Une hausse importante des ventes des logements classés F et G

Une hausse importante des ventes des logements classés F ou G ?

La première conséquence de la loi Energie Climat sur le marché immobilier a été une augmentation très significative des mises sur le marché des biens classés F ou G.

17 % des logements en France sont considérés comme des passoires thermiques ce qui représente près de 2 millions de logements dont le DPE est classé F ou G.

Avec la nouvelle méthode de calcul entrée en vigueur en juillet 2021, le nombre de biens classés passoires thermiques a augmenté de +8%. La part des logements classés F ou G culmine à Paris où elle passe de 15,9% à 30,2% des ventes de 2021 à 2022.

Si l’on se réfère aux données du groupe Se Loger, en 2022, 31 % des propriétaires de résidences principales ont décidé de vendre leur bien en raison d’un mauvais DPE. Ils étaient 39 % du côté des propriétaires d’un bien en location et 50 % pour les propriétaires de résidences secondaires.

La part de logements vendus avec une étiquette G en Ile-de-France a fortement progressé entre 2021 et 2022, tant pour les appartements, avec une augmentation de + 2,7% en 2021 à +7,9% en 2022, que pour les maisons, avec une augmentation de +3,6% en 2021 à +8,5% en 2022.

C’est également le cas pour les biens classés en F, dont la part augmente de +7,5% en 2021 à +11,8% en 2022 pour les appartements et de +10,3% en 2021 à +12,5% en 2022 pour les maisons.

 

A Paris le phénomène est encore plus fort et entre 2021 et 2022, le nombre d’annonces concernant des passoires thermiques a été multiplié par 4, selon le site d’annonces immobilières Se Loger. En revanche, à Paris, la part des ventes d’appartements étiquetés « D » a reculé de 42,3% du total en 2021 à 33,9% en 2022 !

A contrario, à Marseille, le nombre de passoires thermiques représente uniquement 4% du nombre des biens en vente.

Les prix des passoires thermiques tirés vers le bas

Plusieurs éléments entrent en ligne de compte et expliquent cette baisse de prix :

• L’afflux de biens sur le marché tire naturellement le prix du bien vers le bas.
• Les acquéreurs intègrent dans leur prix d’achat qu’ils vont avoir des travaux à engager (isolation, chauffage, production d’eau chaude, ventilation, …) pour pouvoir améliorer le DPE de leur bien et pouvoir le louer, ou même pour réduire les consommations énergétiques de leur bien.
• Les acquéreurs ont compris que les vendeurs de passoires énergétiques ne sont pas dans une situation très confortable pour négocier le prix de leur bien et dans le contexte actuel de baisse générale des prix immobiliers, ils sont en position de force.

Tout ceci se traduit par une décote sur le prix de vente affiché qui est estimée par le site Se Loger à -3,9%. Cet impact défavorable d’un mauvais DPE est d’ailleurs beaucoup plus élevé en province qu’à Paris.

Par ailleurs ces 18 derniers mois, les prix des biens ayant un mauvais DPE ont cru moitié moins vite que ceux des biens ayant un DPE, A, B, C, D ou E.

Un mauvais DPE est donc un réel frein à la vente puisqu’en 2022, 50% des acquéreurs n’ont visité que des biens ayant un bon DPE. Ils considèrent même qu’un mauvais DPE devient un vrai élément de négociation.

C’est la raison pour laquelle, alors que la négociation moyenne sur un bien dont le DPE est correct est de -3,7%, elle est de -5,6% sur les biens classés en F ou en G.

En tout cas, selon une étude Opinionway, 79% des vendeurs d’une résidence principale et 57% de ceux qui cèdent un investissement locatif disent être prêts à baisser leur prix en cas de mauvais DPE. De plus, 40% des futurs acheteurs considèrent un mauvais DPE comme un levier de négociation sérieux.

L’augmentation de la proportion de « passoires thermiques » dans les ventes de logements anciens est nettement plus marquée à Paris et en Petite Couronne qu’en Grande Couronne, sans doute parce que les logements énergivores y sont plus nombreux, compte tenu de l’ancienneté du parc immobilier parisien et de sa composition, notamment avec de nombreux petits logements.