Location saisonnière, nouveau projet de loi en 2024

 

 

2024, année des Jeux Olympiques mais pas seulement car il semblerait que 2024 soit également l’année du changement pour les loueurs de meublés de tourisme.

L’essor des locations saisonnières a profondément transformé le paysage immobilier des villes à travers la France. Ce phénomène a  eu un impact important sur les marchés locatifs, notamment en ce qui concerne l’accès au logement. Vous avez entendu parler de la difficulté pour louer un logement, notamment à Paris et dans les grandes villes, car bon nombre de biens immobiliers ont été retirés du marché locatif, à cause du DPE et de l’appât du gain pour les propriétaires de pouvoir louer cher, voire trop cher, leur bien immobilier, pendant les 2 semaines de JO. De plus, il semblerait que dans les zones tendues, de nombreux travailleurs ne peuvent plus se loger près de leur lieu de travail. Cette situation a parfois des conséquences extrêmes comme par exemple le fait que des entreprises déménagent faute de logements pour leurs employés. Face à cette situation, de nombreuses villes ont pris des mesures pour réglementer les locations courte durée afin de rétablir l’équilibre sur le marché de l’immobilier locatif.

La « loi Airbnb », loi de régulation des logements saisonniers, a été votée en première lecture à l’Assemblée nationale, le lundi 29 janvier 2024. Il semblerait que la volonté du gouvernement est d’aller vers un rééquilibrage entre meublés touristiques et logements à l’année dans les régions les plus attractives de France, appelées aussi « zones tendues ».

On vous explique, en quelques lignes, qui est concerné par cette nouvelle loi et quels sont les objectifs. Mais informations à prendre avec des pincettes à ce jour, car work in progress, le texte va désormais être discuté au Sénat et tout projet peut encore être modifié !

Définition des meublés de tourisme

Il s’agit d’un appartement ou d’une maison, loué en meublé, à destination d’une clientèle touristique. Bien que l’on parle souvent de « location saisonnière« , seul le terme « meublé de tourisme » apparaît dans les textes législatifs.

Les conditions pour louer un meublé de tourisme sont les suivantes :

• Le logement doit être meublé,
• Le logement doit être indépendant, et ne propose ni des services hôteliers, ni des équipements communs, contrairement aux résidences-service.
• La durée locative ne doit pas excéder 90 jours ou 12 semaines consécutifs.
• L’appartement loué peut constituer la résidence principale du propriétaire-bailleur, avec une occupation de 8 mois minimum par an, mais pas la résidence principale du locataire.

mais alors, quelles sont les nouvelles obligations pour ces meublés touristiques ?

Objectifs de la nouvelle loi airbnb 2024

Cette loi ne concerne ni les résidences principales ni les départements d’Outre-mer.

Cette proposition de loi ne vise pas à interdire les plateformes de type AirBnb, mais plutôt à trouver un équilibre entre activités touristiques saisonnières et vie des territoires le reste de l’année. Elle complète les mesures existantes telles que la déclaration préalable en mairie, le numéro d’enregistrement et la taxe de séjour qui sont obligatoires actuellement pour louer son logement.

La PPL1176, aussi appelée “loi anti-airbnb”, vise principalement les meublés de tourisme, notamment dans les zones tendues.

Dans un contexte de crise du logement, cette loi veut « remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue », avec 3 mesures principales.

Modification de la fiscalité des locations touristiques

La loi propose de modifier le régime fiscal des locations touristiques, en réduisant les abattements fiscaux pour les meublés de tourisme classés et non classés.

• L’abattement fiscal pour les meublés de tourisme non classés passerait à 30%, avec un plafond de revenus locatifs annuels de 15 000 €, contre 50% actuellement et un plafond de 77 700 €.
• L’abattement fiscal pour les meublés de tourisme classés, possédant un label de qualité allant de 1 à 5 étoiles, est abaissé à 30%, avec un plafond de revenus locatifs annuels de 30 000€, contre 71% actuellement et un plafond de 188 700 €.
• Dans les zones rurales et les stations de sport d’hiver, un abattement supplémentaire de 41% est prévu à condition que le chiffre d’affaires ne dépasse pas 50 000€.

A retenir : un meublé de tourisme non classé ou classé moins de trois étoiles bénéficie d’un abattement de 30 % jusqu’à 15 000 euros. De plus, la double déduction des amortissements pour les meublés de tourisme en location meublée non professionnelle (LMNP) serait supprimée. Les locations meublées occupées à titre de résidence principale ne seraient en revanche pas impactées.

Exigence du diagnostic de performance énergétique (DPE) 

La loi propose de soumettre la location de meublés touristiques aux mêmes obligations de performance énergétique que pour les biens loués sur de longues durées. Cette obligation s’appliquera à toutes les villes de France.

Les propriétaires qui veulent louer en meublé de tourisme devront :

• Pour un changement d’usage définitif : présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) classé entre les niveaux A et D
• Pour un changement d’usage temporaire : respecter le calendrier de rénovation énergétique obligatoire des logements. Comme pour les logements classiques, seront interdits à la location les meublés touristiques classés G au 1er janvier 2025, classés F au 1er janvier 2028 et classés E au 1er janvier 2034. Mais, cette interdiction a été supprimée pour les logements inférieurs à 40 m2, voir notre article du 19 février « Nouveau calcul du DPE« 

Des exigences déclaratives communes à tous les meublés de tourisme

– Obligation d’informer la copropriété avant la mise en location

Lorsqu’un lot de copropriété a fait l’objet d’une déclaration préalable soumise à enregistrement en vue de sa location comme meublé de tourisme, le propriétaire doit en informer le syndic de copropriété et un point d’information doit alors être inscrit à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

• prévoit que toute location d’un meublé de tourisme, classé ou non, soit soumis à la réalisation d’une déclaration préalable soumise à enregistrement, et ce même s’il s’agit de la résidence principale du loueur, qui devra alors le préciser au moment de la déclaration.
• De plus, tous les loueurs en meublé de tourisme devront pouvoir être en mesure de fournir, sur demande de la commune et dans un délai d’un mois, le compte du nombre de jours pendant lesquels le logement meublé a été loué dans l’année civile.

– Pouvoirs élargis pour les maires 

La proposition de loi accorde aux maires des compétences élargies pour mieux réguler les locaux à usage touristique. Cela inclut l’extension du régime de changement d’usage à l’ensemble des territoires situés en zone tendue, ainsi que l’universalisation d’un numéro de déclaration et d’enregistrement des meublés de tourisme. Des sanctions renforcées sont prévues en cas de non-respect de ces obligations, avec des amendes pouvant aller jusqu’à 15 000 euros pour l’utilisation d’un faux numéro d’enregistrement.

 

– Diminution de la durée de location de la résidence principale : 

La location touristique de sa résidence principale resterait possible sans avoir à obtenir d’autorisation de changement d’usage. Mais les communes auront la possibilité d’abaisser le nombre maximal de jours de mise en location touristique pour les résidences principales, de 120 jours à 90 jours par an.

 

Le texte va désormais être discuté au Sénat, et reste donc susceptible d’évoluer. Plus que jamais, la réalisation d’un investissement immobilier destiné à être donné en location nécessite une étude préalable du projet, en particulier lorsque le bien est destiné à de la location touristique, de courte durée. Notre équipe de chasse immobilière « Homelikehome » est à votre service pour vous accompagner dans vos futurs projets d’investissement locatifs.