Investir en France depuis le Brésil

Oui, vous pouvez acheter un bien immobilier en France en vivant au Brésil, que ce soit pour préparer votre retour ou pour placer votre épargne. Mais trois contraintes changent la donne par rapport à un achat depuis l’Europe : vos revenus en réal compliquent l’accès au crédit français, vos loyers supporteront 17,2 % de prélèvements sociaux au lieu de 7,5 %, et vous devrez désigner un représentant fiscal accrédité le jour où vous revendrez au-delà de 150 000 €. Rien de bloquant, à condition de les traiter dans le bon ordre et surtout avant de commencer à visiter.

La communauté française du Brésil comptait 18 774 inscrits au registre consulaire fin 2024, en hausse de 13 % sur un an, dont plus de 10 000 à São Paulo. Mécaniquement, cela veut dire de plus en plus de retours à organiser dans les années qui viennent. Et le second tour de la présidentielle du 25 octobre ajoute une incertitude qui pousse certains à ressortir un projet de retour gardé en réserve.

Chez Homelike Home, nous accompagnons depuis 2003 des acheteurs qui vivent à l’étranger et qui ne peuvent pas visiter eux-mêmes. Voici ce que nous disons systématiquement à ceux qui nous appellent du Brésil.

En bref

• Aucune restriction : un non-résident, français ou brésilien, peut acheter librement en France
• 17,2 % de prélèvements sociaux sur les loyers, contre 7,5 % pour un résident de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse
• Représentant fiscal accrédité obligatoire à la revente au-delà de 150 000 € de prix de cession
• Le financement est le vrai filtre : la devise de vos revenus est examinée de près
• La convention fiscale de 1971 attribue à la France l’imposition de vos revenus immobiliers français
• Le crédit se prépare avant les visites, jamais après

Ce qui change vraiment quand on achète depuis le Brésil

La plupart des articles sur l’investissement immobilier des expatriés raisonnent comme si tous les pays se valaient. C’est faux. Le droit fiscal français trace une frontière nette entre l’Union européenne, l’Espace économique européen et la Suisse d’un côté, et le reste du monde de l’autre. Le Brésil est dans le second groupe.

	Depuis l’UE, l’EEE ou la Suisse	Depuis le Brésil
Prélèvements sociaux sur les loyers	7,5 % (prélèvement de solidarité seul)	17,2 % (CSG 9,2 % + CRDS 0,5 % + solidarité 7,5 %)
Représentant fiscal à la revente	Dispensé	Obligatoire au-delà de 150 000 €
Devise des revenus	Euro ou devise de référence	Réal, soumis au risque de change

Les 17,2 % de prélèvements sociaux

Le taux réduit de 7,5 % est réservé aux non-résidents affiliés à un régime de sécurité sociale de l’UE, de l’EEE ou de la Suisse. Si vous cotisez au Brésil, vous payez le taux plein. Sur 12 000 € de loyers annuels nets, cela représente environ 1 160 € d’écart par an par rapport à un expatrié installé à Lisbonne ou à Genève. Sur dix ans de détention, l’écart devient un vrai paramètre de rentabilité, à intégrer dans votre calcul avant de choisir un bien.

Le représentant fiscal accrédité

C’est le point que personne ne voit venir. Un vendeur domicilié hors UE et hors EEE doit, en principe, désigner un représentant fiscal accrédité en France lors de la vente de son bien. Trois cas de dispense automatique existent :

• Le prix de cession est inférieur ou égal à 150 000 €, apprécié par cédant (un couple soumis à imposition commune compte pour un seul cédant sur le prix total)
• La plus-value est totalement exonérée au titre de la durée de détention, et le prix devient alors indifférent
• Le bien était votre ancienne résidence principale en France et bénéficie de l’exonération prévue à ce titre

La prestation d’un représentant accrédité se facture généralement en pourcentage du prix de vente. Ce n’est pas un détail à découvrir chez le notaire : c’est une ligne de coût à provisionner dès l’achat, surtout si vous visez un bien au-dessus de 150 000 € et que vous n’êtes pas sûr de rentrer en France avant de revendre.

Le financement, le point qui bloque le plus souvent

Un non-résident peut obtenir un crédit immobilier en France. Mais les banques appliquent des critères plus exigeants qu’à un résident fiscal français, et elles regardent cinq choses :

• La stabilité de votre situation professionnelle et l’ancienneté de votre contrat
• La nature de vos revenus : salariat, statut d’indépendant, dividendes
• Votre pays de résidence et le cadre réglementaire qui s’y applique
• La devise dans laquelle vous êtes payé
• Le niveau de votre apport personnel

C’est le quatrième point qui fait la différence depuis le Brésil. Le réal n’est pas une devise de référence pour les établissements français, et un revenu libellé en réal est analysé avec une prudence que n’inspire pas un salaire en euros, en francs suisses ou en dollars. Résultat : le nombre de banques susceptibles d’étudier votre dossier se réduit, et les conditions d’apport demandées sont souvent plus élevées.

Deux conséquences pratiques :

1. Consultez un courtier spécialisé non-résidents avant de visiter, pas après. Il sait quels établissements travaillent avec des revenus en devise émergente et lesquels refusent le dossier d’entrée.
2. Ne vous fiez pas à un simulateur en ligne. Le montant qu’il affiche correspond à un profil de résident français. L’écart avec l’accord réel d’une banque peut être considérable.

Un dossier de financement validé en amont a un autre avantage, moins évident : dans les secteurs tendus, il rend votre offre crédible auprès du vendeur, qui hésite souvent face à un acquéreur basé à 9 000 kilomètres.

Acheter pour revenir ou acheter pour louer : deux projets différents

C’est la question qu’il faut trancher avant toute recherche, parce qu’elle change tous les critères.

Si vous achetez pour y vivre à votre retour, l’environnement primait sur le bien. Un appartement se rénove, une adresse ne se change pas. Les temps de trajet, l’école des enfants, la vie du quartier et l’accès à une gare ou un aéroport comptent plus que la surface. Et sauf si votre date de retour est fixée, attention au décalage : un bien acheté deux ans avant le retour se loue dans l’intervalle, et un bail en cours ne se récupère pas à la date qui vous arrange.

Si vous achetez pour placer votre épargne, la logique s’inverse. Vous arbitrez entre rendement, demande locative et fiscalité, et la localisation se juge sur la tension du marché locatif plutôt que sur votre confort personnel. Nos clients qui construisent un patrimoine locatif en France depuis l’étranger visent en général des villes où la demande est structurellement supérieure à l’offre, et acceptent un ticket d’entrée plus élevé en échange d’une vacance locative faible.

Le piège classique est de mélanger les deux. Un bien choisi pour plaire à la famille se loue rarement bien, et un bien choisi pour son rendement s’habite rarement avec plaisir.

La fiscalité française de vos loyers, concrètement

La convention fiscale entre la France et le Brésil, signée à Brasilia le 10 septembre 1971 et entrée en vigueur le 10 mai 1972, attribue l’imposition des revenus et des plus-values immobiliers à l’État où se situe le bien. Pour un appartement à Paris ou à Nantes, c’est donc la France qui impose, quel que soit votre lieu de résidence.

Ce que cela implique :

• Un taux minimum d’imposition de 20 % jusqu’à 29 579 € de revenu net imposable (seuil applicable aux revenus 2025), puis 30 % au-delà, au titre de l’article 197 A du CGI
• L’option du taux moyen : si le barème progressif appliqué à l’ensemble de vos revenus mondiaux vous est plus favorable, vous pouvez demander son application, justificatifs à l’appui
• Le régime micro-foncier et son abattement de 30 %, accessible si vos revenus fonciers bruts restent sous 15 000 €
• Les 17,2 % de prélèvements sociaux, qui s’ajoutent à l’impôt sur le revenu

Côté brésilien, deux obligations déclaratives à ne pas oublier. Votre bien français entre dans votre déclaration annuelle à la Receita Federal. Et si l’ensemble de vos actifs détenus hors du Brésil dépasse 1 million de dollars au 31 décembre, vous devez déposer la déclaration CBE auprès du Banco Central, entre le 15 février et le 5 avril, les biens immobiliers étant déclarés dans la catégorie « Imóveis ». Les pénalités de retard sont plafonnées mais réelles.

Ces règles méritent une validation par un fiscaliste qui pratique les deux juridictions. Nous ne sommes pas conseillers fiscaux, et une situation familiale particulière, un mariage binational ou des revenus mixtes peuvent tout changer.

Où acheter en France quand on rentre du Brésil

Les retours que nous accompagnons depuis l’Amérique latine se concentrent sur quelques profils de destination assez stables.

• Paris et l’ouest parisien pour ceux dont le poste est en France et dont les enfants viennent de systèmes scolaires internationaux. C’est là que l’offre d’écoles bilingues et de sections internationales est la plus dense, et c’est notre volume de recherches le plus important sur la chasse immobilière à Paris.
• Lyon et Bordeaux pour un équilibre entre grande ville et qualité de vie, avec un ticket d’entrée nettement inférieur à Paris.
• Marseille, Nice et Aix pour ceux qui ne veulent pas renoncer au climat après des années sous les tropiques. C’est un motif plus fréquent qu’on ne l’imagine, et Marseille reste la plus accessible des trois.
• Nantes et le littoral atlantique pour les familles qui cherchent de l’espace et une métropole à taille humaine.

Un conseil de terrain : ne choisissez pas votre ville uniquement en fonction de l’école. Nous voyons régulièrement des familles s’installer très loin de leur travail pour un établissement précis, et regretter les trajets au bout de six mois. L’équilibre entre scolarité, transport et logement vaut mieux qu’un critère unique poussé à l’extrême.

Acheter depuis le Brésil avec un chasseur immobilier français

Le marché immobilier français n’a pas de base de données unique recensant les biens disponibles, contrairement à ce qu’on trouve dans beaucoup de pays. Les biens circulent entre agences indépendantes, réseaux nationaux, notaires et particuliers, et une partie ne sort jamais sur les portails. Depuis São Paulo ou Rio, cette opacité est votre principal handicap.

Un chasseur immobilier en France travaille pour l’acquéreur, là où l’agent immobilier travaille pour le vendeur. Concrètement, sur un dossier depuis le Brésil, cela veut dire :

• Une présélection honnête : vérification de l’adresse, de l’environnement, des travaux votés en copropriété, des nuisances et des temps de trajet réels, avant même de se déplacer
• Une visite documentée : chaque pièce filmée et photographiée, les volumes, les vues, le niveau de bruit et les annexes décrits sans filtre, y compris les défauts
• Un dossier complet après visite : photos, vidéos, plan commenté et compte rendu détaillé, pour décider sur des éléments concrets plutôt que sur une annonce de six lignes
• Une représentation sur place le jour où il faut faire une offre vite, signer un compromis ou gérer un imprévu

Si vous voulez le détail des étapes administratives et de l’installation elle-même, nous avons publié avec FemmExpat un guide complet sur l’installation en France, qui couvre les démarches des premiers mois.

Le calendrier d’un retour préparé

1. 12 mois avant : arbitrage entre achat et location, premier contact courtier, estimation de votre capacité d’emprunt réelle
2. 9 mois avant : choix de la ville et du secteur, inscription scolaire si vous avez des enfants, car les délais sont le vrai facteur limitant
3. 6 mois avant : lancement de la recherche, voyage de repérage si votre calendrier le permet
4. 3 mois avant : offre, compromis, et organisation du transfert de fonds en anticipant le change
5. À l’arrivée : acte authentique, ouverture des compteurs, formalités administratives

Si votre retour est plus urgent que cela, une location de transition reste souvent la meilleure décision. Nous détaillons cette logique dans notre article sur le retour en France depuis l’étranger.

À retenir

Acheter en France depuis le Brésil n’est ni plus risqué ni plus compliqué qu’ailleurs, mais c’est plus coûteux sur deux lignes précises que personne ne vous signale spontanément : 17,2 % de prélèvements sociaux au lieu de 7,5 %, et un représentant fiscal accrédité à prévoir au-delà de 150 000 € à la revente. Intégrez ces deux lignes dans votre calcul dès le départ, faites valider votre financement avant de commencer à visiter plutôt que l’inverse, et tranchez clairement entre acheter pour y vivre et acheter pour louer. Le reste est une question de méthode, et surtout d’avoir quelqu’un sur place qui regarde les biens avec vos intérêts en tête plutôt que ceux du vendeur.

Sources

Rapport du gouvernement sur la situation des Français établis hors de France, MEAE, juillet 2025, pour les effectifs consulaires au Brésil. Convention fiscale France-Brésil du 10 septembre 1971 (BOI-INT-CVB-BRA). BOFiP, BOI-RFPI-PVINR-30-20, pour le représentant fiscal accrédité et l’article 244 bis A du CGI.