L’emplacement est la règle N°1 en Immobilier : Quel est le choix de la bonne ville:
Il faut avant tout viser une ville dynamique, que ce soit par l’économie ou l’attrait touristique. Il faut souvent acheter dans une ville qu’on connait, où l’on peut facilement se déplacer notamment pour assister aux travaux incontournables, assemblées générales et autres…On oublie donc les villes souvent attrayantes en terme de prix d’achat, mais très difficiles d’accès en TGV par exemple.
La ville doit être suffisamment dynamique pour louer facilement à une population solvable et pour éviter les vacances locatives. Ainsi, privilégiez les villes étudiantes et à la santé économique solide pour les locations longue durée, et les villes touristiques pour la location saisonnière. Il faut toujours faire attention aux petites villes qui peuvent afficher des rendements à 2 chiffres (supérieurs à 10 %), comme par exemple Saint-Etienne, Clermont-Ferrand, mais votre bien immobilier peut avoir des difficultés à se louer.
Règle N°2 : L’intégration des paramètres cash-flow, rendement, rentabilité:
Il faut un cashflow positif, c’est à dire l’autofinancement de votre bien immobilier locatif.
cash-flow = entrées – sorties = revenus – dépenses
Il faut autant d’entrées d’argent (loyer) que de sorties (traites mensuelles, charges et impôts). Il faut limiter l’effort de trésorerie, pour autofinancer le bien et se construire un patrimoine.
Il existe aussi une corrélation entre rendement et rentabilité. Ainsi vous pouvez avoir un bon rendement lors de la location pendant plusieurs années, et vendre avec une moins-value de -50%. Inversement, vous pouvez avoir un rendement faible aux alentours de 1% pendant la location et vous pouvez vendre 10 ans après avec une plus value de 100%.
Un bon investissement locatif se traduit par un bon rendement à l’achat, un bon cashflow, et on espère une bonne rentabilité qui découlera en plus du prix de vente:
Finalement quand on achète, on est sûr du rendement car calculable à l’instant T avec les paramètres connus mais on n’est pas sûr de la rentabilité car on ignore la tendance du marché, et encore moins avec les crises que nous traversons depuis 2 ans : les gilets jaunes, les grèves et l’épidémie de la covid 19.
Les différents régimes fiscaux:
Ensuite, il est important de bien vous informer auprès d’un conseiller fiscal ou un conseiller en patrimoine afin de réaliser un investissement locatif rentable.
Vous pouvez mettre en location sous différents régimes fiscaux:
- location nue ou meublée en LMNP
- location longue durée ou location saisonnière type Air BnB
- défiscalisation type Pinel ou Denormandie
- achat en nom propre (impôt sur le revenu) ou via une société (SCI, SAS, SARL).
En pratique, il existe plein de façons d’investir en immobilier locatif.
Il faut se poser les bonnes questions au départ pour bien réussir vos investissements en immobilier locatif.
Chez Homelike Home, on vous propose un pack d’investissement locatif clé en main. Vous n’aurez plus qu’à choisir la ville dans laquelle vous voulez investir, avec un retour sur investissement qui ne sera pas le même à Paris, à Lyon ou à Bordeaux, car l’immobilier est déjà cher, alors qu’une ville comme Nantes ou Marseille est beaucoup plus accessible, en terme de prix d’acquisition.
Chez Homelike Home, nous savons aussi dénicher les bons artisans et vous proposer des solutions clés en mains pour la réalisation de vos travaux. Nos chargées de recherches, sont ingénieurs, architectes, architectes d’intérieur et maitrisent parfaitement la phase des travaux nécessaires à un bon investissement locatif.
Réussir son investissement locatif nécessite une bonne connaissance du marché immobilier local, d’où l’importance de faire appel à un professionnel, un chasseur immobilier qui va chercher partout sur le terrain le produit idéal.
Quelques exemples d’investissement réussis grâce au talent de notre équipe Homelike Home:
1°- Appartement déniché dans le 18ème arrondissement de Paris :
Profil : cadre parisien, déjà propriétaire de sa résidence principale, souhaitant investir dans un appartement mis en location pendant 10 ans puis pouvant servir à ses enfants pour leurs études.
Achat : Un appartement de 2 pièces de 44m2 au 4ème et dernier étage sans ascenseur, avec une vue sur Montmartre…magique
Achat appartement HAI : 400 000 €
Notaire : 32 000 €
Commission Homelike Home : 13 000 €
Travaux réalisés : 50 000€ dont 7000 € d’honoraires d’architecte.
Total Cout d’acquisition + travaux : 495 000 €
Appartement loué 1700 € / mois hors charge
Rentabilité brute : (1700 x 12) / 495 000 € = 4.12%
