du bâti et le coût de rénovation pèsent davantage que l’adresse, sujet que couvre notre guide sur l’achat d’une maison de campagne.

Une carte qui bouge, enfin : le réchauffement climatique commence à déplacer la demande vers le nord et l’ouest, au détriment du sud historique.

Combien ça coûte vraiment

Le prix d’achat n’est que la première ligne du budget. Dans les secteurs les plus recherchés, les Alpilles par exemple, autour de Saint-Rémy-de-Provence ou des Baux-de-Provence, le mètre carré approche celui de Paris.

Mais ce sont les charges récurrentes qui surprennent le plus nos clients :

• la taxe foncière, en hausse continue, et la taxe d’habitation qui reste due sur les résidences secondaires
• l’énergie, avec des maisons souvent anciennes, mal isolées et chauffées par intermittence
• l’entretien courant, du jardin à la toiture, qu’il faut déléguer quand on habite à plusieurs centaines de kilomètres
• les travaux de rénovation énergétique, de plus en plus contraints par la réglementation

Sur le poste énergie, qui est le plus sous-estimé, nous avons rassemblé les leviers concrets dans un article dédié aux contrats et aux coûts de chauffage d’une résidence secondaire. Sur la fiscalité, qui conditionne la rentabilité réelle du bien, tout est détaillé dans notre guide des pièges fiscaux de la résidence semi-principale.

Le mythe de la bi-résidence

L’idée d’alterner entre ville et campagne grâce au télétravail a largement alimenté la flambée des prix après la crise sanitaire. Elle résiste mal à l’usage.

Faire la navette entre deux logements suppose des transports fiables et un budget de déplacement conséquent. Beaucoup de ceux qui avaient acheté dans cette perspective ont remis leur bien en vente. De la même manière, la location saisonnière, souvent présentée comme la solution pour absorber les frais, s’est révélée plus contraignante et moins rentable qu’annoncé, dans un marché où l’offre a explosé.

Conséquence directe : les biens survalorisés ne se vendent plus. Les offres se négocient couramment 10 à 15 % sous le prix affiché, parfois davantage, quand les vendeurs raisonnent encore sur les niveaux d’il y a deux ou trois ans.

Faut-il acheter maintenant ?

Le rapport de force s’est inversé en faveur des acheteurs. Les biens restent plus longtemps sur le marché, la négociation est redevenue possible, et les vendeurs les plus pressés acceptent des décotes sérieuses.

La difficulté n’est donc plus de trouver, elle est de ne pas payer le prix d’hier. Cela suppose de connaître le marché local au niveau de la commune, parfois du hameau, ce qui est précisément ce qu’un acheteur à distance ne peut pas faire depuis chez lui. Si vous cherchez où regarder en priorité, notre dossier sur où acheter sa résidence secondaire détaille les secteurs à surveiller.

C’est aussi le cœur de notre métier : visiter à votre place, écarter ce qui ne mérite pas le déplacement et négocier sur la base de ce qui se vend réellement, pas de ce qui s’affiche. Nos chasseurs sont présents dans une quinzaine de régions, du littoral normand à l’arrière-pays provençal.

Chiffres de cadrage du marché issus de nos observations et des données publiques disponibles en 2024. Nous les actualisons à chaque publication des statistiques nationales.