Rentrée immobilière, à quoi s’attendre pour la fin d’année 2023 ?
Concernant le marché immobilier, la FNAIM prévoit un marché à 950 000 transactions sur l’année 2023 soit un recul de – 15% par rapport à 2022.
Le marché n’est plus fluide et la machine s’est donc enrayée.
Les volumes de ventes de logements anciens sont en recul de – 25% en Ile-de-France, au 2ème trimestre 2023 en comparaison avec le 2ème trimestre 2022. Le marché n’est plus fluide et la machine s’est donc enrayée.
Ce phénomène est également constaté dans la France entière : le nombre de transactions en 2023, sur les 12 derniers mois, atteindra en France les 950.000 transactions soit un nombre similaire à celui enregistré en 2018. On est loin de l’année record de 2022 avec 1.116.000 transactions enregistrées.
La hausse des taux pèse sur le marché immobilier
Les crédits à l’habitat sont de plus en plus difficiles à obtenir et surtout plus coûteux.
Depuis le 1er septembre 2023, les banques sont autorisées à consentir des crédits immobiliers jusqu’à 5,56% pour les prêts à taux fixe de 20 ans et plus.
Certains évoquent déjà des taux d’intérêts à plus de 5 % pour cette fin d’année 2023 . Ce chiffre n’avait pas été atteint depuis 15 ans, en 2008. Les emprunteurs voient leur capacité d’emprunt diminuer, et décident, très souvent, de revoir leur projet d’achat immobilier, en modifiant la localisation ou la superficie.
Les refus de prêts des banques se poursuivent et accentuent les difficultés sur le marché immobilier. Des difficultés qui se conjuguent avec un marché locatif hypertendu. Les baisses des prix restent trop légères pour compenser cette hausse des taux d’intérêt et le pouvoir d’achat immobilier des Français s’érode donc. Aujourd’hui, si l’on se réfère à la production de crédit immobilier, elle est descendue à son niveau de 2009, année où le marché immobilier se situait autour de 600 000 transactions dans l’ancien.
Le contexte inflationniste pénalise le pouvoir d’achat, notamment avec l’impact de la guerre en Ukraine tant sur le moral des Français que d’un point de vue géopolitique et économique
En comparant les 3 derniers mois à la même période de l’année 2022, le nombre de crédits octroyés est en recul de 52%.
Pour ce qui est des taux d’intérêt, alors qu’ils étaient inférieurs à 1% en 2021, ils s’élèvent désormais à plus de 5% hors assurance, à fin 2023.
L’impact de cette hausse des taux est considérable sur le cout d’un emprunt. Des prix de l’immobilier désormais trop élevés
Alors que le cout d’un emprunt s’est beaucoup accru, la baisse des prix n’est pas assez marquée. A titre d’exemple, pour l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €, en un an et demi, le prix a baissé au plus de 15 000 € alors que le cout pour l’acquéreur a augmenté de 91 295 €.
Nous sommes donc dans une situation où les acquéreurs n’ont plus la capacité de financer les biens qu’ils souhaitent acquérir et la seule sortie possible sera une révision à la baisse des prix ou un report des projet à un horizon lointain pour ceux qui le peuvent.
La baisse des prix est enclenchée pour cette fin d’année 2023
S’il n’y a pas de baisse des taux d’intérêt, le seul facteur qui pourrait relancer le marché immobilier sera une baisse des prix de l’immobilier qui devra compenser tout ou partie de l’impact de la hausse des taux.
La situation actuelle qui voit le marché immobilier tourner au ralenti est une situation classique d’un retournement de marché. Le marché « attend » le déblocage de la situation qui viendra d’une baisse des prix. Les prix s’aligneront sur le pouvoir d’achat des candidats à l’acquisition, qui sont dictés par le niveau des taux d’emprunt. La hausse actuelle des taux n’ayant pas été encore intégrée par le marché et les taux devant continuer à monter : la correction des prix va s’accélérer…
La plupart des analystes en sont désormais convaincus, les prix vont baisser et la baisse sera sévère. Une baisse comprise entre -10% et -20% dans les mois à venir. Cette baisse ne compensera pas l’impact de la hausse des taux d’intérêt mais cela permettra sans doute au marché d’enrayer sa chute.
Les ventes d’appartements ont reculé de – 25% en un an en Ile-de-France, avec une baisse de -23% pour Paris, -26% en Petite Couronne et -24% en Grande Couronne. A Paris, le prix est en dessous des 10 000 € pour atterrir à un prix/M2 de 9 944 €.
Les propriétaires qui doivent vendre dans les prochains mois ont tout intérêt à vendre dès maintenant en adaptant dès à présent leur prix au marché : en effet ils peuvent encore temporairement enrayer la baisse de prix de leur bien et trouver face à eux des acquéreurs encore solvables.
Comme annoncé lors des précédentes conférences de la Chambre des Notaires, le marché reste baissier, et ce tant sur les volumes que sur les prix.
Comme vous le savez, sans surprise, la variation est à la baisse. La baisse annuelle des prix devrait dépasser les – 5% pour atteindre -10%, voire davantage.
Désormais à Paris, 8 arrondissements sont en dessous de 10.000 €.
Et, fait exceptionnel, TOUS les arrondissements ont enregistré une baisse supérieure à -1%. Le 14eme arrondissement a même baissé de près de -8 %.
En petite couronne, la baisse des volumes est plus forte qu’à PARIS, avec une recul de -26% des ventes d’appartements, et -33% pour les maisons anciennes.
En petite couronne, le marché des maisons marque de manière beaucoup plus forte la baisse que celui des appartements.
L’immobilier reste une valeur refuge en temps de crise
La demande immobilière reste importante sur le marché, et il est essentiel de bien définir la valeur de votre bien immobilier. Un bien correctement positionné en terme de prix, continuera à se vendre rapidement.
Le marché de l’immobilier est donc actuellement bloqué, principalement à cause de la hausse des taux d’intérêt qui va se poursuivre. Cependant, de nombreuses personnes continuent à rechercher un bien immobilier à l’achat, et ce notamment, à cause de la crise du marché locatif.
Aujourd’hui, sont présents sur le marché de l’immobilier, les profils à forte épargne qui n’ont pas besoin d’emprunt, à savoir les retraités, les étrangers, les CSP+++. Ces candidats acquéreurs ont donc une grande exigence et c’est naturellement sur le logement 0 défaut qu’ils se reportent (étage élevé, bonne adresse, exposition…). Or, ce logement qui représente 20% du PIB est la 2ème préoccupation des Français, après l’alimentaire, il lui servira de résidence principale, de complémentaire retraite, mais aussi de placement sécurisé pour l’avenir.
Il est essentiel de se faire bien accompagner en temps de crise, et notamment d’être bien conseiller pour l’achat de son futur bien immobilier. Ce qui compte pour notre équipe de de chasseurs immobiliers chez Homelikehome, c’est de vous faire acheter le bon produit que l’on peut qualifier de « bien immobilier liquide », c’est à dire revendable facilement, quel que soit le contexte économique.
Sans oublier l’attrait de plus en plus important pour la colocation et le coliving, qui permettent d’acheter des grands appartements, mais aussi des maisons, dans des plus petites villes, et notamment dans des régions comme la Normandie et le Perche, mais aussi la Bretagne…N’oubliez pas, en achat immobilier 1 seule règle d’or : localisation, localisation, localisation…et faites vous accompagner par un chasseur immobilier.
